Hyresgäster överklagar renovering – tar in egna experter
Catherine Gauffin är ordförande i lokala hyresgästföreningen Kullgården.
– Förbo har inte rätt i det de säger. De gör bara allt för att få till standardhöjande åtgärder så att de kan höja hyrorna, säger hon.
Konflikten om den planerade renoveringen har pågått sedan förra året. Kommunala bostadsbolaget Förbo vill byta ut de utslitna stammarna i husen, som är byggda 1967.
Samtidigt vill bolaget renovera kök och badrum och installera ny FTX-ventilation. Prognosen för hyreshöjningen hamnar runt 25 procent.
Backade om spisar
Hyresgästerna håller med om att stambyte behövs, men många av dem protesterar mot renoveringsplanerna.
Förbo har backat på några punkter längs vägen. Bland annat ska det inte längre vara obligatoriskt att betala för ny spis och diskmaskin, om man inte vill ha dem. Men de stora dragen i renoveringen är inte förhandlingsbara, anser hyresvärden.
I det första huset, där Förbo vill genomföra sitt pilotprojekt för renoveringen, har fem av sexton hushåll vägrat lämna godkännande. Hyresgästerna förlorade i hyresnämnden i september, men fyra av dem har nu med hjälp av Hyresgästföreningen överklagat till Svea hovrätt.
Pekar på svagheter
Som ny bevisning i hovrätten har hyresgästerna anlitat en byggkonsult och en tillgänglighetskonsult som kommer med utlåtanden. Båda pekar på svagheter i Förbos planer.
När det gäller badrummen så vill Förbo bredda dörren och flytta toalettstolen. Men enligt ritningarna så kommer avståndet mellan dörr och toastol att bli mindre än vad regelverket tillåter. Badrummen är inte heller tillräckligt djupa, konstaterar tillgänglighetskonsulten.
Konsekvensen blir att det blir svårt att ta sig in och vända med rullstol eller rullator.
”Kommer inte att gå”
Catherine Gauffin har personliga erfarenheter av saken.
– Det första året jag bodde här så satt min mamma i rullstol. Som badrummen ser ut nu så finns det precis utrymme så det fungerar. Men så som Förbo vill göra kommer det inte att gå, säger Catherine Gauffin.
Den andra stötestenen är FTX-ventilationen. Det är ett system med fläktar som både pumpar in och ut luft ur huset, och där värmen från den utströmmande luften används för att värma luften som går in.
Standard i nybyggen
Metoden minskar energianvändningen och skapar jämnare temperaturer inne i bostäderna. I nybyggen är det standard, men hur effektivt det är att installera i gamla hus är omstritt.
Förutom frågan om effektiviteten pekar kritiker på att FTX bullrar och förfular lägenheterna eftersom man måste installera rör i taket.
Hyresgästerna har anlitat byggkonsulten Erik Eglén. Han är skeptisk till att FTX kommer att vara effektivt på Höjden, där husen är byggda för självdrag.
”Räcker inte byta fönster”
– Moderna hus är täta, då går det utmärkt att installera FTX. Men ska Förbo få de här husen så pass täta kommer de att få lägga ner mycket jobb. Det räcker inte att byta fönster, utan mängden isolering i väggarna måste ökas också, säger Erik Eglén.
Kostnaden kommer att bli oacceptabelt hög för hyresgästerna i förhållande till resultatet, anser Erik Eglén. Han tycker det vore mer effektivt att behålla självdraget och förstärka det med mindre fläktar på toaletterna.
Forskningsstudier som är gjorda kring FTX pekar på att installation inte alltid är ekonomiskt lönsam i dagsläget. I vissa studier står det rent ut att vinstmöjligheten främst ligger i att värden kan göra hyreshöjningar på grund av standardhöjning.
Klimatet förändras
Men mycket påverkas av hur det blir i framtiden, när temperaturerna stiger och energin förväntas bli dyrare. Förbo pekar också på att ny EU-lagstiftning om energieffektivitet är på väg.
Anna Olá är fastighetsutvecklingschef på Förbo. Hon vill inte kommentera de inlämnade utlåtandena från hyresgästsidan, eftersom rättsprocessen pågår. Men hon säger att valet att installera FTX inte bara handlar om framtiden, utan är motiverat redan nu.
– Vi klarar inte kraven för OVK (obligatorisk ventilationskontroll) med bara självdrag. Vi behöver se till att det blir bättre ventilation i husen. Och nu när vi ändå ska göra så mycket åtgärder och hyresgästerna behöver evakueras så gör vi det här och nu, säger Anna Olá.
”Mycket bättre luft”
I Mölnlycke har Förbo nyligen installerat FTX i hus av samma modell och ålder som husen på Höjden. Enligt Anna Olá med mycket bra resultat.
– Hyresgästerna där är supernöjda och upplever en mycket bättre inomhusluft. Och även om vi inte tilläggsisolerat så ser vi energiförbättringar, säger hon.
Går det att uppnå tillräcklig täthet i så här gamla hus?
– Ja. De fönster som inte bytts tidigare kommer att bytas och allt annat som behöver tätas kommer vi att täta.
Finns det andra ventilationslösningar som lika gärna skulle kunna användas?
– Nej. När vi renoverade på Säteriet i Mölnlycke satte vi bara in förstärkt frånluft och det har inte blivit tillräckligt bra. I hyresnämnden vittnade en hyresgäst som bor där om att ventilationen inte är optimal, säger Anna Olá.
Regler kräver ombyggnad
Enligt henne går inte heller den planerade ombyggnaden av badrummen att undvika.
Med de regler som finns behöver toastolen flyttas.
– Det är gamla hus och det går kanske inte att anpassa fullt ut. Men vi behöver göra det så tillgängligt som det går. En toalettstol får inte sitta närmare än 110 centimeter från ett hörn till mitten av toaletten, för att en hjälpare skall kunna stå bredvid, säger hon.
Vill ha samråd
Parallellt med striden om renoveringarna planerar Förbo att förtäta på Höjden och bygga nya bostadshus på ytor där det tidigare legat garage. Byggloven är klara, men hyresgästerna vill ha samråd om saken.
Catherine Gauffin och andra hyresgäster har samlat in namn och lämnat över namnlistorna till lokala politiker, till lokalpressen och till Förbo.
Förbo säger dock nej till samråd.
– Det skulle sätta fel förväntningar hos de boende, när det i dagsläget inte går att påverka varken utformning eller placering av de nya husen. Men vi kommer att ha Öppet hus på Höjden i november för att svara på frågor och räta ut eventuella funderingar, säger Anna Olá.
”Givit resultat”
Catherine Gauffin beklagar inställningen till samråd, men välkomnar det nya beskedet om Öppet hus.
– Så bra, då har vår namninsamling givit resultat och Förbo lyssnat. Vi vill ha information om vad som händer. De har inte pratat med hyresgästerna om detta sedan juni 2020, säger hon.
När det gäller renoveringen har Catherine Gauffin hopp om att Svea Hovrätt ska besluta annorlunda än hyresnämnden, trots att statistiken visar att det nästan alltid är värden som får rätt i prövningar.
– Med de nya bevisen tror jag ändå vi har en chans, säger hon.
