Hyra ut tillfälligt? Se upp så att du inte vräks!
Att använda sig av uthyrningstjänster som Airbnb har blivit alltmer riskabelt. I och med nya, hårdare regler behöver värden inte alltid ge dig en varning innan kontraktet ryker.
Hyresgästföreningens förbundsjurist Susanna Skogsberg ger sin tolkning av de nya reglerna.
Airbnb-aren
Du åker utomlands en vecka och vill hyra ut lägenheten via Airbnb.
– Nya lagregler gör det för närvarande svårt att bedöma var gränsen går mellan inneboende och andrahandsuthyrning. Men jag bedömer ändå att detta fall är andrahandsuthyrning. Även om du tidigare fått lov att hyra ut via Airbnb råder jag dig att ta kontakt med hyresvärden och få ett nytt tillstånd. Om du inte får något tillstånd har du möjlighet att vända dig till hyresnämnden och begära tillstånd, men möjligheten att få ett sådant är begränsad. Hyresnämnden brukar avslå ansökningar som gäller korta och tillfälliga andrahandsuthyrningar. Hyr du ut utan tillstånd vid upprepade tillfällen eller en längre period kan du bli av med kontraktet utan förvarning.
Rekommendation: Begär alltid hyresvärdens tillstånd.
Bostadsbytaren
Du tänker byta semesterbostad med en annan person i en vecka. Inga pengar utbetalas.
– Om man ”bytlånar” lägenhet på det sätt du anger är det ändå fråga om en andrahandsuthyrning och för det krävs hyresvärdens tillstånd. Att ni inte erlägger någon hyra till varandra påverkar inte saken. Inte heller om man byter med någon i Sverige eller utomlands. Det har kommit nya lagregler som gör att det för närvarande är svårt att bedöma var gränsen går mellan inneboende och andrahandsuthyrning, men jag bedömer att det i detta fall är fråga om andrahandsuthyrning. Om du bytlånar vid upprepade tillfällen utan tillstånd eller en längre period kan du bli av med kontraktet utan förvarning.
Rekommendation: Begär alltid hyresvärdens tillstånd.
Familjen
En familjemedlem kommer och bor i din lägenhet, när du ändå är bortrest.
– Man får ha gäster i sitt hem även om man är bortrest en kortare tid, förutsatt att gästen är en släkting eller vän. Det är därför inte fråga om vare sig inneboende eller andrahandsuthyrning. Du behöver heller inget tillstånd av hyresvärden, men det kan kanske ändå vara en idé att tala om att din bror kommer att bo där en vecka.
Rekommendation: Praxis säger att du har rätten på din sida men du bör ändå informera värden.
Rumskamraten
Du åker på semesterresa i en vecka, vilket innebär att din inneboende blir kvar själv hemma.
– Du har redan en inneboende och att du reser bort en vecka borde därför inte, enligt min uppfattning, innebära att det skulle ses som en andrahandsuthyrning. Men om du vill vara på den säkra sidan kan du meddela hyresvärden att du har en inneboende och att den personen kommer att bo där även när du är på semester en vecka.
Rekommendation: Du har sannolikt rätten på din sida men bör ändå informera värden.
Blomvattnaren
En bekant ska vattna blommorna när du är borta – och tänkte i gengäld stanna och se en fotbollsmatch på din sportkanal.
– Att be någon om hjälp att vattna blommor och ta hand om post när man är på semester innebär inte att lägenheten är uthyrd i andra hand. Eftersom det inte är andrahandsboende behöver du inte be hyresvärden om tillstånd. Det är heller inte fråga om inneboende. Det spelar ingen roll om din bekant skulle stanna en stund och se på fotboll men påminn din bekant om att personen i fråga inte får störa grannarna – oavsett vilket lag som vinner. Jag kan heller inte se något problem med att din vän sover över en natt.
Rekommendation: Du har rätten på din sida och behöver inte informera värden.
Du måste be om lov
För att hyra ut sin bostad i andra hand krävs ett tillstånd från hyresvärden. Ägnar du dig åt andrahandsuthyrning och saknar tillstånd riskerar du att bli av med kontraktet – helt utan förvarning.
Kontraktet ryker om hyran är för hög
Du som hyr ut i andra hand får inte ta ut högre hyra än du betalar själv – med ett påslag på max 15 procent för möbler. Du får även ta betalt för faktiska kostnader för till exempel el och bredband. Om du tar ut för hög hyra kan du bli av med kontraktet – helt utan förvarning eller chans att rätta dig. Du kan även bli återbetalningsskyldig för det belopp du tagit ut extra upp till två år tillbaka.
Du kan få fängelse
Om du både saknar tillstånd för att hyra ut i andra hand och dessutom tar för mycket betalt kan du dömas till böter eller fängelse i högst två år. Samt förlora kontraktet. Detta gäller för kontrakt tecknade senare än 1 oktober.
För bostadsrätt gäller andra regler
Reglerna i den nya lagen gäller för hyresrätter. För den som hyr ut en bostadsrätt i andra hand finns inte samma restriktioner – och den som hyr har inte heller samma rätt till återbetalning av överhyra.
Inneboende? Då får du inte ta ut högre hyra
Även du som har en inneboende riskerar att utan förvarning förlora kontraktet om du tar för mycket betalt. Hyran ska motsvara hur stor andel av bostaden som du hyr ut – till exempel halva din ordinarie hyra för halva lägenheten. Dock behövs inte tillstånd från värden för att skaffa inneboende.
Andrahandsuthyrning
- För att få lov att hyra ut din lägenhet måste du ha så kallade beaktansvärda skäl. Ett sådant kan vara sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller särskilda familjeförhållanden.
- Nekar värden dig att hyra ut kan du vända dig till hyresnämnden för att få din sak prövad.
- Du behöver ha godkännande även om du lånar ut lägenheten utan att ta ut någon hyra.
- Skriv ned vad som finns i lägenheten och ta bilder. Om något går sönder måste du driva frågan i tingsrätten.
- Skriv ett löpande kontrakt om du är osäker på hur länge du vill hyra ut. Då kan du säga upp hyresgästen med tre månaders varsel.
- Betala hyran själv och ta in pengarna av andrahandshyresgästen.
Inneboende
- Skriv kontrakt! Nedteckna allt som ni kommer överens om och precisera vad som ingår i avtalet.
- Skriv löpande kontrakt! Du kan då säga upp din inneboende med tre månaders varsel ifall ni inte trivs ihop. Ett tidsbestämt avtal kan du bara säga upp till den tidpunkt då avtalet löper ut.
- Bo kvar själv! Annars är det olovlig andrahandsuthyrning och du kan bli av med ditt kontrakt.
- Har du fortfarande plats hemma? Du får lov att ha mer än en inneboende – men lägenheten ska då vara anpassad för fler personer.
