Högre hyror när förhandlingar strandar – så tjänar hyresvärdarna på tvister
5,8 procent i hyreshöjning. Det blev beslutet från skiljeman Håkan Julius som därmed gav 14 500 stockholmare en av landets högsta hyreshöjningar.
För första gången avgjordes hyran av en oberoende skiljeman, tidigare hyresråd i hyresnämnden i Stockholm. Någon motivering till beslutet finns inte, och ska heller inte finnas. Det var ett krav från Hyresgästföreningen när systemet infördes.
Därför är det svårt att veta varför just dessa 14 500 hyresgäster, som bor hos olika värdar, fick en hyreshöjning på 5,8 procent när det övriga snittet i Stockholm är 5,1 procent.
LÄS MER: Denna artikel finns även på arabiska
Grafik: Större höjning från skiljeman
Fastighetsägarna missnöjda
Det var Fastighetsägarna som begärde hjälp från hyresnämnden och skiljeman. Men organisationen har ändå uttryckt missnöje över resultatet.
– Vi yrkade på tolv procent och visade med hjälp av tunga ekonomiska underlag att vårt yrkande var relevant. Att skiljemannen då kom fram till 5,8 procent från första april – eller 4,35 procent på årsbasis – tycker vi är märkligt, sa Nathalie Brard, chef för fastighetsmarknad vid Fastighetsägarna Stockholm, när beslutet kom.
Det är just Fastighetsägarna, som representerar privata värdarna, som har begärt att förhandlingar ska gå till skiljeman i stora delar av landet. Hem & Hyra har tidigare redovisat statistik som säger att nära 150 000 hyresgäster kommer att få sin hyra avgjord av skiljeman.
Vår genomgång av årets hyresförhandlingar visar också att utslaget i Stockholm bara är ett exempel på ett genomgående tema. Nämligen att strandade förhandlingar leder till större hyreshöjningar.
Besluten från oberoende skiljeman, och även från Hyresmarknadskommittén, HMK, som på samma sätt avgör tvister mellan Hyresgästföreningen och allmännyttiga bostadsbolag, har ett högre snitt än de förhandlade hyrorna.
I Malmö beslutade HMK att höja hyrorna med 5,7 procent för 26 400 hushåll tidigare i år. Snittet i stadens förhandlade hyror är 5,3 procent.
– Det är tråkigt att förhandlingen av hyrorna har avgjorts av Hyresmarknadskommitténs oberoende ordförande. Utfallet är högt och det är en viss låsning att det nu blir ett tvåårsavtal, sa Benny Bendzovski, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i södra Skåne, i samband med beslutet.
Grafik: Större höjning från HMK
130 000 har fått hyran satt utanför förhandling
HMK och skiljeman har totalt avgjort hyran för nära 130 000 hushåll. Snittet för dessa avgöranden är 5,5 procent. För de övriga 720 000 hushåll som Hem & Hyra har siffror för har hyreshöjningen förhandlats till 5,1 procent i snitt.
Carl-Johan Bergström som är förhandlingschef på Hyresgästföreningen tycker det är för tidigt att säga något om skillnaden mellan hyreshöjningarna.
– Vi ser inte ännu vad det faktiska snittet kommer att landa på. Först då kan jag jämföra HMK och skiljemän med lokalt förhandlade hyror, men det är uppenbarligen mycket bättre om hyrorna kan förhandlas lokalt, säger han.
Anders Nordstrand som är vd för Sveriges allmännytta är kritisk till att hyreshöjningar i olika delar av landet ligger så nära varandra. Enligt honom borde lokala förutsättningar ha större betydelse. Därför välkomnar han de lite högre nivåerna från tvistelösningen Hyresmarknadskommittén.
– Jag tycker att den lite högre nivån är ett tecken på att det finns en avvägning mellan de olika parterna. De kommer från olika håll och ska försöka mötas ändå, på en nivå som är acceptabel för parterna. De har gjort ett bra jobb i år och även tidigare.
Han är desto mer tveksam till hur tvistelösningen har fungerat på den privata sidan.
– Att ha en helt oberoende skiljeman, som man har i hyresnämnden, har ju inte gynnat någon av parterna, säger han.
”Har skapats ett märke runt fem procent”
Och även om Fastighetsägarna fått större utdelning i hyresintäkter från skiljemännens beslut så är de starkt kritiska till nivåerna.
– Det ligger förvånansvärt nära de nivåer som Hyresgästföreningen har argumenterat för, säger Tomas Ernhagen, chefsekonom på Fastighetsägarna.
– Om vi är överens om att kostnaderna ökat med ungefär 14 procent, eftersom vi smetar ut det över tre år, så är det väldigt konstigt att besluten kan landa runt 4-5 procent. Då vill vi ha en väldigt stark motivering från skiljemännen hur de kommer fram till det.
Tomas Ernhagen på Fastighetsägarna, säger precis som Anders Nordstrand på Sveriges allmännytta, att det tycks ha skapats ett “märke” runt fem procent för förhandlingarna som sprider sig. Håkan Julius, som utsågs till skiljeman i bland annat Stockholm, har uttryckt att redan gjorda uppgörelser kan påverka hans beslut, vilket Tomas Ernhagen är kritisk till.
– Det innebär att Hyresgästföreningen kan styra utfallen genom att ingå uppgörelser och erbjuda något som är bra för just en enskild fastighetsägare utan att använda förhandlingsmodellen. Det blir extremt märkligt om det blir ett märke när förhandlingarna baseras på något helt annat.
När ny hyra förhandlas eller bestäms av skiljeman gäller den ibland från den 1 januari och ibland från andra datum senare på året.
I exemplet i Stockholm börjar skiljemannens höjning på 5,8 procent att gälla den 1 april. Det innebär att höjningen utslagen på hela 2024 bara blir 4,35 procent eftersom den gamla, lägre hyran gäller i januari, februari och mars.
Hem & Hyra har dock valt att i så stor utsträckning som möjligt räkna på de faktiska hyreshöjningarna, då det är denna högre hyra som hyresgästerna i slutändan kommer att betala och det är den nya hyresnivån som nästa års hyreshöjning kommer att utgå ifrån.
