Hyrde dyrt i andra hand av mellanhand – går miste om 60 000 kronor
Enrummaren på 45 kvadrat är nyrenoverad ”med toppstandard” när den unga kvinnan i 20-årsåldern flyttar in. På den centralt belägna adressen erbjuds fiskbensparkett och stuckatur, marmorskiva och diskmaskin, takdusch och tvättmaskin, kakel och klinker.
Kvinnan hyr omöblerat i andra hand, av ett företag som specialiserat sig på att snabbt erbjuda bostäder till inflyttade göteborgare. Andrahandshyran är saftig, 12 000 kronor i månaden, och hon bor bara kvar i knappt ett år.
Den unga kvinnan har koll på sina rättigheter. När hon flyttat ut väljer hon därför att gå till hyresnämnden för att få tillbaka det hon anser att hon har betalat för mycket.
Enligt kvinnans ombud ligger en rimlig hyra på 5 000 kronor i månaden för de 45 kvadratmetrarna. Därmed skulle den unga kvinnan ha betalat 7 000 kronor för mycket, varje månad. Sammanlagt handlar det om 77 000 kronor.
Uthyrd i syfte att hyras ut i andra hand
Kvinnan och hennes ombud argumenterar för att hyresnämnden ska göra en egen bedömning av vad som är skäligt att ta ut i hyra för den lilla ettan. De presenterar en sammanställning av liknande smålägenheter som har annonserats ut på Boplats Göteborg. Förteckningen visar att motsvarande hyror som har förhandlats enligt bruksvärdesprincipen ligger på cirka 3 500–6 500 kronor i månaden.
Motpartens ombud pekar å sin sida på att flera av jämförelselägenheterna ligger en bra bit utanför centrum och att det inte går att se vilken standard de har.
Företaget som hyrt ut i andra hand har också trumf på hand. Enligt förstahandskontraktet som bolaget har tecknat med fastighetsägaren – i syfte att hyra ut vidare – är originalhyran 10 500 kronor. Företaget medger att betala tillbaka mellanskillnaden, totalt 16 500 kronor.
Ska inte kunna tjäna pengar på andrahandsuthyrning
När fallet behandlas i hyresnämnden under våren slår nämnden fast: lagens utgångspunkt är att en förstahandshyresgäst inte ska kunna tjäna pengar på att hyra ut sin lägenhet.
Samtidigt är det upp till förstahandshyresgästen att enas med hyresvärden om hyran, så länge huset inte omfattas av ett avtal om att förhandla hyrorna gemensamt.
Om ett sådant avtal saknas, och hyresgäst och hyresvärd har enats om en hyra, så brukar inte rättsväsendet ifrågasätta hyresnivån. I ett sådant läge anses den avtalade hyran ligga i linje med vanliga, förhandlade bruksvärdeshyror.
En enhällig hyresnämnd kommer därför fram till att företaget ska betala tillbaka 16 500 kronor till sin tidigare andrahandshyresgäst.
Risk att mellanhänder förlamar lagen
Den unga kvinnan är inte nöjd. Beslutet överklagas till hovrätten, där hon håller fast vid sitt återbetalningskrav om 77 000 kronor.
Kvinnans ombud framhåller att det inte är acceptabelt att företagets höga förstahandshyra ligger till grund för bedömningen. Hyresnämnden har inte bedömt om hyran är att anse som skälig överhuvudtaget, utan har bara köpt uppgiften om förstahandshyran rakt av. ”Hyreslagens regler får inte kringgås genom användande av mellanhänder”, argumenterar ombudet i hovrättens beslut.
Företaget som hyrt ut i andra hand nekar till att ha agerat mellanhand i upplägget. Bolaget menar tvärtom att det är jämförelsematerialet som pekar fel, och att lägenheterna som motparten vill jämföra med har både sämre standard och läge.
Hovrätten gör till slut samma bedömning som hyresnämnden. Den unga kvinnan får tillbaka 16 500 kronor, och inte 77 000 kronor som hon hoppats på. Beslutet kan inte överklagas.
Grannens hyra: 5 200 kronor
När Hem & Hyra granskar fallet närmare visar det sig att företaget som hyr den nyrenoverade ettan mycket riktigt betalar en kraftigt högre hyra än andra hyresgäster i huset.
Medan den unga kvinnan fortfarande bodde kvar vräktes en annan hyresgäst på adressen. Personen bodde i en lika stor etta som kvinnan, men på en annan våning, och hade förstahandskontrakt direkt med hyresvärden.
Hyran låg på drygt 5 200 kronor.
Hem & Hyra har tidigare granskat hur företagsuthyrning rundar uthyrningssystemet och hyreslagstiftningens konsumentskydd. Här har vi samlat en del av den rapporteringen.
Vi har även granskat hur vanliga hyresrätter förvandlas till lägenhetshotell. Här kan du läsa mer om det.
