Kajsa fick se lånen dagarna före köpstämman: ”Som att välja mellan pest eller kolera”

En pampig portal leder in till gården som hör till bostadsrättsföreningen Bäverdalen 1 i Rågsved. Det är tiden på året då grönskan är som mest intensiv och på innergården doftar det av blommande syrén. Kajsa, en av de boende i föreningen, berättar att det är en del saker som behöver fixas på gården eftersom underhållet pausades under ombildningsprocessen.

Tidigare ansvarade den före detta hyresvärden Stockholmshem för skötseln, men förra året ombildades fastigheten och nu är det föreningen som ansvarar över underhållet.

Läs ocksåTidigare vd:n för Svensk ombildningsfinans: ”Vi har lagt ner allt”

Kajsa väntade in i det sista, men bestämde sig till slut för att köpa sin lägenhet, trots att hon var emot ombildningen.

– Det var som att välja mellan pest eller kolera, säger Kajsa, som egentligen heter något annat, men vill vara anonym.

Helst hade hon sett att fastigheten stannat i allmännyttans ägo.

Läs ocksåSvensk ombildningsfinans i konkurs – krävdes på över en halv miljon efter härva

– Jag förstår inte varför det var rimligt att ombilda i ett sånt här område där många har låga inkomster och många inte  förstår svenska så bra, då är det inte lätt att ifrågasätta allt som ombildningskonsulten kommer med, säger hon.

Brf Bäverdalen 1 är en av fastigheterna som ombildats i den senaste ombildningsvågen i Stockholms stad, där över 1 000 kommunala hyresrätter hittills har ombildats till bostadsrätter.

Foto: Linda Dahlin

Hem & Hyra har i flera artiklar granskat ombildningskonsultens Restates affärer i Stockholms län. En ombildningskonsult anlitas av bostadsrättsföreningen för att hjälpa till vid en ombildning. Restate är den största aktören i Stockholms län och låg bland annat bakom ombildningen av Bäverdalen 1.

En hyresgäst som ska ta ställning till om den vill köpa sin lägenhet har mycket att tänka på.

Det viktigaste är att syna den ekonomiska planen, som finns med som grund inför köpstämman, där hyresgästerna röstar för eller emot en ombildning. Den ekonomiska planen visar bland annat hur belåningen ser ut, hur många som beräknas att köpa – och hur stora kostnaderna för drift och underhåll beräknas bli.

Granska föreningens lån

Att titta på hur stora föreningens skulder är per kvadratmeter är en av de viktigaste sakerna att kontrollera inför köp.

Enligt statistik från Finansinspektionen låg snittbelåningen på bostadsrätter i landet på 6 300 kronor per kvadratmeter 2020. I nyproducerade bostadsrätter är lånen högre, där ligger snittet på cirka 14 000 kronor per kvadratmeter.

En belåning på 10 000 – 15 000 kronor per kvadratmeter räknas som högt.

Bland de 58 Restate-ombildningar som Hem & Hyra granskat har minst 12 bostadsrättsföreningar fått högre lån än 12 000 kronor per kvadratmeter.

Läs ocksåHovrättens dom: Tidigare styrelseledamot måste betala 10 miljoner kronor efter ombildningssvindel

– Att man ska ha koll på den ekonomiska planen är inte lätt att veta, jag råkar jobba som ekonom så jag började fråga Restate efter den ekonomiska planen i ett ganska tidigt skede, säger Kajsa.

Foto: Linda Dahlin

Men det dröjde ganska lång tid innan hyresgästerna fick ta del av den, först en kort tid innan köpstämman skulle äga rum lades den ut på hemsidan.

– Det var under en av påskdagarna 2021, och att jag gick in var bara en ren slump. När vi såg att Restate skulle ha 10,6 miljoner i arvode för att ombilda började vi reagera och ifrågasätta kostnaden, och vad den grundar sig i, men det gick inte att förhandla, berättar Kajsa.

”När vi såg att Restate skulle ha 10,6 miljoner i arvode för att ombilda började vi reagera och ifrågasätta kostnaden”

Hon såg ganska snabbt att lånen var orimligt höga, och hon upptäckte också att det fattades vissa kostnadsposter i den ekonomiska planen.

– Bland annat driften för hantering av grovsopor, vilket är jättedyrt. När jag frågade om det under ett informationsmöte med Restate fick jag inget ordentligt svar, men det känns som att det var en glädjekalkyl och jag är orolig för att avgiften kommer att höjas nu när räntorna är på väg upp, säger hon.

Sälja av hyresrätter tar ner lånen

I många fall går lånen ner allt eftersom föreningen säljer av hyreslägenheter, men det finns också exempel på att lånen blev dubbelt så höga jämfört med vad Restate beräknat i den ekonomiska planen.

Hem & Hyra har tagit hjälp av bostadsrättsexperten Lennart Ljunggren på Borättupplysning.se för att analysera några av de ekonomiska planer där bostadsrättföreningarna hade en hög belåning vid ombildningen. I samtliga ombildningar var Restate ombildningskonsult och låg bakom de ekonomiska planerna.

Foto: Linda Dahlin

En av föreningarna som analyserades är Brf Bäverdalen 1, som ombildades 2021. Den föreningen hade lån på drygt 19 000 kronor per kvadratmeter enligt den ekonomiska planen, vilket enligt analysen är en mycket hög belåning.

– Stigande räntor kan innebära problem för föreningen, en procent högre ränta kan innebära en höjd månadsavgift med 40 procent. Hög belåning har fungerat de senaste tio åren på grund av låga räntor men nu blir det ränteuppgång. Man måste vara medveten om att ett lån alltid är förenat med en risk, säger Lennart Ljunggren.

Han säger att det generellt sett ofta är väldigt förmånligt för en hyresgäst att få köpa sin lägenhet vid en ombildning.

– En sak att tänka på är att priset på lägenheten spelar en avgörande roll vid ett eventuellt köpbeslut, och ett mycket lågt pris, som vid dessa ombildningar i Stockholms stad, övertrumfar nästan alltid ett dåligt analysresultat. I nio fall av tio gör man klokt i att hoppa på tåget om man får chansen, men det finns alltid undantag. Däremot bör en andrahandsköpare på den öppna marknaden tänka sig för mycket noga.

Syna också behov av underhåll

Lennart Ljunggren säger att det är viktigt att inte bara syna själva lånet per kvadratmeter, utan också titta på hur underhållsbehovet ser ut och hur många hyreslägenheter som finns kvar i föreningen och om fastigheten har attraktiva lokaler att hyra ut.

– Hyresrätterna blir ett dolt kapital, när de kan börja att säljas av successivt kommer föreningen att få in väldigt mycket pengar och de här lånen kommer att kunna trappas ner, så i slutändan kan det bli en rätt bra ekonomi för föreningarna. Värre är det om en förening har höga lån och 100 procents anslutning, då har de inget dolt kapital de kan förlita sig på och kan få problem i framtiden.

Ordförande i Brf Bäverdalen 1, Marita Larsson, säger att de har sålt en hel del lägenheter efter ombildningen, men kan inte säga exakt hur lånen ser ut för närvarande.

– Lånen borde ha gått ner, förhoppningsvis kan jag säga mer efter årsstämman i juni då vi har fått årsredovisningen, säger hon.

”Arvode enligt avtal”

Restates vd Patrik Rosén säger att föreningen hade ekonomiska tillgångar i form av hyresrätter.

– Räknat på hyresrätternas marknadsvärde har de en långsiktig belåning på cirka 6 300 kronor per kvadratmeter. Om den ekonomiska planen hade varit osäker eller dålig skulle banken inte ha beviljat lånet.

När det gäller arvodet för ombildningen på 10,6 miljoner säger Patrik Rosén att Restates arvode är enligt avtal.

– Det här var en väldigt stor förening, säger han.

Men även om man som blivande bostadsrättsägare sätter sig in i den ekonomiska planen och gör sin hemläxa så kan det ändå bli fel. Hem & Hyra har hittat flera exempel på när underhållskostnaderna har blivit betydligt dyrare än den ekonomiska planens prognos. I en förening i Sundbyberg som Hem & Hyra har berättat om, blev skillnaderna i underhållskostnaderna nästan 300 miljoner dyrare än prognosen i den ekonomiska planen.

Foto: Ida Karlsson

–  Det är inte ovanligt att avgifterna blir högre än vad som står i planen fem år senare. Mitt tips är att titta på den befintliga skulden och den tekniska skulden, säger Arturo Argues, Swedbanks och sparbankernas privatekonom.

Han säger att det är väldigt komplext att sätta sig in i en förenings ekonomi och att det är ett stort ansvar att köpa en bostadsrätt.

– Konsumentskyddet när det gäller köp av bostadsrätt är väldigt svagt i dag, det behöver stärkas. Samtidigt är det individens ansvar att sätta sig in i vad det innebär att äga sin bostad. Det är viktigt att lära sig att syna den ekonomiska planen. Över hälften av Sveriges bostadsrätter går med underskott, vilket är väldigt sårbart då avgifterna riskerar att höjas, säger han.