Ingen hyreschock att vänta inför nästa år
Högkonjunkturen behåller sitt grepp om Sverige, räntorna är fortsatt låga och inte ens på normalt svaga marknader står mer än enstaka lägenheter outhyrda. Det är faktorer som talar för att det inte blir några dramatiska hyreshöjningar heller nästa år.
För 37 000 lägenheter med tvåårsavtal är hyran redan förhandlad för 2019. I genomsnitt blir höjningen 0,85 procent.
Något som kan ses som en indikation inför de förhandlingar som bostadsföretagen och Hyresgästföreningen nu är på väg in i med hyresbud som rasar in från företagen under de närmaste veckorna.
– Tvåårsuppgörelser är alltid ett vågspel. Ju längre perspektiv, desto mer svårbedömt är det. Men vi ser i alla fall inte att det finns anledning att omförhandla de här uppgörelserna för att de inte ger kostnadstäckning, säger Marcus Kjellin, förhandlingsstrateg i Hyresgästföreningen region Mitt med länen Södermanland, Örebro, Värmland och Dalarna.
Därför, menar han, kan nivån 0,85 procent fungera som en bra utgångspunkt för vad som är rimligt att vänta sig om det inte finns särskilda lokala utmaningar i form av stora kommunala taxehöjningar, drastiska behov att höja underhållet eller andra extremposter som drabbat företagen.
– Vi har ett fortsatt starkt samhällsekonomiskt läge, låga räntor och egentligen ingen ort i vår region som i dag har problem med överskott av lägenheter.
Marcus Kjellins generella bild av bostadsföretagens ekonomi är att de tack vare de senaste årens låga räntor fått en stabil resultatutveckling och ett ökat investeringsutrymme som många klokt nog lagt på renoveringar inom inte minst miljonprogramområden.
– Det är en lycklig tillfällighet att räntesänkningarna sammanföll med den fas då man tidsmässigt behövde ta itu med stora underhållsbeting.
Samtidigt, menar Marcus Kjellin, finns det många företag som behöver öka underhållsvolymen i ett läge där det redan är högt tryck på byggmarknaden med risk för kostnadsglidningar på underhållsentreprenader.
Vissa kommuner genomför också stora investeringar i va- och fjärrvärmenät som kan innebära taxeökningar som i sin tur påverkar hyran.
– Det är de utmaningar vi ser.
Benny Axelsson, förhandlingschef för Fastighetsägarna region Mittnord, håller inte med om att tvåårsuppgörelserna är en bra indikator för runt vilken nivå 2019 års hyror bör hamna.
– Det vore mycket olyckligt för hyresrätten som boendeform om vi för fjärde året i följd träffar överenskommelser om hyreshöjningar under inflationen, säger han och påpekar att inflationsprognosen för 2019 nu ligger på 2,7 procent.
När den enda intäkten minskar, då minskar också intresset för att äga hyresrätter långsiktigt, menar Benny Axelsson.
– Det drabbar de personer som ska in på bostadsmarknaden och som får det ännu svårare att hitta en bostad. Men det drabbar även dem som i dag bor i hyresrätt i form av ett sämre boende när det inte är möjligt för hyresvärden att täcka kostnader för underhåll och framtidssatsningar.
Hur mår bostadsföretagen som ni företräder?
– För den stora massan är totalavkastningen god. Men det beror nästan uteslutande på att värdet på hyresfastigheter har stigit. Det är en värdestegring som fastighetsägaren kan ta del av först om fastigheten säljs eller ombildas.
– Den löpande avkastningen är däremot låg och har framförallt försämrats under de senaste tre åren. Så blir det när den allmänna hyresnivån inte tillåts följa med utvecklingen i den övriga ekonomin.
