Hyresvärden räntekostnader – del av din hyra
I Halland är det stora skillnader mellan de kommunala bostadsbolagens räntekostnader, visar Hem & Hyras granskning. Även om dessa kostnader inte direkt syns på hyran så kan en stor del av din hyra gå till att betala dem. Och går räntorna upp är det troligt att hyrorna också gör det.
Bolagens kostnader påverkar också hur mycket de kan lägga på till exempel underhåll. I vårt räkneexempel gick 2018 nära en tredjedel av hyran hos kommunala bostadsbolaget Eksta i Kungsbacka till att täcka värdens kostnader i samband med lån. Det motsvarar över 2 000 kronor för den som har en månadshyra på 7 500 kronor. Hos Fabo i Falkenberg handlar det om en tiondel av hyran medan hyresgästerna hos Hylte kommer lindrigare undan. Där går bara ett par hundradelar av hyran till att betala hyresvärdens räntor. I praktiken en dryg hundralapp.
Så mycket av hyran gick till räntor
Procentsiffrorna anger hur bostadsbolagens räntekostnader är i förhållande till dess intäkter 2018. Bostadsbolagens största intäkter är hyror från lägenheter, till viss del lokalhyror. Siffrorna är avrundade.
Ju större lån desto större räntekostnader och om bolag bygger nytt ökar lånen. Det menar också Eksta är en förklaring till att de sticker ut. För på senare tid har Eksta byggt mycket nytt, det visar inte minst deras fastigheters snittålder som är 25 år. Ett så ungt bestånd är det få som har. En annan förklaring till de höga räntekostnaderna är att de 2018 gjorde en stor förskottsinbetalning av räntor på grund av förändrade skatteregler.
Faktum kvarstår. Av hyresgästernas hyror gick 2018 en tredjedel till räntekostnader. Är det rimligt?
– 2019 var det en betydligt mindre andel. Vissa år går en stor andel av intäkterna till räntor mer när räntorna är lägre går mer till underhåll. Vi har också nöjda hyresgäster. Vi har visat att vi kan ha det trots höga räntekostnader, säger ekonomichef Göran Eriksson.
Hyresgästföreningen som kontinuerligt granskar bostadsbolagens ekonomi anser att de allra flesta borde kunna låna till bättre villkor, bland annat för att de har fastigheter värda miljarder i ryggen.
– Räntekostnaderna är en av de största och absolut viktigaste kostnaderna i ett fastighetsbolag. Det finns inga skäl för bolagen att ha så höga räntor. Nej, det duger inte, säger förhandlare Peter Olsén.
Enligt honom finns det flera förklaringar till de stora olikheterna. Bolagen gör olika riskbedömningar och binder lån olika länge till olika kostnader. Kommunerna har också ofta ekonomiska direktiv som kan påverka de kommunala bostadsbolagen.
– En bra ekonomisk förvaltning ställer höga krav på tid och kunskap, något som varierar i företagen, men eftersom det i lagen ställs krav på affärsmässighet är det rimligt att begära att upplåning sköts på bästa möjliga sätt.
Är då räntekostnader något som den enskilde hyresgästen ska bry sig om? Kanske både ja och nej. Det är nog rimligt att lita på att värdarna gör sitt bästa med sina låneupplägg men då de ofta har miljon- eller miljardskulder spelar varje tiondel i ränteprocent roll. Drar räntorna iväg finns risken att värden kräver större hyreshöjningar.
När Kungsbackabon och hyresgästen Eric Kirsch bodde i hus hade han ganska bra koll på räntorna.
– Första gången jag lånade var till en bostadsrätt. Jag förhandlade mig till en ränta på 17 procent och jag tyckte att jag var världens bästa förhandlare.
Det var på 1990-talet och sedan dess har räntorna sjunkit avsevärt. Nu som hyresgäst har han knappt ägnat ränte- avgifter någon tanketid.
– Jag har faktiskt inte tänkt på det så mycket, men det borde jag egentligen. Klart det har en del att göra med hur hyrorna sätts.
Eric Kirsch bor hos den privata värden Derome förvaltning. De verkar under andra förutsättningar än kommunala bolag. De kan låna alla sina pengar av banken utan kommunal påverkan.
Derome förvaltning är en koncern med fastighetsbestånd i flera olika bolag. Vid en jämförelse av koncernens räntekostnader och intäkter i årsredovisningen landar räntekostnaden på nästan fyra procent 2018.
Hur stor del av din hyra tycker du kan gå till räntor?
– Det borde vara så att ju äldre fastigheterna är desto mindre, men det är en svår fråga att svara på.
- Siffrorna bygger på Hyresgästföreningens beräkningsmetod där också borgensavgifter, det vill säga kommunala avgifter i samband med lån, ingår som räntekostnad.
- Intäkter i uträkningen kommer både från lägenhets- och eventuella lokalhyror.
