Domen hotar hotellifieringen – nu försöker bolagen lobba mot regeringen
Studenterna Olivia Norberg och Julius Svensson fick betala över 12 000 kronor i månaden för en etta på 45 kvadrat.
– Vi pluggade och jobbade extra båda två, men våra pengar räckte inte. Vi fick ta sparpengar och låna av våra föräldrar. Det var inte hållbart att bo så dyrt, speciellt inte i en etta utan förråd, säger Olivia Norberg.
Orsaken till den höga hyran: hyresvärden använde sig av en mellanhand. Så kallad hotellifiering.
Fenomenet uppmärksammades först i Stockholm och har sedan spritt sig över landet och finns nu överallt från Skellefteå till Mariestad.
Men nu har spelplanen ändrats. Skälet är en dom i Högsta domstolen i december 2022.
HD slår fast: mellanhand är bulvan
I rättsfallet konstaterar HD att det finns intressegemenskap mellan fastighetsägaren och mellanhanden. Mellanhanden fungerar som en bulvan vars huvudsyfte är att kunna ta ut oskälig hyra och få bort hyresgästens besittningsrätt, alltså skydd mot att sägas upp utan speciella skäl.
Domen i Högsta domstolen gav hyresgästen, den svenskamerikanske företagaren och exdiplomaten Adam Wais, rätt att slippa betala överhyra och även få sitt andrahandskontrakt omvandlat till förstahand.
I slutänden betalade fastighetsägaren honom tre miljoner kronor för att han skulle flytta.
”Domstolen sätter ner foten”
– Det är bra att värdens handlingar får konsekvenser och jag hoppas fler värdar som hyr ut lägenheter via bulvaner inser vilken ekonomisk risk de tar, har Adam Wais tidigare sagt till Hem & Hyra.
Domen har blivit prejudicerande och påverkar nu rättsläget i hela Sverige.
– HD visar tydligt att de inte accepterar upplägget. Domstolen sätter ner foten, säger Hyresgästföreningens förbundsjurist Roger Höög.
Stordalen bakom stor mellanhand
Nu hotas mellanhandsbolagens existens. Detta har fått åtta av de största bolagen att gå ihop i branschorganisationen Företagsbostadsbolagen (FBB).
Bland dem finns Sveriges två största mellanhänder: finskägda Forenom Logitjänst och Företagsbostäder Sverige AB, som ägs av den norske hotellkungen Petter Stordalens Strawberrykoncern.
I ett pressmeddelande skriver FBB att de vill påverka regeringen att införa ett undantag i hyreslagen för att skydda deras verksamhet.
Utredning: reglerna missbrukas
Men nyligen kom ytterligare ett dråpslag mot mellanhandsbolagen – ett betänkande från den statliga utredningen Ordning och reda på hyresbostadsmarknaden.
Även om inte utredningen har skarp förslagsrätt, så riktar utredaren Elin Olsson en rekommendation till riksdagen att lagen bör ändras. Men inte på det sätt som FBB vill. Lagstiftarna bör se till att modellen med ”så kallade företagsbostäder” inte används för att gå runt hyresrättsliga regler, skriver hon.
Utredningen beskriver hur blockhyresreglerna (se faktaruta) nu missbrukas på ett sätt som inte var tänkt när lagen skrevs.
Tjäna pengar enda syftet
Som det är nu används blockuthyrning så att fastighetsägarna kan ta ut höga hyror, och mellanhandsbolagen sedan hyra ut lägenheterna ännu dyrare för att göra vinst.
”Med detta upplägg har bostadshyresgästen inte heller fått förstahandskontrakt och inte besittningsskydd för lägenheten denne bor i. Ofta har också avsikten varit just det”, skriver utredaren.
Hem & Hyra kontaktar Niclas Blåklinth, vd för bolaget Be Resident och talesperson för Företagsbostadsbolagen. Trots att han är officiell talesperson vill han inte ställa upp på en telefonintervju. Vi får skicka frågorna på mejl.
Värdar tvekar hyra ut
I sitt mejlsvar skriver Företagsbostadsbolagen att de ser tecken på att allt fler fastighetsägare tvekar att hyra ut till mellanhandsbolag. Anledningen är enligt FBB rädslan att hyresgästen ska hävda sin besittningsrätt och kräva att få bo kvar.
”Konsekvenserna skulle bli en än mer trögrörlig bostadsmarknad som inte kan svara upp mot de krav som följer av en alltmer rörlig arbetsmarknad”.
Regeringen har ”god förståelse”
Organisationen uppger att de för dialog med regeringen, och att politikerna har ”god förståelse” för problematiken som skulle uppstå om mellanhandsbranschen försvann.
FBB efterfrågar ett tydligt undantag i hyreslagstiftningen. Bolagen vill att det ska gå att avtala bort både bruksvärdeshyra och besittningsskydd, när en bostad hyrs av en arbetsgivare för en medarbetares räkning under en tidsbegränsad period.
FBB betonar att undantaget de vill se enbart ska röra uthyrning till företag.
Hyr ut till privatpersoner
Samtidigt finns det gott om kända fall, även bland bolag som är medlemmar i FBB, där det är privatpersoner som stått på kontrakten. Att det är så medger också FBB på direkt fråga.
”Det finns sådana exempel. Det beror i många fall på att företag inte själva vill stå på hyreskontraktet och att privatpersoner därför undertecknar och i juridisk mening står på kontraktet”.
Men Hem & Hyras granskningar visar att det finns ett flertal fall där privatpersonerna helt saknat koppling till företag. Och även om det är ett företag som är andrahandshyresgäst så är det i regel tredjehandshyresgästen, alltså personen som bor i lägenheten, som betalar i slutänden.
Det syns i hyresnämnderna och framgår även i den statliga utredningen.
Inte imponerad
FBB motiverar modellen med att det helt enkelt finns en efterfrågan.
”Parterna ingår avtal som bygger på frivillighet mellan fastighetsägaren, förmedlaren, företaget/verksamheten och den anställde”, skriver FBB.
Det är ett svar som inte imponerar på Hyresgästföreningens förbundsjurist Roger Höög.
– Det här handlar ju om människor som befinner sig i ett underläge på grund av bostadsbristen, då skriver man under för att man inte har så mycket att välja på. De här företagen använder situationen på bostadsmarknaden för att gynna sig själva på hyresgästens bekostnad. Det är ett otyg som jag gärna ser försvinner, säger Roger Höög
”Människor far illa”
Han hoppas nu att riksdag och regering lyssnar på den statliga utredningen och inte på bolagens lobbyarbete.
– Lagstiftningen behöver ses över. Vi kan inte ha det så här, en massa människor far illa. Jag hoppas det blir en tydligare reglering.
Kan det inte finnas ett legitimt behov, när företag behöver hyra bostäder åt nyanställda?
– Absolut kan det göra det. Personalbostäder regleras redan i lagen. Men det här handlar om bostäder som hyrs ut långsiktigt åt vem som helst på bostadsmarknaden, med höjd hyra och utan besittningsrätt.
– Det är en sak om till exempel Skanska ska bygga en bro i Norrland och behöver ta dit folk. Då kan Skanska hyra företagsbostäder för de personerna i ett år, det är inga problem. Men fastighetsägarna kan hyra ut direkt till företaget i så fall. Mellanhänderna behövs inte. Det är det som HD slår fast.
Lagen om blockuthyrning tillåter en fastighetsägare att hyra ut minst tre lägenheter i ett gemensamt kontrakt – ett så kallat “block” – och då avtala om andra villkor om exempelvis hyra och underhåll än vad bostadshyresreglerna annars medger.
Blockuthyrning kan till exempel användas för att en fastighetsägare ska kunna hyra ut flera lägenheter till en kommun. Kommunen kan sedan själva hyra ut dem för äldreboende eller till sociala kontrakt. Det kan även vara ett företag som hyr åt sina anställda.
Enligt lagens förarbeten ska det finnas ett ”seriöst behov” för att hyresnämnden ska godkänna blockuthyrning.
Ett beslut i Svea hovrätt 2022 säger att uthyrning till en mellanhand vars enda intresse är att hyra vidare inte räknas som seriöst behov.
Källa: Utredningen ”Ordning och reda på hyresbostadsmarknaden”
