Värdarnas räntesmäll slår mot hyresgästerna – Lars-Åke: ”Inte mycket kvar att leva på”
På köksbordet hemma hos Lars-Åke Johansson i Norrköping ligger den senaste hyresavin. Hans trea på 72 kvadrat kostar över 8 000 kronor i månaden. En kostnad som blivit svårare att klara som ensam sedan hans fru gick bort.
– Det är tufft när man bara har sin pension och inte har rätt till bostadstillägg. Det blir inte mycket kvar att leva på när allt är betalt, säger han.
Hyreshuset i Ektorp byggdes på 60-talet och har varit Lars-Åkes hem i 54 år, men frågan är hur länge till. Han letar efter en lägenhet med lägre hyra, men det har inte varit lätt att få tag på. Samtidigt har hyresvärden nyligen höjt hyran med 5,3 procent, bland annat på grund av höga räntekostnader.
– Jag fattar att hyran behöver gå upp, men inte hur mycket som helst. Folk måste ha råd att bo också, säger Lars-Åke Johansson.
Högt belånade
De senaste åren har inneburit en allt tuffare ekonomisk tillvaro. Efter Rysslands invasion av Ukraina steg inflationen och har påverkat allas plånböcker. När Riksbanken som motåtgärd började höja räntan våren 2022, från noll till nuvarande fyra procent, blev det också slutet på många goda år inom fastighetsbranschen. Där den tidigare nollräntan gett billiga lån till stora investeringar.
När nu lånen successivt sätts om till nya högre räntor blir det till kännbara kostnader. Särskilt för många privata bostadsbolag, men även kommunala.
– Allmännyttan har byggt mycket under 2010-talet och många av de bolagen är ganska högt belånade. När ränteutvecklingen vände så är det de bolagen som drabbas hårdast, säger forskningschef Erik Törnblom på Kommuninvest, som lånar ut pengar till landets regioner och kommuner.
Över 100 miljoner
Lars-Åkes hyresvärd är ett sånt exempel. De senaste fem åren har kommunägda Hyresbostäder i Norrköping lånat upp en miljard kronor till olika investeringar och är i dag den högst belånade allmännyttan i Östergötland med en skuld på 5,4 miljarder. Samtidigt har det nya ränteläget gett bolaget kraftigt ökade räntekostnader, från 34 till 77 miljoner kronor per år.
– Vi ser en fördubbling av våra räntekostnader, men vi ser också intäktsökningar i form av hyresjusteringar. Vi kan också ta ur kassan, låna mindre och investera i lägre takt. Det finns en massa olika verktyg att jobba med, säger Lars Löfgren, marknadschef på Hyresbostäder.
Om två år beräknas lånen kosta bolaget 152 miljoner i räntor – det motsvarar mer än vad de lägger på underhåll ett år. Enligt Hyresbostäder kommer det kräva åtstramningar och högre hyror, samtidigt som bolaget fortsatt förväntas dela ut cirka 20 miljoner årligen i vinst till kommunen.
– Vi kan inte gå någon annanstans och säga, nu räcker inte pengarna till. Utan det är vårt beting att få det att funka, säger Lars Löfgren.
De drabbas hårdast
Enligt Kommuninvest har räntan gett landets kommunägda hyresvärdar en kostnadsökning på mellan 3,5 och 4 miljarder de senaste två åren. Om räntan ligger kvar väntar flera tuffa år framöver. Den största ränteeffekten väntas under 2023–2024 men spås påverka bolagen fram till 2026. De som riskerar få den största smällen är de mindre hyresvärdarna.
– Det är de mindre och ekonomiskt svagare bolagen som tagit störst risker i sin upplåning. De har korta bindningstider och riskerar att drabbas hårdast när lånen ska sättas om, säger Erik Törnblom på Kommuninvest.
Den höga räntan har redan fått konsekvenser hos en del bolag. I en undersökning som Hem & Hyra skickat till landets allmännyttor uppger 50 procent av de svarande att de fått dra ned på underhåll på grund av högre räntekostnader.
En som märkt av det är Maj Lundberg som hyr en lägenhet i småländska Kosta.
– Fönstren är dåliga och fasaden skulle behöva tvättas, men det som inte är akut händer det ingenting med, säger hon.
Sålde 540 lägenheter
Hennes hyresvärd, kommunägda Lessebohus, har länge tampats med en ansträngd ekonomi, tomma lägenheter och eftersatt underhåll. I våras sålde bolaget 60 procent av sitt bestånd, totalt 540 lägenheter.
– Vi hade en väldigt hög belåning och ett stort underhållsbehov, så vi behövde få in kapital, säger Gunilla Arvidsson (S), styrelseordförande i Lessebohus.
Försäljningen gav drygt 100 miljoner kronor och nästan en halvering av bolagets låneskuld. Trots det uppgår lånen till mer än vad fastigheterna är värda. Men pengarna som skulle gå till en satsning på underhåll har ätits upp av ökade räntor.
– Vi är väldigt glada att vi har kunnat amortera så pass mycket. Sedan är det så klart bittert att räntorna har fortsatt att stiga ännu mer efter den här försäljningen. Så vi har fortsatta utmaningar. Det ska man vara ärlig och säga, säger Gunilla Arvidsson.
Kan ge högre hyror
Enligt omkring 40 procent av hyresvärdarna, i Hem & Hyras undersökning, kommer den högre räntekostnaden att påverka hyresgästerna framöver. Antingen genom nerdragningar på underhåll eller genom krav på högre hyror.
Men hur stor påverkan den verkligen kommer att få beror på vad som händer med räntan och utfallet i hyresförhandlingarna. Hyran ska justeras utifrån kostnadsökningen som varit tre år tillbaka, där bland annat räntorna är en del.
– Det är klart att vi kan se att det finns kostnadsökningar, men det finns ingen automatik att den ska föras över på hyresgästerna, säger Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen.
Vem ska ta kostnaden i så fall?
– Dels finns det alltid utrymme för rationaliseringar och effektiviseringar i bolagen. Sedan tycker vi att kommunerna kan hålla tillbaka vinstkraven i stället.
Vad säger du om att hyresvärdarna har dragit ned på underhållet?
– Det tycker jag inte bolagen ska göra. Underhåll är något som ingår i hyran och som hyresgästerna har betalat till. Däremot kan jag förstå om upprustningar skjuts upp något år på grund av kostnadsläget, det är en annan sak, säger Martin Hofverberg.
