Jurister: ny lag om svartuthyrning gäller inte Airbnb
Hyr du ut din lägenhet olovligt i andra hand så kan du bli av med kontraktet. Så har det ”alltid” varit.
Men sedan 1 oktober 2019 finns dessutom en ny lag som gör det brottsligt att hyra ut olovligt i andra hand och samtidigt ta ut oskälig hyra. Den som gör det kan i värsta fall dömas till fängelse upp till två år.
I Malmö och Stockholm har redan människor polisanmälts.
Ärendet i Göteborg riskerar att kosta hyresgästen kontraktet. Vid en första anblick ser det ut att också att kunna anmälas till polisen. Men så är inte fallet, har det visat sig.
– Lägenheten har inte hyrts ut i andrahand, utan delar av lägenheten har använts för uthyrning via Airbnb. Vår tolkning är att detta inte faller under lagbestämmelsen 65 c och är därmed inte heller brottsligt, säger Annika Öby.
Hon är verksamhetschef på Störningsjouren i Göteborg, som företräder de kommunala bostadsbolagen i svartuthyrningsärenden.
Bakgrunden är följande:
En kvinna hyr en trerummare med centralt läge nära Göteborgs evenemangsstråk. Det läget har hon utnyttjat genom att hyra ut till turister via sajten Airbnb.
Enligt recensioner har hon hyrt ut minst 148 gånger mellan februari 2017 och januari 2020. Hon fick med tiden status som ”superhost” (se faktaruta).
Kvinnan har enligt sin annons tagit 633 kronor per natt för ett av rummen och 481 kronor natten för ett annat. Det motsvarar en månadshyra för hela lägenheten på 51 801 kronor, mer än fem gånger den hyra som kvinnan själv betalat.
Vid ett antal tillfällen har turisterna skrivit i sina recensioner att kvinnan inte själv varit i lägenheten under tiden de bott där. En gäst uppger att han bott i lägenheten i två månader i sträck, en annan har bott där en månad.
Hyresvärden, kommunala Bostadsbolaget, skickar ett varningsbrev till kvinnan i oktober 2019. I november blir hon uppsagd. Bostadsbolaget anser att hon bedrivit kommersiell hotellverksamhet.
Hyresgästen tar dock inte bort sin annons från Airbnb. Från den 1 oktober fram till januari 2020 lämnar ytterligare elva personer omdömen efter att de bott i lägenheten. I maj 2020 har hon fortfarande kvar annonsen.
Ärendet har nu hunnit prövas i Göteborgs hyresnämnd och överklagats därifrån till Svea hovrätt.
Hyresnämnden slår fast att Bostadsbolaget har rätt att säga upp kvinnans kontrakt. Enligt hyresnämnden är hyrorna hon tagit ut oskäliga. Det gäller även om man räknar bort sådant som el, internet, påslag för möbler och den avgift på 5 procent som Airbnb tagit ut.
Hyresgästen hävdar att hon inte tagit ut så höga hyror som hon angivit i annonsen, och att hyrorna varit skäliga.
Hon hävdar att det är ekonomiskt nödvändigt för henne att ha inneboende för att ensam ha råd med trerummaren. Under vintern har hon gjort försök att byta till en billigare lägenhet, men Bostadsbolaget har sagt nej till byte med tanke på den pågående tvisten.
Kvinnan säger också till hyresnämnden att hon trott att uthyrningen varit tillåten. Hon har sett den som ett socialt och kulturellt utbyte och ett sätt att få träffa människor från hela världen. Inte förrän hon blev uppsagd förstod hon att det inte var tillåtet.
Nu har kvinnan och hennes ombud Hyresgästföreningen överklagat hyresnämndens beslut.
Men oavsett hur det går i hovrätten riskerar hon alltså inte polisanmälan. Enligt Annika Öby måste det i så fall gå att visa att lägenheten hyrts ut olovligt till självständigt brukande. Till exempel genom att hyresgästen bevisligen har sin egentliga bostad någon annanstans.
I det aktuella fallet räcker det inte att flera turister skrivit att kvinnan inte varit i lägenheten när de bott där.
Ellinor Rapp är juridisk talesperson på Hyresgästföreningen i Västra Sverige. Hon har inte studerat det aktuella fallet men stödjer Annika Öbys generella resonemang.
– Jag förstår att det kan verka förvirrande, men uthyrning via Airbnb och liknande tjänster behöver absolut inte vara olovlig andrahandsuthyrning. Det kan vara ett inneboendeförhållande och då täcks det inte av den nya lagen, säger Ellinor Rapp.
Att hyresgäster ändå kan bli av med hyreskontraktet beror på en annan regel.
– Det är för att man använder lägenheten till något annat än bostadsändamål, och det ska man inte göra. Då har man åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst, och det är grund till uppsägning, säger Ellinor Rapp.
De senaste åren har en lång rad hyresgäster runtom i Sverige blivit av med sina lägenheter efter att ha hyrt ut via Airbnb och liknande tjänster. En praxis har vuxit fram, konstaterar Ellinor Rapp.
För det första: hyresgästen får inte använda bostaden till annat än bostadssyfte. Tar du en inneboende ska det vara med syfte att ge den personen en bostad, inte ett fritidsboende. Du får inte hyra ut till korttidsboende i vinstsyfte, så att det påminner om hotellverksamhet.
För det andra: hyran ska vara skälig. Samma regler gäller som vanligt för vilken hyra du får ta ut. Hyr du ut kortare än en månad ska du dela månadshyran och även räkna bort den del du själv ska betala. Den inneboende ska bara betala för den del av bostaden som hen disponerar och du får max lägga på 15 procent för möbler.
För det tredje: uthyrningen får inte vara till men för hyresvärden. Om det springer olika människor i huset varje vecka så kan det vara till men både för hyresvärd och grannar.
Normalt sett behöver du inte fråga om lov när du tar en inneboende, och det KAN vara tillåtet med enstaka kortuthyrningar. Men det säkraste är att i så fall kolla med värden först.
– Det har utkristalliserat sig att det är långt i från riskfritt att hyra ut via Airbnb, säger Ellinor Rapp.
Airbnb är en digital marknadsplats för uthyrning och bokning av privat boende.
Företagsidén har sin utgångspunkt i delningsekonomins principer, där privatpersoner står som både leverantör och kund. Airbnb fungerar som förmedlare och tar ut en avgift för detta.
Airbnb grundades i augusti 2008 och har sitt högkvarter i Kalifornien, USA.
En utmärkelse på Airbnb som går till den som hyr ut sin bostad minst tio gånger per år, får höga betyg från användarna, sällan avbokar och ofta svarar snabbt på förfrågningar.
