Högsta hyreshöjningen kommer från skiljeman – tvister leder till högre hyror
Årets just nu högsta hyreshöjning är 6,3 procent. Det är hyresgäster i Vaxholm utanför Stockholm som drabbas och det handlar inte om någon förhandlad höjning i traditionell bemärkelse. Siffran har istället satts av en oberoende skiljeman.
Höjningen är ungefär 1,5 procent över snittet i årets hyresförhandlingar. Enligt Hem & Hyras sammanställning ligger det i skrivande stund på 4,82 procent, för många hyresgäster redan det en hög siffra.
Exemplet följer den allmänna trenden. I år har rekordmånga förhandlingar gått till skiljeman och våra beräkningar visar att snittet bland deras beslut ligger runt 5,3 procent. Alltså högre än de förhandlade hyrorna.
Gynnsamt med skiljeman
Organisationen Fastighetsägarna, som förhandlar för privata värdar, har i stor utsträckning och över hela landet valt att lämna förhandlingsbordet för att i stället låta oberoende skiljemän sätta hyran.
Det har alltså visat sig vara ett gynnsamt drag för organisationen. Samtidigt slipar Hyresgästföreningen på ett motdrag, i form av att följa upp de höga höjningarna.
– Det är klart att det finns en risk att Fastighetsägarna tycker att skiljemän är en lönsam väg att gå. Det vi behöver följa upp och säkerställa är att hyresvärdarna levererar högre kvalitet till den grupp hyresgäster som får högre hyresutveckling, säger Carl-Johan Bergström som är förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
Hur kan ni säkerställa det?
– Alla medlemmar som bor hos en värd som hör till Fastighetsägarna och som ser att de fått högre hyror än sina grannar behöver ställa krav på sina hyresvärdar kring underhåll och förvaltning. Det krävs en hög leverans där. Och finns inte den så kan de vända sig till oss och begära förhandling.
Rekordfå tvister med allmännyttan
Systemet med oberoende skiljeman är relativt nytt och tillgängligt för privata värdar. För kommunala bolag finns sedan länge en annan tvistelösning, Hyresmarknadskommittén, HMK. Här handlar det inte om att en oberoende skiljeman sätter en hyra utan båda parter är fortsatt inblandade och försöker först komma till en central lösning.
Och hos HMK är antalet ärenden i år ”rekordfå”, enligt Hyresgästföreningen. Alltså lyckas parterna här komma överens vid förhandlingsbordet.
I praktiken innebär ”rekordfå” att HMK hanterar mer normala nivåer av tvister till skillnad från de senaste åren då trycket varit extra stort.
Enligt Carl-Johan Bergström är förklaringen delvis att det nya sätt att förhandla som infördes för tre år sedan nu börjar sätta sig. Men också att hyrorna redan höjts väldigt mycket.
– Jag tror att de allmännyttiga bolagen känner själva att en gräns har nåtts där det inte finns så mycket utrymme kvar hos hyresgäster, säger han.
Att skiljemän används så flitigt har kritiserats flera gånger av Hyresgästföreningen, som menar att Fastighetsägarna inte tar förhandlingarna på allvar. Men att få dem att ändra taktik ser ut att vara svårt.
– Jag kan säga att vi generellt alltid har samtal med Fastighetsägarföreningen och andra som vad som fungerar och vad som vi kan utveckla. Där har vi samtal om hur det varit de senaste åren och hur vi bättre kan ta ansvar för hyresgästers och fastighetsägares situation.
Fastighetsägarna: ”Nivåerna inte tillräckliga”
Fastighetsägarna å sin sida håller inte med om att skiljemän varit en lönsam väg utan säger att hyrorna hade behövts höjas ännu mer.
– Vi har utgått ifrån trepartsöverenskommelsen och allt annat lika skulle egentligen 2025 års höjning vara högre än 2024. Nu har det inte blivit så varken vid förhandlingsbordet eller hos skiljeman. Vi tycker inte att nivåerna vi fått från skiljeman varit tillräckliga. Vi tycker de borde ha varit högre, säger Rickard Ljunggren, vd för Fastighetsägarna GFR.
Ni tycks ändå få bättre utfall hos skiljeman än vid förhandling, kommer ni fortsätta att gå dit?
– Det finns inget egenvärde i att gå till skiljeman. Vi vill hitta överenskommelser vid förhandlingsbordet. Det som skiljer spelet nu mot innan är att skiljemän har ökat jämbördigheten hos parterna. När vi inte hade den ventilen förut så hade Hyresgästföreningen de facto veto och det krävdes att de accepterade nivån. Vi tycker det är rimligt med en viss maktförskjutning.
Vad säger du om att Hyresgästföreningen vill följa upp att de som får större höjning också får bättre underhåll och förvaltning?
– Att ställa krav på det är orimligt. Om värdar inte har möjlighet att kompensera för ökade kostnader så kommer det att gå ut över underhållet, det är det enda dragspelet.
Att höga hyreshöjningar gått i fickorna på hyresvärdar stämmer inte. Lönsamheten har sjunkit dramatiskt. Den utveckling vi ser framöver är att taxor och avgifter inte kommer att sjunka. Och även om räntorna är på väg ner så är de långa räntorna på väg upp. Att tro att kostnadsbilden kommer gå ner är en kraftig missuppfattning.
