Ilska när risig skötsel inte längre sänker hyran: ”Vill inte betala mer när inget funkar”
– Vänta!
Det går för fort och är för mycket när Florence, Ivan och Pernilla rabblar upp alla problem med fastigheterna i Edsvalla. Det är fukt, mögel, avlopp som strejkar, fönster som sitter löst, dålig snöskottning, uppbrutna källardörrar, inbrott.
Och brutna löften om att saker ska ordnas.
– Jag bakade i går men pannan fungerade inte så vi hade inget varmvatten. Det gick inte att diska förrän till kvällen, säger hyresgästen Florence Nilsson.
Det var en tisdag som Florence väntade på att få varmvatten i kranen. Samma tisdag som branschorganisationen Fastighetsägarna gick ut med att de ville höja hyran med 14,8 procent i Karlstads kommun där Edsvalla ligger.
Florence granne Pernilla Rapo Lund säger att hon är förbannad. På sin hyresvärd Edsvalla hem och på Hyresgästföreningen.
– Alltså jag har inget emot att betala om trappstädningen fungerar, dörrar och fönster är hela och jag kan andas frisk luft. Men jag vill inte betala mer när inget fungerar, säger Pernilla Rapo Lund upprört.
Hyresgäster får mindre inflytande
Hyresgästföreningen har tidigare använt dåligt underhåll och bristfällig förvaltning som argument vid den årliga hyresförhandlingen för att hålla nere hyror. Hyresgästernas vittnesmål om skötseln har varit viktiga: fungerar tvättmaskinerna, är värden lätt att få tag i, hur är utemiljön?
Det var självklart att värdar med dåligt skötta hus eller som var svåra att få tag i skulle få lägre höjning än de som sköter sina hus perfekt. Men så är det alltså inte längre.
För 2022 slöt Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna ett nytt avtal i den så kallade trepartsöverenskommelsen. Enligt den ska förvaltningskvalitet förhandlas separat. Det betyder att hyresgästers och förtroendevaldas inflytande minskat radikalt vid de årliga hyresförhandlingarna. Nu ska hyror sättas enbart utifrån samhällsekonomiska faktorer.
– Förvaltningskvalitet är ofta jätteviktigt för hyresgäster men det finns inget utrymme att ta upp det längre. De vet hur de har det i sitt boende – men den biten är borta ur förhandlingen, säger Emelie Lindström som är förhandlare på Hyresgästföreningen i Karlstad.
Påkallar separata förhandlingar
Det här har väckt frustration – inte bara hos hyresgäster – utan även hos förhandlarna. Och trots att det inte finns några beprövade riktlinjer kring hur förvaltning ska värderas har förhandlarna i Värmland bestämt sig för att gå före. De kommer att påkalla särskilda förhandlingar hos några utvalda privatvärdar med dålig förvaltning. Bland annat Edsvalla hem.
– Någonstans måste vi börja. Ska vi nå framgång och gå därifrån med värdighet kommer det krävas ett bra underlag men relevanta synpunkter från hyresgästerna. De blir ännu viktigare vid en separat förhandling, säger Emelie Lindström.
Pernilla Rapo Lund skakar på huvudet när hon för höra om nyordningen.
– Varför har vi inte fått veta något om detta? Jag tror inte att vanliga medlemmar vet att det här har ändrats. Hyresgästföreningen skickar ju ut frågor om hur förvaltningen fungerar precis som de gjort alla andra år, säger hon.
Och det stämmer. För trots att skötseln spelat ut sin roll, uppmanar Hyresgästföreningen fortfarande medlemmar att inkomma med synpunkter inför de årliga hyresförhandlingarna.
Varför?
– Synpunkterna kan vara psykologiskt viktiga. Det är ju ändå människor vi möter, säger Hyresgästföreningens förhandlare Henrik Woxlin i Karlstad.
Trepartsöverenskommelsen hindrar dessutom inte att parterna för en parallell diskussion om förvaltningskvalitet i samband med den årliga hyresförhandlingen med en enskild hyresvärd. Då kan förvaltningskvalitet ändå påverka slutresultatet. Problemet är mindre privata hyresvärdar som inte förhandlar direkt med föreningen utan via Fastighetsägarna.
Hyror i ”kråkslott” kan sänkas fem procent
Hyresgäster som bor i hus där förvaltningen är undermålig ska kunna få hyran sänkt med max fem procent. Det långsiktiga målet är dock inte att hålla nere hyran, utan att sätta press på värden att förbättra förvaltningskvalitet. Det säger Marcus Kjellin som är strateg över förhandlingar inom Hyresgästföreningens Region Mitt och Aros Gävle.
Marcus Kjellin förutspår att Hyresgästföreningen kommer påkalla fler förhandlingar av den här sorten framöver.
– Det kommer att bli många fler. Ju högre hyreshöjningar värdarna vill göra ju tydligare blir hyresgästernas krav på att faktiskt få något i utbyte: ”Ska jag betala en högre hyra vill jag ha det jag betalar för”. Det sätter fokus på värdar som inte sköter sin förvaltning. Det blir än mer angeläget för oss att gå in och ta diskussionen. Förutom i Värmland har vi en pågående förhandling med hyresvärden AB-hem i Uppsala län om samma sak.
Pernilla har en lång lista
När – eller om – förvaltningen blir bättre ska hyran höjas normalt igen. Men Marcus Kjellin tror inte det kommer att handla om några jättehöjningar.
– Att hålla nere hyran en period ska inte ses som ett straff utan kan skapa incitament för dessa hyresvärdar att bli bättre och ta igen det som brister. Ingen, inte hyresgästerna heller, tjänar på att bo med låg hyra i ett illa förvaltat kråkslott, säger han.
Hur ser du på risken att hyresvärdar med bra förvaltning påkallar extra förhandlingar för att höja hyrorna?
– Den är väldigt liten. Så klart ska bra förvaltning premieras, men samtidigt är lagen skriven så att bruksvärdeshyran redan i grunden utgår från att lägenheter är i felfritt skick och bra förvaltade, säger Marcus Kjellin.
I Edsvalla ser grannarna fram mot att vara pilotprojekt för de nya förhandlingarna om förvaltning.
– Vill de ha synpunkter ska de få synpunkter! Vi har en lång lista med saker som inte fungerar, säger Pernilla Rapo Lund.
• Trepartsöverenskommelsen innefattar rekommendationer och tydliggör vilka faktorer som bör ligga till grund för förhandlingarna om den årliga hyresutvecklingen.
• Överenskommelsen träffades våren 2022 mellan parterna Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta, och Fastighetsägarna Sverige.
• Tar hänsyn till den allmänna kostnadsutvecklingen, ekonomisk utveckling i samhället (BNP, räntor, inflation) samt lokala förhållanden på orten (avgifter för vatten, avlopp och avfallshantering).
• Förvaltningskvalitet (skötsel, underhåll, trygghet och service) ska förhandlas separat.
