Hyresgäster hos AB-hem reagerar över slarviga renoveringar – riskerar samtidigt höjda hyror
Ett kompakt lager moln täcker himlen ovanför de rödmålade tvåvåningshusen med vita knutar. Några lekande barn fyller gården med glatt stoj. Här bor många barnfamiljer. Men området är ännu en bra bit ifrån den idyll de skulle önska.
– Det är tur att barnen inte väger mer, säger tvåbarnspappan Jacop Lindholm krasst.
Han syftar på gungställningen, som de boende i området är oroliga för inte är säker. Nu är den nymålad med vit färg.
– Träet är ganska slitet och murket, men det har de bara målat över. Och så satte de dit en ny skruv på ena sidan, säger Jacop Lindholm.
Han anser att det är ett av flera exempel på att AB-hem gör ytliga och halvdana renoveringar när de väl rättar till brister.
Gungorna är besiktigade enligt AB-hem
Det är inte en bild AB-hems ägare Annika Backlund delar. Enligt henne har bolaget besiktigat lekplatsen och belastningstestat gungorna. Utöver det har AB-hem planer på att låta en extern konsult se över lekplatserna inför nästa sommar.
– Jag skall också kontakta vår fastighetschef, Stefan, om det som Jacop meddelade om murket trä där. Finns sådant kvar, så kommer det att bytas ut inom två–tre veckor, skriver hon i ett mejl till Hem & Hyra.
Inför 2024 ville AB-hem höja hyran i området i Fjärdhundra, som ligger norr om Enköping, utifrån de senaste årens kostnadsökningar.
– De ville ha en hög årlig höjning på 10–12 procent, uppger Lena Jansson Nordin, förhandlingsledare på Hyresgästföreningen i region Aros-Gävle.
Annika Backlund meddelar å sin sida att hon inte minns hur hög höjning AB-hem yrkade, eftersom en konsult som fungerar som hennes ”högra hand” var ansvarig för förhandlingarna. Enligt henne brukar AB-hem oftast yrka på samma hyreshöjning som allmännyttan på orten.
Förhandling om förvaltningskvaliteten
Samtidigt som AB-hem ville höja hyran fick Lena Jansson Nordin rapporter från hyresgästerna i Fjärdhundra om en stor mängd brister som hyresvärden inte åtgärdat trots felanmälan. Hyresgästerna berättade också om eftersatt underhåll både utomhus och inomhus. Hon påkallade därför en förhandling om förvaltningskvaliteten.
I och med den nya trepartsmodellen för hyresförhandlingar (se faktaruta) kan Hyresgästföreningens förhandlare inte hänvisa till förvaltningskvalitet som ett skäl för en lägre hyreshöjning i den årliga hyresförhandlingen.
Däremot kan Hyresgästföreningen påkalla en parallell förhandling om förvaltningskvaliteten. Det här är ett nytt sätt att förhandla på som förutom i Fjärdhundra bland annat testas i Värmland.
– Så småningom återkom AB-hem med att de i stället för den årliga hyresförhandlingen ville göra en bruksvärdering i Fjärdhundra, säger Lena Jansson Nordin.
När parterna kommer fram till vilken hyra en lägenhet ska ha i en bruksvärdering väger de samman faktorer som storlek på lägenheten, hur modern den är, planlösningen och reparationsstandarden. Och i en bruksvärdering ingår förvaltningskvaliteten, till skillnad från i de årliga förhandlingarna. God fastighetsservice kan ge ett högre bruksvärde och eftersatt underhåll ett lägre. Hur stora kostnader hyresvärden har för att förvalta husen påverkar däremot inte bruksvärdet.
Brister har fixats – ibland halvdant
Sen Hem & Hyra skrev om området i februari i år har de boende på gården fått en hel del saker åtgärdade. Men hyresgästerna har i flera fall fått intrycket att arbetena inte är fackmannamässigt utförda.
Flera hyresgäster har fått nya golv inlagda, men på vissa ställen är det stora skarvar mellan golvet och väggen.
– AB-hems fastighetsskötare Jonas la golvet i vardagsrummet och det blev faktiskt bra, men köket och hallen som gjordes av några andra blev inte lika bra, säger Jacop Lindholm och visar glappet mellan golv och vägg under trappen.
I dörröppningen mellan hallen och en klädkammare slutar golvet ojämnt avsågat utan någon tröskel.
– Golvläggningen började i juni, men sen avstannade den helt under frugans semester. Vi väntar fortfarande på att de ska lägga klart det, säger Jacop Lindholm.
Han och hans fru kände att de var på ”stand by” under hela sommaren, vilket störde semestern.
Fick nya vitvaror – men blev av med överskåpen
En annan brist AB-hem har börjat rätta till är föråldrade vitvaror. Jacop Lindholms familj fick kyl och frys utbytta.
– De är mycket bättre än de tidigare, men överskåpen ersattes aldrig, säger han.
En granne berättar att hon fick en ny tvättmaskin, men att den kopplades in på fel sätt av AB-hems personal och därför inte fungerade på tre veckor, tills Cylinda kom dit och fixade det. Hon uppger också att hon fick en ny toalettstol, men fick behålla den gamla toasitsen som glider åt sidan, eftersom den inte passar till den nya modellen.
Andra fel har inte AB-hem tagit tag i ännu, berättar hyresgäster i en Facebook-grupp för boende i området. En hyresgäst skriver till exempel att elementen på övervåningen inte fungerar och att några eluttag är trasiga. Jacop Lindholm berättar att de ständigt får ta bort mögel i badrummet och vid fönstret i ett av sovrummen.
Bolaget har fortfarande dålig ekonomi
AB-hems ägare Annika Backlund bad att få svara på Hem & Hyras frågor via mejl i stället för över telefon på grund av ett hektiskt schema. När Hem & Hyra träffade henne i februari i år berättade hon att en del av de brister i förvaltningen hyresgästerna upplevt berodde på att AB-hem hade svårt att få ihop ekonomin.
Hur har det gått med de ekonomiska problemen sen dess?
– I och med räntesänkningarna är vi på väg åt rätt håll. Det gäller säkert för alla fastighetsägare, skriver hon.
Medan sänkta räntor och lägre elpriser har påverkat ekonomin i positiv riktning har bolaget fortfarande stora utmaningar. Inflationen har lett till ökade kostnader, men de får vägas in i de årliga hyresförhandlingarna först under de följande åren.
– Man kan inte betala en 20 procent dyrare renovering 2023 med en hyreshöjning som kommer 2026, skriver Annika Backlund.
Dessutom nämner hon att AB-hem har ett flertal vakanta lägenheter på några orter i Örebro län.
Vad gör du för att förbättra bolagets ekonomi?
– Vi erbjuder nu halv hyra i tre månader om man flyttar in omgående i en lägenhet som redan är vakant sedan en tid, det vill säga står tom, skriver Annika Backlund.
Var på plats i Fjärdhundra i torsdags
När det gäller bristerna i Fjärdhundra skriver Annika Backlund att AB-hem gjorde en avstämning på plats i torsdags.
– Nio hyresgäster är 100 procent nöjda. Sju hyresgäster är 100 procent nöjda när två till fyra småsaker åtgärdats. Detta är klart om 14 dagar, skriver hon.
Enligt henne har renoveringarna dragit ut på tiden för Jacop Lindholms familj och en till lägenhet då det varit svårt att hitta tider för renoveringen. Jacop själv säger tvärtom att de varit flexibla och verkligen velat få jobbet klart.
– Detta måste vara ett missförstånd mellan vår fastighetsskötare Jonas och familjen Lindholm. Givetvis finns inget krav från oss på AB-hem att någon skall vara ”standby” under sin semester. Det är endast bokade exakta tider som gäller. Dessa kan familjen sedan säga ja eller nej till utifrån hur det passar in i livspusslet, skriver Annika Backlund.
Enligt henne ska AB-hem lägga klart golven i Jacop Lindholms lägenhet inom 14 dagar.
– Om Jacop Lindholm vill ha nya överskåp tycker jag att han givetvis skall få det under förutsättning att det finns överskåp idag som passar, skriver hon.
Känner inte igen problem med slarviga renoveringar
Hon hävdar att bara en hyresgäst framfört till AB-hem att jobb skulle vara slarvigt gjorda.
– De behöver visa oss detta och i så fall är jag ganska oförlåtande mot den som gjort jobbet och i så fall gäller: ”Gör om. Gör rätt.”, skriver Annika Backlund.
De hyresgäster som AB-hem pratade med i Fjärdhundra i torsdags nämnde inte glipor mellan golv och vägg, enligt henne.
– Vi har anlitat yrkesfirmor. Om det finns bevisbara fel, så brukar jag visa dem foton på felen, så får de komma och åtgärda, skriver hon.
En hyresgäst berättar att hon fick en ny tvättmaskin, men att den kopplades in fel och därför inte fungerade på tre veckor. Skulle det inte vara enklare både för dig som hyresvärd och för hyresgästerna att se till att saker blir rätt gjorda från början?
– Javisst, givetvis skall saker bli rätt gjorda från början. Men jag tänker också lite ödmjukt att jag själv – och säkert du också, Petra, och många av våra hyresgäster – någon gång i livet har begått ett ynkans misstag likt detta. Och då känns det fel av mig att döma den stackars fastighetsskötaren, även om jag givetvis hade önskat att jag kunde vrida tillbaka tiden och se till att just den tvättmaskinen inte blev felkopplad den där dagen, skriver Annika Backlund till Hem & Hyra.
Säger att AB-hem tar mögelproblem på stort allvar
Enligt henne har bara en hyresgäst felanmält problem med mögel, vilket AB-hem tar på stort allvar och ska ”låta sakkunnig undersöka om det behövs”. De ska även montera ett galler nedtill på en badrumsdörr för att öka luftflödet när dörren är stängd, skriver hon.
En central fråga i förhandlingarna mellan AB-hem och Hyresgästföreningen har varit de luftvärmepumpar som finns i lägenheterna. Hyresgästerna har kallhyra och luftvärmepumpar kan sänka uppvärmningskostnaderna, vilket Annika Backlund framhållit som ett argument för högre hyra.
– Totalhyran, det vill säga hyra + uppvärmning, skall vara densamma oavsett uppvärmningsform, skriver hon.
Jacop Lindholm är orolig för hur de uträkningarna görs, med tanke på att familjen snålat på uppvärmningen så mycket de kunnat för att hålla nere kostnaderna.
Tror att förhandlingarna snart är klara
Både Lena Jansson Nordin på Hyresgästföreningen och Annika Backlund tror att förhandlingarna kommer att vara klara inom kort. Hur stora hyreshöjningarna kan tänkas bli vill ingen av dem uttala sig om.
– Antingen kan jag säga något som visar sig vara för lågt och då kan våra hyresgäster bli besvikna i efterhand om det visar sig bli högre. Eller så råkar jag säga något som visar sig vara för högt och då kanske våra hyresgäster oroade sig i onödan, skriver Annika Backlund.
Kommer någon att få sänkt hyra i och med bruksvärderingen?
– Jag tror inte det, eftersom vi jämför med hyror i Hummelsta, där hyrorna är högre. Men man kan aldrig veta säkert. I andra områden tänker jag att det skulle kunna hända, skriver hon.
Om inte AB-hem och Hyresgästföreningen kommer överens kan hyresvärden vända sig till hyresnämnden för att få bruksvärdet fastställt där.
Tycker inte att AB-hem håller måttet
Jacop Lindholm svarar nekande på frågan om det finns någon hyreshöjning som han tycker skulle vara rimlig.
– Det borde bli en hyressänkning, säger han.
– Hon har valt att vara hyresvärd i ett land som heter Sverige där det finns regler för hur saker ska gå till. Vill hon inte följa regelverken har hon inget på bostadsmarknaden att göra. Hyresavtalet är ju ett avtal mellan hyresgäst och hyresvärd, lite på samma sätt som på arbetsmarknaden, fortsätter han.
Jacop Lindholm tycker inte att AB-hem lever upp till de grundläggande krav man bör kunna ställa på en hyresvärd. Vad säger du om det?
– Sommaren 2023 träffade jag Jacop Lindholm och alla andra hyresgäster på Lövstigen och det visade sig finnas över 100 felanmälningar som dåvarande fastighetsskötare till AB-hem rapporterat in som ”färdiga och åtgärdade”, men som inte var det. Sedan dess har vi åtgärdat 99 procent av det som gällde då, skriver Annika Backlund i mejlet till Hem & Hyra.
Fotnot: Hem & Hyra har kortat mejlsvaren från Annika Backlund och redigerat dem något (förkortningar har till exempel skrivits ut som hela ord) för att göra artikeln mer lättläst.
- Anmäl alltid brister till hyresvärden så fort som möjligt. Det kan vara bra att göra det skriftligen och spara en kopia.
- Åtgärdas inte bristen kan man om man är medlem i Hyresgästföreningen ringa deras rådgivning och be om en bristblankett som man kan skicka till hyresvärden. Hjälper inte det kan man rådgöra med Hyresgästföreningen om hur man ska gå vidare.
- Har man allvarliga problem i boendemiljön kan man anmäla det till kommunens miljöförvaltning. De kan till exempel utreda mögel, att man har alldeles för kallt inomhus eller att ventilationen inte fungerar som den ska. De kan också ställa krav på hyresvärden att åtgärda bristerna, under hot om vite (en slags böter).
En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästers synvinkel. De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dessa:
* storlek
* grad av modernitet
* planlösning
* läge inom huset
* reparationsstandard
* ljudisolering
Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, till exempel:
* hiss
* tvättstuga
* sopnedkast
* särskilda förvaringsutrymmen
* god fastighetsservice
* garage och parkeringsplats
Faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar också bruksvärdet. Eftersatt underhåll kan ha ge ett lägre bruksvärde, men däremot inte den försämring i lägenhetens skick som normalt uppkommer mellan två ordinarie underhållstillfällen.
Källa: Sveriges Domstolar
Från och med förhandlingsåret 2023 rekommenderas fem olika faktorer som grund för de årliga förhandlingarna. Två reflekterar lokala förhållanden, som avgifter för el, värme, vatten och avlopp och avfall samt förvaltnings- och underhållskostnader.
Tre faktorer är nationella – räntor, BNP och BNP per capita samt inflation exklusive hyror. Bakom trepartsöverenskommelsen ligger Hyresgästföreningen, Sveriges allmännytta och Fastighetsägarna.
Källa: Hyresgästföreningen
