Hyresgästers inflytande begränsat vid renovering
Gabriella Jogebrant chockades av hur stor renovering fastighetsägaren, Göteborgs kommun, ville göra på Karl Johansgatan 105 i Majorna. Hennes hyra skulle höjas med nära 75 procent.
– Jag tycker att man kunde ha möjlighet att välja en enklare standard. Jag är inte så intresserad av helkaklat badrum och parkettgolv, säger hon.
Även andra grannar tyckte att omfattningen var onödig. 16 hushåll, drygt vart tredje, valde att markera genom att inte godkänna åtgärderna. I våras gav hyresnämnden värden klartecken. Men för Gabriella Jogebrant var det viktigt att trots allt försöka göra sin röst hörd.
– Man känner sig väldigt liten och maktlös som hyresgäst, även om vi var några stycken. Vad är det som ska till för att de ska lyssna på oss, undrar hon.
Inte heller Hyresgästföreningen upplevdes som det språkrör Gabriella och hennes grannar hade hoppats på.
– Vi klagade ju men det var för sent, förhandlingarna var redan avslutade. Det är processer som man inte förstår. Det bestämdes över våra huvuden, säger Gabriella Jogebrant.
De närmaste åren beräknas hundratusentals svenska hyresgäster stå inför samma process. Ofta gäller det stambyten som kombineras med standardhöjningar i kök och badrum – och höjda hyror. De boende har rätt att vägra godkänna mer omfattande renoveringsarbeten. Då krävs en prövning i hyresnämnden.
Men hyresnämnden ger i stort sett alltid värden rätt, visar Hem & Hyras granskning. Sedan januari i fjol fram till november i år har inte ett enda renoveringsärende i Göteborgsregionen lett till beslut som påverkar fastighetsägarnas ursprungliga planer.
Bilden återspeglas i de över 500 fall som hyresnämnden i Göteborg fått in de senaste tio åren. I stort sett samtliga har gått fastighetsägarnas väg.
Hyresråd Lise-Lotte Norén Wilkens menar att juridiken försöker väga intressen mot varandra: å ena sidan fastighetsägarens behov av ett modernt och enhetligt bestånd som underlättar framtida förvaltning, å andra sidan hyresgästernas kollektiva intresse av bibehållen standard och hyresnivå. Ju dyrare åtgärder, desto större ”beaktansvärt intresse” måste hyresvärden ha av att de genomförs.
– Praxis är att man tillåter nya badrum och kök, säger Lise-Lotte Norén Wilkens. Det ska inte vara frågan om lyxåtgärder, utan normala saker som att kakla hela vägen upp. Sedan kan man verkligen fråga sig hur mycket det ska kosta. Men det är inget vi tar hänsyn till i vår bedömning.
Själva hyreshöjningen är i stället en förhandlingsfråga, poängterar hon. Hyresgästerna gynnas därför av att fastighetsägarna tillsammans med Hyresgästföreningen finner hållbara system för insyn och inflytande.
– Vi måste utgå ifrån att parterna är tillräckligt duktiga på att ta tillvara sina intressen och förhandla fram vettiga hyror. Man borde förhandla fram vad som är en rimlig standard, säger Lise-Lotte Norén Wilkens.
I bostadsområdet Pennygången har planer på påkostade renoveringar orsakat stora protester bland hyresgästerna. Läs mer här.
Hyresgästföreningen har flera förslag på hur hyresgästernas inflytande kan öka. Läs mer här.
En värd har rätt att göra större renoveringar om denne anses ha ett ”beaktansvärt intresse” av det och åtgärderna inte är ”oskäliga”.
Om hyresgästerna inte godkänner insatserna krävs tillstånd från hyresnämnden. En tumregel är att detta gäller åtgärder som leder till hyreshöjningar på mer än 100 kronor i månaden.
Beslut i hyresnämnden kan överklagas till Svea hovrätt. Därefter står beslutet fast.
Hyresgästers inflytande är inskrivet i lag sedan 1997. Det regleras i Jordabalkens tolfte kapitel, § 18.
