Het marknad för hyreshus – och allt som krävs är pengar

Just nu råder högtryck på köp- och säljmarknaden för hyreshus i stora delar av landet. Och de som slår till gör det av andra skäl än villaköparna. Privatpersoner som köper hus fattar framför allt ett emotionellt beslut, de följer en känsla av att huset är rätt. Att köpa ett hyreshus är däremot en rationell handling, förklarar Lotta Edenhammar som är vd på mäklarfirman Valvet i Helsingborg.

– Det är alltid en investering, det handlar alltid om att få avkastning på sitt kapital, säger hon.

Läs ocksåFritt spelrum för oseriösa hyresvärdar - lag som stoppar köp har slopats

Under 2020 har Lotta Edenhammar sett hur intresset för att investera i hyresfastigheter, både stora och små, ökat markant. I december 2020 annonserade mäklarfirman själv ut hyresfastigheter från 2,5 miljoner kronor upp till 75 miljoner. Intressenterna är långt fler än det finns fastigheter för försäljning (se lista på objekt i slutet av artikeln).

Valvet, med en geografisk verksamhet från Landskrona, Kristianstad och upp till Halmstad, ökade 2020 sin transaktionsvolym med 20 procent. Det kan jämföras med en femprocentig ökning året innan. Priserna gick upp och avkastningskraven minskade, det vill säga kraven på hur mycket köparna räknade med att tjäna på sina investeringar.

Enligt Lotta Edenhammar beror det stora intresset för hyresfastigheter framför allt på den låga räntan (som Sverige har haft under flera år). Det är billigt att låna pengar och för den som vill se sina pengar växa har möjligheterna på till exempel börsen krympt och riskerna ökat. Fastigheter och även skog anses vara säkra investeringar. Så fler hyreshus än på länge bytte ägare förra året. Vissa läggs ut publikt, andra matchas av mäklare utan annonsering. Ibland gör privatpersoner upp utan någons inblandning och hyreshus kan ärvas.

Läs ocksåFastighetsägaren Ola: inför körkort för hyresvärdar

Stora fastighetsbolag köper upp bestånd men också många mindre hyreshus byter ägare. För privatpersoner som har pengar över och vill investera i hyreshus kan priserna vara överkomliga. På sajten Objektversion annonseras varje månad i genomsnitt 50 hyresfastigheter till försäljning i Skåne och 10 i Halland. I december kostade det billigaste 2,5 miljoner och fanns i Perstorp. För det fick köparen två hyreslägenheter och två kommersiella lokaler i ett. I Halland kostade det billigaste 1,7 miljoner och fanns i Hylte. För det fick köparen ett hus med en 3:a och 11 ”minilägenheter”.

Idag spelar bankerna huvudrollen i att ta ställning till vilka som är lämpliga att äga hyreshus och därmed vara hyresvärdar. Deras utgångspunkt är framför allt ekonomisk. Enligt mäklare och banker som Hem & Hyra har varit i kontakt med görs inga andra kontroller av köpare av mindre hyresfastigheter än av villaköpare. Så samma villkor gäller – den som har pengar och inte för stora skulder får köpa. Ingen utbildning eller erfarenhet krävs. 

Läs ocksåVärd gjorde upp direkt med hyresgäster – stäms på över halv miljon: ”Har agerat smutsigt”

För tio år sedan kunde kommuner sätta stopp. Enligt förvärvslagen kunde de begära att hyresnämnden prövade personer som ville köpa ett hyreshus. Nämnden prövade då personens lämplighet enligt olika kategorier, till exempel om hen skulle komma att ”iaktta god sed i hyresförhållanden”. I processen hade Hyresgästföreningen (eller annan hyresgästorganisation) rätt att yttra sig.

2010 slopades lagen av den dåvarande regeringen och justisteminister Beatrice Ask (M).

Enligt Susanna Skogsberg, förbundsjurist på Hyresgästföreningen, var tanken att förvärvslagen skulle vara ett skydd mot oseriösa köpare innan de blev hyresvärdar. Var en befintlig hyresvärd redan oseriös skulle i stället den så kallade bostadsförvaltningslagen skydda hyresgästerna genom möjligheterna att tvångsförvalta hus.

Foto: Hyresgästföreningen

Idag saknar Susanna Skogberg inte förvärvslagen. Den fungerade aldrig riktigt bra, tycker hon. En anledning är att fastighetsaffärer paketeras i aktiebolag, vilket gjorde förvärvslagen svår att tillämpa. Många hyresvärdar som inte sköter sig har också tappat greppet successivt, från att ha haft en fungerande förvaltning, tappar hyresvärden greppet på grund av ekonomiska svårigheter eller sjukdom.

När förvärvslagen togs bort stärktes i stället bostadsförvaltningslagen. Men i samband med den statliga utredningen ”Hyresrättsutredningen”; vars betänkande lades fram 2017, ansågs den kunna kompletteras ytterligare. Utredarna la fram ett förslag på en ny typ av åtgärd med namnet förvaltningsföreläggande. Kortfattat skulle det innebära att en hyresgästorganisation eller kommun kunde ansöka om föreläggande (att tvinga en hyresvärd att fixa brister) mot en fastighetsägare. I dag finns den möjligheten enbart för enskilda hyresgäster.

– Vi vet att många är obekväma med att skylta med sitt namn och tycker det är obehagligt att personligen driva en process, säger Susanna Skogberg.

Hon satt med i ”Hyresrättstutredningen” och tycker fortfarande det är en bra idé att en organisation skulle kunna driva processer.

Dock har det inte hänt något med utredningen, som också omfattade en rad andra förslag. 2018 meddelade dåvarande bostadsminister Peter Eriksson (MP) att någon ny proposition inte kommer att läggas fram någon. Och sedan dess har det varit tyst om saken.

Förändringar i just bostadsförvaltningslagen är inget som Hyresgästföreningen driver aktivt idag.
– Vi har stött på regeringen ett flertal gånger när det gäller flera av de förslag som presenterades i betänkandet ”Stärkt ställning för hyresgäster” , men för tillfället är det frågor om marknadshyra och bruksvärdeshyra som är högprioriterade.

Susanna Skogsberg ser att den största risken för att hyresgäster ska komma i kläm uppdagar sig när privatpersoner blir hyresvärdar.

– Risken är stor att det blir oprofessionellt. Som knepigast kan det bli när någon hyr ut ett hus som man till exempel har på gården. Där har vi ibland sett helt gränslösa hyresvärdar. Kanske tror man att det ska bli trevligt att ha en verksamhet i liten omfattning, men av erfarenhet vet vi att det kan bli precis tvärtom.

LÄS MER:
Fritt spelrum för oseriösa hyresvärdar – lag som stoppar köp har slopats
Fastighetsägaren Ola: inför körkort för hyresvärdar

Hyreshus till salu i Skåne november/december 2020

Hyreshus till salu i Halland november/december 2020

Hyresfastigheter till salu på Blocket, Objektversion, Hemnet, verksamhetslokaler.se i november 2020, exklusive fastigheter med både kommersiella lokaler och hyreslägenheter.