Hyresnämnden sänkte hyran i delningsboende – ”Slutet för en hel bransch”
Delingslägenheter, eller så kallad coliving, är lägenheter där hyresgästerna har egna sovrum, men delar gemensamma utrymmen med flera andra. Det är en etablerad boendeform i många andra länder som på senare år har börjat komma till Sverige också.
Men hyresnivåerna har blivit ifrågasatta här. Under våren prövade hyresnämnden i Stockholm ett krav på återbetalning av överhyra i en delningslägenhet hos företaget Colive 2 AB.
Kravet kom från en ung man som i mars 2022 flyttade in i ett nybyggt hyreshus i Handen, söder om Stockholm.
– Jag hade fått min första lön och ville flytta hemifrån. Av en slump hittade jag Colive och blev väldigt taggad på konceptet, säger mannen, som vill vara anonym.
Han lockades av idén att bo med andra unga människor och ha möjlighet till gemenskap och aktiviteter på hemmaplan. Att dela vardagsrum och kök med andra såg han som en fördel och att dela badrum var inga problem.
7 000 kronor för 7 kvadratmeter
För att ha råd valde han det minsta och billigaste sovrummet på sex kvadratmeter. Det kostade cirka 6 000 kronor i månaden inklusive en serviceavgift för bland annat el, bredband, hemförsäkring och veckostädning. Senare flyttade han till ett rum på sju kvadratmeter för drygt 7 000 kronor i månaden
– Visst kändes det dyrt redan från början och majoriteten av min lön gick till hyran. Men jag hade inte så bra koll på vad som var rimligt att betala, säger han.
Efter drygt ett år flyttade mannen därifrån och strax därefter råkade han se en annons från företaget Orimlig hyra. De bedömde att han hade betalt 59 000 kronor i överhyra och gjorde en ansökan om återbetalning hos hyresnämnden. Och nämndens beslut har chockat branschen.
– Om detta beslut står sig så kommer det vara ekonomiskt omöjligt att driva delningsboenden i framtiden, säger Katarina Liljestam Beyer, ordförande för Svenska colivingförbundet.
Andrahandshyra ska vara skälig
Förenklat innebär hyresnämndens beslut att man betraktar upplåtelsen som en andrahandsuthyrning eftersom Colive blockförhyr hela huset av Wallenstam. Hyresnämnden bedömde också att skälig hyresnivå för den 123 kvadratmeter stora delningslägenheten låg på cirka 18 000 kronor år 2022.
Mannen ska betala för sin del av lägenheten: sitt eget sovrum, plus en femtedel av de gemensamma utrymmena som delades av fem personer, enligt hyresnämnden. Dessutom hade han accepterat ett påslag på tio procent för möbler och 300 kronor för el, vatten och annan service. Hyresnämnden bedömde att det var rimligt och att månadshyran, inklusive dessa nyttigheter, borde ha legat på 3 756 under 2022.
Men han hade betalat nästan dubbelt så mycket. Därför ska han få tillbaka över 43 000 kronor, enligt domen.
Tog bara ut självkostnadspris
Colive har överklagat hyresnämndens beslut. De hävdar att hyresnämnden har hittat på en skälig hyra utan att redovisa hur man har kommit fram till den nivån. Colive tog ut samma kvadratmeterhyra från hyresgästerna som de själva betalat till Wallenstam. De menar att den ligger i linje med förhandlade hyror i samma kvarter och borde anses vara skälig hyra.
Även serviceavgiften låg på självkostnadspris, enligt Colive, eftersom detta var ett pilotprojekt. I framtiden är det på servicen företaget ska kunna göra vinst, men om hovrätten går på hyresnämndens linje så finns inga möjliga marginaler kvar för företag i branschen.
– Över tid måste det ju finnas marginaler för en hållbar affärsmodell och de bör inte ligga på hyran. Bolagen måste i stället göra smarta upphandlingar av tjänster så att man kan få ut marginal på serviceavgiften, säger Katarina Liljestam Beyer.
Om hovrätten godtar hyresnämndens resonemang kring serviceavgiften i Haninge så äventyrar det hela den affärsidén. Svenska colivingförbundet anser att det inte bara skulle drabba deras medlemmar, utan även andra typer av boenden.
– Det skapar en enorm osäkerhet inte bara för delningsbostäder, utan för alla kategoribostäder som tillämpar denna vedertagna metod. Beslutet riskerar att få mycket långtgående konsekvenser, för bland annat trygghetsboende, studentbostäder och seniorbostäder om det ligger ett blockhyresavtal i grunden, menar Katarina Liljestam Beyer.
Svenska colivingförbundet vill att att en utredning tillsätts med uppdraget att göra delningsbostäder till en vedertagen bostadsform i Sverige. De vill också komma överens med Hyresgästföreningen om en modell för hyresförhandlingar.
Bruksvärde hamnar lägre
Nyligen träffades parterna för att börja diskutera frågan. Hyresgästföreningens förhandlingschef Carl-Johan Bergström tycker också att det vore bra att komma fram till en samsyn.
– Det är viktigt inte bara för delningslägenheter, utan även för andra slags särskilda boenden, att det finns en systematik i hyressättningen. Att hyresgästerna vet vad de betalar för – och att det är rimligt förstås.
Men lätt blir det nog inte, tror han. I Colives fall i Haninge har företaget satt hyran själv utifrån sina kostnader. När man förhandlar i ett senare skede ska det handla om vad hyresgäster i allmänhet värderar, alltså bruksvärdet, och det hamnar troligtvis lägre.
Detsamma gäller serviceavgifterna.
– Den här typen av aktörer har många kringtjänster som man betalar för. De kanske inte måste vara obligatoriska, eller man kanske tar för mycket betalt när man utgår från vad det är värt för hyresgästerna, säger Carl-Johan Bergström
Räknat på hyran i delningsboende
Manfred Klint, som är gruppchef för förhandling på Hyresgästföreningen region Stockholm, har gjort ett räkneexempel för att se vad bruksvärdeshyran för de minsta rummen hos Colive i Haninge borde ligga på. Han kom fram till en hyra på maximalt 2 900 kronor.
– Tillsammans med yogarum och internet och andra nyttigheter kanske man skulle hamna på 3 500, men det är i vart fall långt under 7 000 kronor månaden.
Men skulle ni hamna på 3 500 kronor i en förhandling?
– Nej, för de skulle inte acceptera det. Och då skulle det hamna i hyresnämnden, som ju nu har gjort en bedömning, men som Colive inte accepterar, säger Manfred Klint.
Avvecklar i Haninge
Hovrätten ska ta upp det överklagade beslutet i höst. Ytterligar ett 30-tal återbetalningskrav mot Colive väntar på att bli avgjorda i hyresnämnden i Stockholm.
Under tiden avvecklar Colive sina delningslägenheter i Haninge. Företaget förklarar det med att efterfrågan var för låg eftersom bostäderna där inte var optimalt planerade. I stället finns ett nyöppnat delningsboende i Järfälla, norr om Stockholm.
Den unge mannen vars hyra prövades i hyresnämnden säger att han fick mycket mer för pengarna när han blev inneboende hos en kompis i stället.
– Det var skönt! Närmare stan, ett ordentligt rum, skönare säng och färre personer som bodde ihop. Jag fick mycket mer för pengarna.
Men han tror fortfarande starkt på idén med delningsbostäder.
– I grunden tycker jag är fantastiskt koncept. Jag hoppas att de kan få det att funka – med en kalkyl som är rättvis för hyresgästerna.
