Här tvingar hyresgästerna fram bättre underhåll – Heimstaden måste åtgärda brister
Husgaveln skiftar i mörknande nyanser av mossgrönt upp mot taknocken. Så ser det ut på många ställen i bostadsområdet Rävekärrsgatan-Sandbäcksgatan i Mölndal. Hyresvärden Heimstaden har tvättat fasaderna så långt de nått, vilket betyder ungefär en våning högt. Resten har de lämnat.
På nästan varenda vägg syns rutten panel. Färgen på fönsterbleck flagnar i stora flärpar. Vissa balkonger har tydligt murkna sidoräcken, potentiellt livsfarliga.
– Det är tragiskt att se raset som varit de senaste fyra åren, säger hyresgästen Marie Nordin.
Hon suckar när hon pratar om områdets bristfälliga underhåll. Suzanne Johansson som också bor här håller med. Hon saknar åren med kommunal hyresvärd, före Heimstaden och en tidigare privatvärd.
– När man ser allt som inte händer så tänker jag på hur bra det var när vi hade Mölndalsbostäder.
För Suzanne Johansson är det inomhusmiljön som orsakar värst problem. Fläktar som inte fungerar, mögel, kallras. Marie Nordin är förtroendevald för Hyresgästföreningen och har regelbunden kontakt med värden.
– Vi ska göra felanmälningar nu, då kommer de säger de.
Suzanne Johansson gapskrattar. Sedan blir hon allvarlig.
– Folk vet att det inte åtgärdas, så de har gett upp.
Chockhöjda hyror, ekonomiskt tuffa tider och bostadsbrist dämpar också kampviljan, tror hon.
– Folk har det jäkligt knapert. Så man är i underläge när det gäller att hävda sina rättigheter.
Orkar inte längre felanmäla
Hemma hos Lennart Eriksson ett stenkast bort är hela altandörren inramad med blekgul maskeringstejp. Det blåser in annars, förklarar han. Samtidigt visar han hur dåligt köksfläkten suger, nästan så att ett papper inte fastnar. I badrummets duschhörn lurar svartmögel.
– Det stora bekymret för mig är ventilationen. Man går och hostar och snörvlar, säger Lennart.
Han har ringt värden och påtalat brister några gånger. Bland annat har han fått en ny toalettstol. Men just nu orkar han inte bråka mer.
– Jag borde felanmäla. Men jag är uppgiven. De sätter plåster på ett yxhugg varje gång, men betraktar det som en åtgärd.
Får betala för dåliga element
I ett annat hus sticker hyresgästen Christer Berg ut huvudet genom fönstret på andra våningen. Strax intill breder en stor björk ut sina grenar ända in mot husväggen – ännu ett exempel på utebliven fastighetsskötsel som de boende här önskar sig.
Träd växer in över tak och balkonger och täpper igen husens hängrännor med sina löv.
Christer Berg bryr sig emellertid mer om att hans direktverkande elelement fungerar dåligt. Alla här betalar kallhyra. Det innebär att varje hushåll själv måste stå för sin egen uppvärmningskostnad. Ineffektiva radiatorer gör elräkningarna extra saftiga.
– Jag åkte på 1 600 kronor den här månaden. Jag måste ju ha elementen på, konstaterar Christer.
Samtidigt höjs hyran varje år. Det retar många hyresgäster som inte ser att de får något för pengarna. Extra provocerande blir det när hyreshöjningen, som i år avgjordes av en skiljeman, blir lika hög för kallhyresgästerna i Rävekärr som hos andra privatvärdar i Mölndal där värme ingår: 5 procent.
Nytt verktyg mot eftersatt underhåll
Men sedan 2022 erbjuder lagen ett nytt vapen mot bristande underhåll – förvaltningsföreläggande. Antalet prövade fall är ännu få. Hyresnämnden i Göteborg har hittills hanterat fyra. Ett av dem gäller just Rävekärr.
När Heimstaden och Hyresgästföreningen möts i hyresnämndens sal i mitten av februari är knäckfrågan tydlig: Räcker det att åtgärda akuta brister i takt med att hyresgästerna felanmäler dem, eller måste hyresvärden förebygga akuta brister genom löpande underhåll på en viss nivå?
Heimstadens ansvariga chefer säger sig följa en underhållsplan. Men bolaget agerar också på brister de själva ser, och framför allt på felanmälningar från hyresgäster.
Vid sammanträdet visar det sig att Heimstaden har hunnit åtgärda delar av klagomålslistan som hyresgästerna lämnat in. Hyresvärden har exempelvis rensat hängrännor, rengjort ventilation, åtgärdat torkskåp, satt upp brandvarnare i kvarterslokalen, bytt vissa stuprör, beskurit träd och lagat ett djupt asfaltshål i gångbanan.
Löften om fortsatt underhåll
En del arbete är påbörjat men ännu inte klart. Det gäller till exempel fasadtvätt och byte av rötskadade delar på bostadshus och förråd, samt åtgärder på farliga balkonger.
– De som haft störst skador och akut behov är gjorda. Det är ett pågående underhållsarbete. Som helhet ser de okej ut, säger områdeschef Mattias Bergåker om balkongerna.
Överlag menar Heimstaden att bolaget håller jämna steg när det gäller underhållet i Rävekärr.
– Det föreligger inget omedelbart behov. Men är det akut så åtgärdar vi det, säger Mattias Bergåker.
Hyresgästföreningen menar å sin sida att de akuta bristerna beror på att Heimstaden låtit området förfalla.
– Det vi får till oss från hyresvärden är att underhåll sker när något går sönder. Men sköter du ett underhåll kommer det aldrig att gå så långt, säger föreningens jurist Sandra Nogueira.
Punktlista som ska åtgärdas
Därför kvarstår en lista med sex punkter där hyresgästerna kräver rättning: balkongräcken, fasader, fönster, träd, stuprör och asfaltsytor. Efter medling av hyresråd Anders Olofsson enas parterna om en förlikning.
- Alla skadade balkongräcken ska åtgärdas första halvåret i år. Heimstaden uppmanar hyresgäster att rapportera murket virke som kanske inte syns från marken.
- Alla fasader med påväxt ska tvättas under året.
- Hyresgäster som upplever drag från fönster och dörrar ska få nya tätningslister. Fönsterbleck ska målas om.
- Inga träd ska växa in över tak, fasader, balkonger eller uteplatser.
- Alla stuprör med större rostangrepp ska bytas ut så att de inte går sönder.
- Gropar i asfalten på gångbanor och parkeringsytor ska åtgärdas.
Inom kort ska Hyresgästföreningen och Heimstaden gemensamt gå runt i Rävekärr för att enas om en åtgärdsplan. Om den blir tillräcklig har Hyresgästföreningen lovat att släppa kravet på förvaltningsföreläggande.
För hyresgästerna i Rävekärr är det en framgång. Men Marie Nordin vågar inte ta ut någon seger i förskott. Först vill hon se att Heimstaden levererar, vilket hon blivit besviken på förr. Händer det inget kan det bli nödvändigt att kräva nya förvaltningsförelägganden mot landets största privatvärd.
– Jag tycker att de är arroganta. När hyresgästerna inte får det de betalar för, då måste vi bråka och säga stopp.
- Begreppet förvaltningsföreläggande finns i bostadsförvaltningslagen. Det riktar in sig på gemensamma problem i en hyresfastighet, till exempel eftersatt underhåll, dålig trappstädning eller att hyresvärden är svår att få tag i.
- Endast Hyresgästföreningen eller kommunen kan ansöka om förvaltningsföreläggande hos hyresnämnden. Å andra sidan behöver ingen enskild hyresgäst gå i täten för ansökan, vilket krävs vid brister i enskilda lägenheter.
- Hyresnämnden kan bestämma att hyresvärden måste åtgärda problemen, eventuellt med hot om straffavgift i form av vite.
- Förvaltningsföreläggande är tänkt som ett mildare ingrepp i hyresvärdens rätt att själv bestämma över sin fastighet. Är problemen allvarligare, till exempel om vatten och el stängs av, kan Hyresgästföreningen ansöka om tvångsförvaltning av huset.
