Hyresgäster tar strid mot chockhyror – backas upp av forskare
”Vi vill bo kvar”. Texten sitter upptejpad på en balkong på femte våningen i Bergshamra centrum. Här står slaget mellan hyresgästerna som kämpar för sina hem och den allmännyttiga hyresvärden. Signalisten vill totalrenovera, riva ut kök och höja hyran med uppemot 55 procent. Många Bergshamrabor kommer inte ha råd att bo kvar.
Det handlar om 1 700 lägenheter i Solna i Signalistens bestånd som har ombyggnationer att vänta, vilket Hem & Hyra skrivit om tidigare i flera artiklar.
I Bergshamra handlar det om runt 300 lägenheter. Där finns hyresgäster som bott i området i uppemot 50 år. Av de som berörs av renoveringarna är en hög andel 75 år och äldre. Många har svårt att klara ett års evakuering och två flyttar.
– Det här blir ytterligare en belastning för folk, mitt i pandemin. Signalisten har jag alltid talat gott om så jag hade inte förväntat mig det här, säger Adhanet Merke, Bergshamrabo sedan 30 år, som förklarar att banden till platsen är starka.
– Bergshamra har nästan blivit en del av ens identitet efter alla dessa år.
Adhanet, vars hyra skulle landa på 22 000 i månaden om den föreslagna höjningen blir verklighet, beskriver Bergshamra som en by mitt i storstaden.
– När jag kommer från jobbet står de äldre och vinkar från balkongerna. De känner våra barn och vi hjälper varandra. Man knackar på om man behöver hjälp att starta bilen eller låna ett verktyg. Känner man sig ensam kan man bara gå ut på torget och prata med någon.
Tryggheten som byggts upp under många år hotas nu av Signalistens planer. En del Bergshamrabor har redan gett sig av, trots att de velat stanna.
– Jag vet en som blivit av med sin kompis som hamnat på andra sidan stan. Man tappar sin livshistoria, säger hyresgästen Jan Bagge som också är engagerad i den lokala hyresgästföreningen.
Åse Richard, bostadsforskare vid Uppsala universitet, känner igen mönstret.
– Att tvingas flytta från sitt hem som en följd av händelser boende själva inte har kontroll över eller möjlighet att påverka innebär ett slags trauma. Sociala band i bostadsområden bryts. Drabbade hyresgäster påverkas av oro, ångest och ilska över att riskera förlora sina hem, säger hon.
I en närliggande stadsdel i Solna där Signalisten genomförde motsvarande renoveringar för några år sedan slogs ett helt område sönder när folk inte kunde flytta tillbaka.
– Bara 15 procent av mina grannar flyttade tillbaka samtidigt med mig, berättar Helene Wohlström, som bor i norra Ritorp.
I Bergshamra har 78 procent av hyresgästerna motsatt sig Signalistens åtgärder.
– Vi vill att hyresvärden ska lyssna på oss. Vi säger nej till den här stora ombyggnaden, säger Jan Bagge.
Bolaget har skickliga advokater och experter. De ställs mot svaga hyresgäster, konstaterar han.
Själv har han lagt hundratals timmar på att kontakta forskare och andra experter, samla engagerade och sätta sig in i detaljer kring husen, renoveringen och ekonomin.
Hyresgästerna har bestämt sig för att bemöta värdens påståenden att husen är i så dåligt skick att totalrenovering krävs. De har bland annat anlitat en byggnadsingenjör som skrivit ett expertutlåtande.
– Rördragningar och tätskikt. Det hade man knappt hört talas om innan. Nu har vi lärt oss en del. Ekonomi har vi fått plugga på. Vad jag kan se har Signalisten väldigt bra ekonomi. De skulle kunna klara att renovera utan att höja hyran, säger Jan Bagge.
Hyresgästerna vill sätta stopp för de extrema renoveringarna och få möjlighet att välja standard och därmed kunna påverka hyreshöjningen.
De backas upp av forskare som menar att trenden går mot stegvis renovering där målet är att de som hyr ska kunna bo kvar. Bland annat har Botkyrkabyggen använt sig av en sådan modell.
Kristina Mjörnell från forskningsinstitutet Rise har tittat på 14 bostadsbolag som genomfört upprustningar. Många bolag har utgått från hyresgästernas inkomstnivåer och betalningsförmåga när de gjort renoveringar för att alla ska kunna bo kvar efter upprustningen. Flera bostadsbolag har låtit hyresgästerna välja standard i sin egen lägenhet och påverka sin hyra, som i snitt höjts med 10 till 20 procent.
Knivstabostäder renoverade i samråd med hyresgästerna och tog hjälp av forskare för att kunna hålla nere kostnaderna. Hyreshöjningen landade på 13 procent i stället för uppemot 65 procent. Bolaget såg högre hyror som kostsamt eftersom det leder till omflyttning och ger ökade kostnader för kommunen i form av bostadsbidrag och försörjningsstöd när lägenheter med lägre hyror försvinner. Genom att använda stegvis renovering kunde Knivstabostäder dessutom spara flera hundra miljoner.
– Fördelen är också att hyresgäster inte blir påtvingade en standardökning de inte önskar, berättar vice vd Simon Granit.
I modellen som kallas BoKvar fick Hyresgästföreningen ett stort inflytande.
KTH-forskaren Tord af Klintberg pekar på fördelarna med Knivstabostäders stegvisa renovering.
– BoKvar blev en kostnadseffektiv lösning. Det blev billigare och mindre riskabelt för bolaget.
Stegvis renovering handlar om att renovera när det behövs, till skillnad från radikal renovering som handlar om att renovera mycket när man väl håller på. Stegvis renovering kostar mindre att genomföra och innebär mycket lägre påfrestning för hyresgästerna.
Tord af Klintberg är en av de expertvittnen som kallats av hyresgästerna i Bergshamra när det ska avgöras i hyresnämnden om Signalisten ska få gå vidare med sina planer. Han har samarbetat med flera olika fastighetsbolag och studerat många renoveringar. Han har erbjudit sig att bidra med sin expertis om Signalisten skulle vilja undersöka möjligheten att använda stegvis renovering.
– I förlängningen ger stegvis renovering bättre ekonomisk, social och miljömässig hållbarhet. Hyresgäster kan ofta bo kvar, säger han.
Bland annat finns möjlighet att använda relining, ett billigare sätt att renovera avloppsledningarna jämfört med att byta rören. Det förutsätter att rören är i tillräckligt bra skick. Metoden innebär också att hyresgästerna ofta inte behöver evakueras eller flytta.
Bolag som totalrenoverat har haft problem med att hyresgäster inte kunnat flytta tillbaka efteråt. Det är bättre att välja stegvis renovering. Då behöver få flytta från sin lägenhet av ekonomiska skäl, menar Tord af Klintberg.
– Signalisten skulle kunna ta ett steg tillbaka och engagera KTH. Få KTH att utvärdera det här ur teknisk och ekonomisk synvinkel. Vi tittar på allt ur hållbarhetsperspektiv.
Renovering av stammar och värmesystem som i vanliga fall räknas som underhåll ska bekostas av värden. Men hyresgästen blir skyldig att betala mer om standarden på boendet höjs, om ett äldre kök bytts ut mot ett nytt till exempel.
Hyresgästerna hävdar att det går att byta stammar i fastigheterna i Bergshamra utan att riva upp golv och byta ut köken. Då skulle de slippa evakuering. Signalisten menar att det inte går.
Snickaren Anton Björklund, expert på 60-talskök och som hyresgästerna kallat som vittne i hyresnämnden, förklarar att köken utan problem går att anpassa och vattensäkra för att uppfylla dagens krav.
– Det är en gedigen köksinredning som kan hålla i 60 år till. Min bedömning är att köken går att bevara och anpassa. De kök som skulle ersätta dem skulle inte hålla så länge.
Han menar att mycket av Signalistens ombyggnadsstrategi utgår från antaganden, inte fakta.
Enligt de boende vill Signalisten lägga in parkett och klinker i lägenheterna för att kunna höja hyran. Signalisten säger att det är en standard som hyresgäster förväntar sig av en modern lägenhet. Värden hänvisar också till att hyresnämnden godkänt liknande åtgärder i andra områden i Solna tidigare, i Ritorp och Gunnarbo.
Hyresgästföreningen framhåller att det finns stöd i lagen att lyssna på hyresgästernas behov. Monicka Sparrman, jurist, Hyresgästföreningen Stockholm, som företräder Bergshamraborna i hyresnämnden hänvisar till ett fall i Göteborg där värden inte fick tillstånd till att renovera. Hyresnämnden la särskilt vikt vid att hyran skulle höjas med runt 48 procent efter renoveringen och även vid det faktum att hyresvärden inte genomfört något samråd med hyresgästerna.
Ända sedan hyresgästerna i Bergshamra blev informerade om planerna på renovering har de försökt få till en samrådsdialog med hyresvärden, men utan resultat, påpekar Monicka Sparrman.
Under våren fortsätter förhandlingarna mellan Signalisten och hyresgästerna i hyresnämnden.
Efter första mötet i nämnden var hyresgästen Jan Bagge nöjd.
– De experter vi kallat gav svar på tal. Signalisten borde backa nu och lyssna på oss, säger han.
Hem & Hyra har sökt Signalistens vd, Lars Jolérus, men han vill inte svara på telefon. Hem & Hyra har ställt frågor om Signalisten kommer ta hjälp av ledande forskare på KTH som erbjudit sig att bidra med sina expertkunskaper. Det får vi inget svar på. Inte heller på frågor om Signalisten tittat på hyresgästernas betalningsförmåga för att säkerställa att de ska kunna bo kvar efter upprustningen.
Signalistens vd har heller inte svarat på om de tittat på Knivstabostäders modell med stegvis renovering där bolaget kunde spara flera hundra miljoner kronor medan hyresgästerna kunde bo kvar.
Frågor har även ställts om varför Signalisten inte velat genomföra en samrådsprocess tillsammans med hyresgästerna i Bergshamra. I ett kort mejlsvar skriver Lars Jolérus att Bergshamra inte kan ingå i ett samrådsavtal som nyligen tecknats med Hyresgästföreningen eftersom ärendet som gäller upprustningen i Bergshamra redan skickats till hyresnämnden för avgörande. I mejlet skriver vd:n: ”Många av de frågor du ställer utgör en del av förhandlingarna i Hyresnämnden. Av det skälet avstår jag att svara på dem innan nämnden har tagit beslut”.
När en värd vill rusta upp hus har hyresgästerna få möjligheter att protestera. Hyresvärden sitter på skisser och detaljkunskaper om fastigheterna och har heltidsanställda experter medan de som hyr saknar de resurserna. Ska de få rätt måste de kunna bevisa att det finns bättre och billigare åtgärder än de som hyresvärden presenterar. Eventuella vittnen och expertutlåtande får hyresgästerna själva betala.
Hyresvärden använder ofta standardhöjande åtgärder för att motivera investeringen som en renovering innebär. Om hyresgästerna motsätter sig det slutar det normalt i hyresnämnden där fastighetsägaren ofta vinner. Hyresnämnden har inte något egentligt ansvar att ta hänsyn till samhällskonsekvenserna av besluten.
När Forskningsinstitutet Rise frågade hur stor hyreshöjning man var beredd att betala svarade runt hälften av tusen tillfrågade hyresgäster att de kunde tänka sig en 10-procentig höjning, cirka en femtedel mäktade med en 20-procentig höjning medan en femtedel angav att de behövde flytta vid en hyreshöjning.
En studie som gjorts av renoveringsbehovet i Sveriges flerfamiljshus och inkomstnivåerna i dessa områden visar att de boende i områden med stora renoveringsbehov ofta har de lägsta inkomsterna.
Källa: Forskningsinstitutet Rise
