Hundratals hyresgäster i Uppsala får kraftigt sänkta hyror
– Vi har jobbat hårt och länge för att kunna träffa den här överenskommelsen och är jätteglada. Det här har stor betydelse för hyresgästerna, särskilt nu i pandemitider, säger Helena Malmberg, förhandlare på Hyresgästföreningen i region Aros-Gävle.
Sänkningen vid årsskiftet som gäller alla 454 lägenheter är på i snitt 13,5 procent, men varierar beroende på storleken på lägenheten och om den till exempel har en eller två balkonger eller bara fransk balkong. En etta på 27 kvadratmeter som i dag har en hyra på 6864 kronor i månaden kommer till exempel att få en hyressänkning på 1131 kronor vid årsskiftet. En trea på 74 kvadratmeter med en hyra på 12 617 kronor får en sänkning på 1229 kronor.
Hyresgästföreningen inledde förhandlingarna med kvarteret Senapsfabrikens ägare efter att hyresgäster i kvarteret Åpromenaden i december 2019 fick rätt till kraftigt sänkta hyror i ett historiskt domstolsbeslut. Med det i bagaget var förhandlingsläget ett helt annat för andra nybyggda hyresrätter där fastighetsägarna hade satt hyrorna själva utan förhandling, som i kvarteret Senapsfabriken.
Samtidigt som förhandlingarna med Senapsfabrikens ägare om sänkta hyror i hela fastigheten pågick vände sig Hyresgästföreningen till hyresnämnden och begärde sänkta hyror för de medlemmar i kvarteret som ville det, på samma sätt som i kvarteret Åpromenaden. På så vis fanns det en möjlighet till sänkta hyror genom prövning i hyresnämnden även om parterna inte skulle lyckas komma överens.
– Vi har försökt undvika besiktningar av lägenheter i det längsta, med tanke på att det pågår en pandemi. Men om vi inte hade nått en överenskommelse och det hade blivit en prövning i hyresnämnden i stället hade det krävts besiktningar, säger Helena Malmberg.
Det blir ändå en stor skillnad för de 254 medlemmar i Hyresgästföreningen som har varit en del i processen i hyresnämnden – de får nämligen tillbaka pengar som motsvarar en hyressänkning sex månader tillbaka i tiden. Den sänkningen blir dessutom något större än den som gäller från årsskiftet.
– Vi utgick från hyrorna i Åpromenaden när vi förhandlade och då blev den sänkta hyran ungefär i 2018 års nivå. Därför har vi gått med på en höjning från den nivån med 2,53 procent från årsskiftet. Det motsvarar ungefär de årliga höjningarna för 2019 och 2020, säger Helena Malmberg.
De hyresgäster som får tillbaka pengar får mellan 6500 och 11 300 kronor. Hyresvärden betalar tillbaka dem genom att de dras av på kommande hyresavier.
– För de hyresgäster som bor i små ettor och omfattas av den retroaktiva hyressänkningen betyder det att de helt slipper betala januarihyran och får en nedsättning på februarihyran, eftersom de ska få tillbaka mer pengar än de ska betala i månadshyra efter sänkningen, säger Magnus Näll, förhandlare på Hyresgästföreningen i region Aros-Gävle.
Kvarteret Senapsfabriken förvaltas av Riksbyggen, men ägs av banken SEB:s fastighetsfonder Domestica. Domestica köpte i sin tur kvarteret av Magnolia, som var byggherreombud.
– Det är jättepositivt att vi är överens. Det blev så klart en lägre hyresnivå än vi hade hoppats och tänkt oss, men det är jättepositivt att vi kunnat nå en överenskommelse som båda parter till slut kunde acceptera, säger Mikael Bladlund, som är fastighetskonsult och har biträtt fastighetsägaren i förhandlingarna.
Han säger att det fanns tre orsaker till att fasighetsägarsidan hellre ville nå en överenskommelse än få hyrorna prövade i hyresnämnden:
– Dels osäkerheten, resultatet hade kunnat bli både bättre och sämre. Dels tidsaspekten, förhandlingarna hade redan dragit ut på tiden. Dels att en prövning hade inneburit ganska många hembesök och det tyckte vi egentligen inte var lämpligt i pandemitider, säger Mikael Bladlund.
Vad var viktigast för fastighetsägarsidan i förhandlingarna?
– Total hyresnivå, givetvis, men också principiellt att försvara att fastigheten är minst lika bra som Åpromenaden.
Var det mycket diskussioner runt hur Senapsfabriken ska värderas i förhållande till Åpromenaden?
– Ja, det är något vi har vänt och vridit på. Senapsfabriken har till exempel ett läge som är mer utsatt för trafik, men ligger närmare centralstationen. Vi tycker naturligtvis att vår fastighet är minst lika bra, allt sammanvägt, säger Mikael Bladlund.
Det var med utgångspunkt i hyresnämndens andra medlingsbud som Hyresgästföreningen och fastighetsägaren lyckades komma överens. Enligt Mikael Bladlund var det avgörande för fastighetsägarsidan att de fick justeringen på 2,53 procent från årsskiftet och att hyresnämnden föreslog värden på vissa av de detaljer som parterna hade haft svårt att komma överens om – exempelvis för lägenheter som saknar balkong samt vissa planlösningar.
Hur känns det nu?
– Det känns positivt och framåtblickande, man kan börja planera framåt. Och det känns som att vi har etablerat en bra relation med Hyresgästföreningen, som borgar för fortsatta bra diskussioner. Sen känns det väldigt fint att vi kan leverera beskedet till hyresgästerna innan jul, säger han.
Tror du att överenskommelsen om Senapsfabriken kommer att påverka framtida nyproduktioner av hyreslägenheter?
– Det kommer säkert att påverka, men hur får bli upp till varje investerare att bedöma. Vår överenskommelse följer i stort sett hovrättens linje i kvarteret Åpromenaden, säger Mikael Bladlund.
– Sen får man inte glömma att bort att man fortfarande kan förhandla presumtionshyror i nyproduktion och vår överenskommelse påverkar knappast underlaget för det. Hyresgästföreningen är säkert mån om att det ska byggas nya hyresrätter i Uppsala och kan säkert fortfarande tänka sig att förhandla presumtionshyror. Det som borde ha störst betydelse för investerare är hur kommande presumtionshyresförhandlingar kommer att te sig, säger han.
Hyresgästföreningen tror att överenskommelsen kommer innebära att färre fastighetsägare framöver kommer att välja att avbryta förhandlingar och sätta egna, höga hyror i nybyggda hus. Dessutom siktar förhandlarna på att få hyrorna sänkta i fler nyproduktioner med egensatta hyror.
– Vi har påbörjat arbetet med flera andra fastighetsägare, så det här kommer definitivt att få betydelse, säger Helena Malmberg.
När nya hyreslägenheter byggs kan hyran bestämmas på tre olika sätt:
- Förhandlad hyra: En överenskommelse mellan Fastighetsägaren och Hyresgästföreningen, där man utgår ifrån bruksvärdet. Bruksvärde är det praktiska värde en lägenhet har ur hyresgästperspektiv, men det handlar inte om en enskild hyresgästs åsikter utan alla hyresgäster som kollektiv.
- Presumtionshyra: Presumtionshyran förhandlas utifrån de faktiska produktionskostnaderna. Hyran kan inte bruksvärdesprövas de första 15 åren.
- Egensatt hyra: Fastighetsägaren bestämmer själv en hyra. När en hyresgäst har bott sex månader i lägenheten kan hen begära att få hyran bruksvärdesprövad i hyresnämnden.
