Hovrättsbeslut inte slutet för hotellägenheter ”värdar rundar systemet ändå”
Ett vanligt förstahandskontrakt ger hyresgästen rätt till besittningsskydd och förhandlad hyra. För att kringgå dessa konsumentskydd kan värden välja att hyra ut delar av beståndet som så kallade hotellägenheter. Då kan hyran vara väsentligt högre och hyresgästerna saknar besittningsskydd. Vanligtvis sköts uthyrningen av en mellanhand, som hyr flera lägenheter av en värd, för att sedan hyra ut till utländska IT-konsulter och andra som behöver tak över huvudet.
Ett exempel där blockuthyrning skapat problem för hyresgästerna är de massuppsägningar i Hässelby och Sollentuna som Hem & Hyra rapporterat om i förra veckan. Omkring 100 hyresgäster blev med några veckors varsel uppsagda efter att fastighetsvärden sagt upp kontraktet med mellanhanden som skötte blockuthyrningen – som i sin tur hyrt ut till en annan mellanhand.
Lönsam bransch
Verksamheten är lukrativ för både värd och mellanhand. Enligt Hyresgästföreningens rapport Lägenhetshotell – Hur bostäder blir hotellägenheter som Hyresgästföreningen publicerade hösten 2021 fanns det över 15 000 hotellägenheter, bara i stor-Stockholm. Och det är ett fenomen som spritt sig till över Sverige, visar bland annat en granskning som Hem & Hyra gjort i Finspång.
Samma rapport visar att omsättningen Mellan 2014 och 2020 har de 20 bolagen som agerar mellanhand sammanlagt ökat sin omsättning med 362 procent. Från 384 miljoner till närmare 1,4 miljarder.
För värden innebär det att intäkten per lägenhet kan höjas rejält. En etta i Stockholms innerstad kan kosta över 30 000 kronor i månaden. Pengar som värden och mellanhanden delar på.
Hyresgästerna blir förlorare
Förlorarna i den här karusellen är alla de som vill ha en vanlig hyresrätt att bo i permanent till en rimlig kostnad. Och de hyresgäster som bor kvar när huset omvandlas till hotell och får ständigt nya grannar. Hem & Hyra har också skrivit om de hyresgäster som tagit strid mot värdar och mellanhänder. För drygt en månad sedan blev det klart att Högsta domstolen kommer ta upp ett fall där en hyresgäst hävdar att värd och mellanhand handlat i maskopi med varandra för att få upp hyran på Östermalmslägenheten. Om hyresgästen förlorar blir han av med lägenheter och kommer få betala miljoner i rättegångskostnader. Men om han vinner kan marknaden för uthyrning av hotellägenheter förändras rejält – till hyresgästernas fördel.
I början av sommaren gav hovrätten hyresgästen Maria Karlsson rätt att bo kvar i sin lägenhet i Årsta i södra Stockholm. Resten av huset är omvandlad till hotellägenheter. Då gällde frågan huruvida Maria haft besittningsskydd eller avtalat bort det. Hovrätten gav Maria Karlsson rätt att bo kvar, men värden har begärt att Högsta domstolen prövar ärendet.
I hyresförhållandet mellan värd och mellanhand så övertar vanligtvis mellanhanden en del av skötseln för huset, exempelvis trappstädning. Det är med mellanhanden som värden har sitt hyresförhållande, och hyresgästerna har mellanhanden som hyresvärd. För att avtalet mellan värd och mellanhand ska vara juridiskt riktigt krävs att hyresnämnden gett sitt godkännande för blockuthyrning.
Nej till ”coliving”
Men nu såväl hyresnämnderna som hovrätten satt ner foten om vad som är godtagbara skäl för blockuthyrning.
I två aktuella fall har såväl hyresnämnd som hovrätten sagt nej till blockuthyrning till firmor i Stockholm som haft för avsikt att agera mellanhand. I det andra fallet handlar det om att hyra ut till unga människor som ska få dela på gemensamma ytor i ett så kallat ”coliving”. I det andra fallet handlar det om att hyra ut till människor som jobbar tillfälligt i staden.
Hovrätten menar i både fall att det inte finns något betydande behov av blockuthyrning annat än att man har ett intresse av att hyra ut lägenheterna. Hovrätten exemplifierar med att ett betydande behov kan vara uthyrning till kommunen till personer med särskilda behov eller till ett företag som behöver bostäder till sin personal.
Efter dessa beslut har det kommit minst ett tiotal beslut med samma utgång. Nej till blockuthyrning till mellanhänder vars enda syfte är att hyra ut lägenheterna till saftiga hyror till människor som behöver någonstans att bo.
Vilken betydelse dessa två beslut kommer att få för den snabbväxande branschen med hotellägenheter gör jurister helt olika tolkning av. I en artikel i Fastighetsvärlden skriver två oroade advokater att hovrättens beslut kan få stor betydelse för uthyrningsföretagen. ”Det är bekymmersamt att hovrättens beslut sannolikt tillkommit utan att hovrätten utvärderat uthyrningsföretagens marknad och att konsekvenserna av avgörandet blir att en hel marknad riskerar att tillintetgöras”. menar advokaterna Amelia och Antonia Krzymowski.
”Värdar som vill runda systemet gör det ändå”
Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen i region Stockholm, som kartlagt hotellägenheternas utbredning, skulle gärna se att besluten fick ungefär den konsekvens som nämns ovan. Han ser hellre att lägenheterna går till förstahandshyresgäster med förhandlad hyra och besittningsskydd. Men han tror inte att hovrättens beslut kommer att få så stor betydelse.
– Värdar som vill runda systemet kommer fortsätta att hyra ut via mellanhänder. Blockuthyrningsavtal reglerar förhållandet mellan värd och mellanhand. Det kan vara tryggt för fastighetsägaren att ha. Men skulle det uppstå konflikter med mellanhanden kan ju värden alltid säga upp avtalet. Den enda konsekvens som han ser är att färre värdar vänder sig till hyresnämnden för att söka tillstånd, utan hyr ut via mellanhänder ändå, säger Bengt Öhman.
”Politikerna borde sätta sig in i frågan”
Hyresgästen Maria Karlsson, som väntar besked om Högsta domstolen ska bevilja prövningstillstånd, är också tveksam till att besluten kommer påverka hennes värd. Han ansöker oftast inte om dispens för blockuthyrning. Däremot tror Maria att det kan få viss betydelse för branschen som hyr ut hotellägenheter i stort. Värdarna kanske blir mer försiktiga.
– Men det som verkligen skulle påverka är att politikerna sätter sig in i och stiftar lagar mot hotellägenheter. Min uppfattning är de inte har kännedom om dess omfattning och hur det påverkar alla som vill ha en vanlig hyreslägenhet, säger Maria Karlsson.
Innebär en ändring av praxis
Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna, konstaterar att besluten från Svea hovrätt och kommer innebära en praxisförändring vad gäller dispens i samband med blockhyresavtal. Det kan leda till att dispens meddelas i färre fall än tidigare. Men han vill inte uttala sig om huruvida det påverkar uthyrningsföretagen.
