Jättestrandning kunde ha lamslagit hyresnämnden – ny lösning kan bli räddningen
I Malmö fick 12 600 hushåll en oförhandlad hyreshöjning när värdarna vände sig direkt till hyresgästerna med sitt krav. Högst problematiskt, enligt Hyresgästföreningen. Men för värdarna som ville få igenom höjningen var alternativet, att pröva hyrorna i Hyresnämnden, ingen möjlig väg.
– Hyresnämnden är underdimensionerad för det. I det läget, när förhandlingarna är strandade, återstår egentligen därför bara att vända sig direkt till hyresgästerna för oss, som lagen ser ut, säger Patrik Hall, senior rådgivare på Heimstaden, en av de fyra hyresjättar som strandade förhandlingarna i Malmö.
Susanne Björkman Ragnarsson, hyresråd på hyresnämnden i Malmö, bekräftar bilden:
– Det hade tagit flera år för oss. Vi har inte resurser att hantera det. Det hade varit jättemycket arbete bara att registrera varje ärende. Vi går ju igenom lägenhet för lägenhet, det är så lagstiftningen ser ut. Det hade varit lång tid att vänta för både hyresgäster och hyresvärdar, säger Susanne Björkman Ragnarsson , hyresråd på hyresnämnden i Malmö.
Strandning i Göteborg nära lamslå hyresnämnden
När hyrorna för 43 600 hyresgäster i Göteborg strandade för åtta år sedan var hyresnämnden tvungen att anlita ett extra hyresråd och tillsätta 1,5 handläggartjänst. Dessutom fick man hyra in fyra personer från ett bemanningsföretag i flera månader enbart för att registrera alla ärenden. Slutnotan för skattebetalarna slutade på 1,5 miljoner kronor, vilket Hem & Hyra tidigare rapporterat. Därför är Susanna Björkman Ragnarsson lättad över att de fyra hyresvärdarna och Hyresgästföreningen till slut kom överens i Malmö.
– Det är väldigt bra. Inte bara för hyresnämndens skull. Jag tror mycket på överenskommelser, att man förhandlar och sedan kommer överens. Hela grunden för förhandlingssystemet är att man kan förhandla, säger hon.
Det var i mitten av sommaren som Heimstaden, Willhem, Victoriahem och Trianon – några av landets största hyresvärdar – höjde hyrorna för de 12 600 hushållen med 1,75 procent i den kanske enskilt största och mest koordinerade direktaviseringen någonsin. Det skedde efter att Hyresgästföreningen sagt nej till deras krav om att få höja hyrorna en andra gång och förhandlingarna strandat. Står hyresvärdarna i det läget fast vid sitt krav finns i princip två vägar att gå: vända sig till hyresnämnden eller att direktavisera. Men hyresnämnden är som sagt en svårframkomlig väg. Nämnden prövar hyresnivån per lägenhet utifrån den så kallade bruksvärdesprincipen och tar inte hänsyn till sådant som man normalt gör i en hyresförhandling, som kostnadsökningar eller ekonomiska prognoser.
Opartisk skiljeman kan vara lösningen
Men – nu kan en ny tvistelösning kan förändra allt. En lagändring som trädde i kraft vid förra årsskiftet har gjort det möjligt att söka medling via en opartisk skiljeman som utses av hyresnämnden.
– Det är en möjlig väg om parterna önskar det. Lagstiftaren har hoppats att det ska gagna parterna. De ska både slippa att gå till hyresnämnden och att direktavisera, säger Susanne Björkman Ragnarsson, hyresrådet på Hyresnämnden i Malmö
Men det är få hyresfall i landet som hittills har avgjorts den vägen. På hyresnämnden i Malmö har man inte haft en enda. Ett skäl är att det saknas avtal mellan värdarna och Hyresgästföreningen om hur det ska gå till.
– Det är ingen möjlig väg för oss än utan det blir en möjlighet först när avtalen mellan oss och Hyresgästföreningen är på plats, säger Patrik Hall på Heimstaden.
- Hyresvärdar som är medlemmar i branschorganisationen Sverige allmännytta kan vända sig till Hyresmarknadskommittén för att lösa tvister som är kopplade till hyresförhandlingarna. Men för privata hyresvärdar har det tidigare inte funnits någon liknande möjlighet. Om förhandlingarna har strandat har hyresvärdarna kunnat välja på att direktavisera eller vända sig till hyresnämnden om de vill driva igenom sitt krav. Nämnden kan då göra en så kallad bruksvärdering av en lägenhet i taget.
- Men sedan förra årsskiftet finns en ny möjlighet för att lösa hyresförhandlingar när privata värdar och Hyresgästföreningen inte kommer överens.
- Sedan lagändringen kan i korthet hyreskonflikter nu lösas av en skiljeman som utses av hyresnämnden. Det ska vara någon som är opartisk och oberoende och som ska komma med en skriftlig rekommendation som värdarna och Hyresgästföreningen sedan måste godta.
- För att systemet med en skiljeman ska fungera fullt ut måste Hyresgästföreningen och de privata hyresvärdarna vara överens och skriva avtal om det. Det arbetet pågår.
