Hovrättens dom i omtvistad fråga: 4 900 är skälig hyra i delningsboende
Det har länge varit oklart hur höga hyrorna får vara i delningsboenden, eller “coliving” som det också kallas. Hos den största aktören, Colive AB, får hyresgästerna betala mellan 7 300 och 12 800 kronor för ett eget rum, tillgång till större gemensamma utrymmen, möbler, el, bredband och viss service. Alldeles för högt, tycker minst ett 60-tal boende, som har begärt återbetalning av överhyra.
När frågan avgörs i rätten kan det innebära lägre hyror för hyresgästerna och återbetalning av tiotusentals kronor. För Colive och andra aktörer kan det innebära liv eller död, enligt vad branchorganisationen Svenska colivingförbundet tidigare har sagt.
För ett år sedan kom det första avgörandet från hyresnämnden i Stockholm: Colive skulle betala tillbaka 43 000 kronor till en ung man, vars hyra hade varit nästan dubbelt så hög som den borde varit.
Colive överklagade domen och för en månad sedan beslutade Svea hovrätt att riva upp den. Hyresnämnden i Stockholm fick i bakläxa att göra en ny beräkning av skälig hyra, enligt andra principer. Colive AB´s vd Niklas Andersson gladdes åt hovrättens beslut.
– Det är jättejätteskönt! Om hyresnämndens beslut hade stått sig så hade det varit dödsstöten. Varken Colive eller andra hade kunnat existera, sade han då till Hem & Hyra.
Ny dom: 4 900 kronor skäligt
Nu i veckan kom plötsligt en ny hovrättsdom, som även den gäller en hyresgäst hos Colive i Haninge. Hon hade betalat 7 380 kronor i månaden, men hävdade att hyran borde ha legat på drygt 3 900 kronor.
I detta fall hade hyresnämnden i Stockholm kommit fram till att en skälig hyra, plus möbler, el och andra nyttigheter, skulle ha landat på 4 900 kronor i månaden. Alltså 1 000 kronor mer än hyresgästen tyckte, men 2 400 mindre än hon hade fått betala.
Både hyresgästen och Colive överklagade, men hovrätten har nu kommit fram till att hyresnämnden hade gjort en riktig bedömning i det här fallet. 4 900 kronor i hyra varav 1 000 kronor för möbler, el, internet, städning och vatten, var skäligt.
”Colives hyror var skäliga”
Hovrättsdomar är normalt vägledande för hur hyresnämnderna senare ska besluta i liknande fall. Men Niklas Andersson på Colive vill inte dra slutsatsen att de nu måste sänka sina månadsavgifter med flera tusenlappar.
Han hänvisar till ett annat avgörande i hyresnämnden i Stockholm den 11 mars, några dagar efter att hovrätten återförvisade det första Colive-ärendet.
– Det var ett helt annat fall, men man lutade sig mot hovrättens riktlinjer som då bara var fyra dagar gammalt. Och då kom hyresnämnden fram till att våra hyror 2023 var skäliga, säger han.
Detta fall gällde en kvinna som bodde på samma adress i Haninge och hade del av samma nyttigheter, men det egna rummet var tio kvadratmeter. En skälig hyra för det hamnade på 8 000 kronor, enligt hyresnämnden.
Niklas Andersson säger att han räknar med att kommande beslut kommer att gå på samma linje – att hyrorna i Colive är skäliga. Han ser den nya hovrättsdomen som en parentes, eftersom den inte tog hänsyn till alla nyttigheter som höjer bruksvärdet, enligt Colive.
– Den är fattad på ett bristfälligt underlag. Och det underlaget kommer att finnas med i kommande mål.
”Hamnat på en rimlig nivå”
Orimlig hyra, ett företag som driver återbetalningsärenden för hyresgästers räkning, har en helt annan uppfattning. Björn Klöv Nilsson var ombud för den hyresgäst, som enligt hovrättens senaste dom skulle haft en hyra på 4 900 kronor. Han menar att den nya hovrättsdomen blir vägledande.
– Så som jag ser det bör det innebära att alla de beslut som ligger för prövning i hyresnämnderna lär beslutas på samma vis. Då hamnar vi på vad vi tycker är en rimlig nivå.
Hyresnämnderna i Stockholm och Göteborg har redan beslutat att Colive ska betala tillbaka överhyra i ett 20-tal andra fall. I de besluten har den skäliga hyran oftast hamnat mellan 5 000 och 6 000 kronor för de minsta rummen. Colive har överklagat samtliga, men Orimlig hyra tror nu att hovrätten kommer att fastställa hyresnämndernas beslut, på samma sätt som i den senaste hovrättsdomen.
– Det är i så fall en seger för andrahandshyresgästerna i den här typen av boende, att de inte ska behöva betala 8 000 kronor i hyra. Den här nivån är mer rimlig, säger Björn Klöv Nilsson.
Skälig hyra 4 900 eller 8 000?
Niclas Sundell, förbundsjurist på Hyresgästföreningen konstaterar att det är mycket stor skillnad mellan 8 000 kronor och 4 900 kronor i hyra.
– Det är svårt att förstå hur hyresnämnden i Stockholm har kommit fram till så olika hyror på samma adress, även om de privata rummen är lite olika stora.
Colive hävdar att hovrätten i sin senaste dom inte har tagit hänsyn till alla nyttigheter som ingår i delningsboendena. Det kan bland annat handla om sociala aktiviteter och stora gemensamma utrymmen för alla som bor i huset. Niclas Sundell säger att sådana faktorer kan höja bruksvärdet, men frågan är om det motiverar en så mycket högre hyra.
– Hovrätten väger tyngre än hyresnämnden och rättsläget i dag är att skälig hyra ska ligga runt 5 000 för de mindre rummen. Men jag kan omöjligt säga vem som får rätt i kommande avgöranden. Det blir väldigt intressant att följa.
Förslag om nya regler kommer
Oavsett utgång kan colivingbranschen se ljust på framtiden.
Om två veckor ska en statlig utredning föreslå ändringar av de hyresrättsliga reglerna för delningsbostäder. Syftet ska vara att underlätta för boendeformen, enligt regeringens uppdrag.
