Domen: Klart för chockhöjda hyror i hus för mindre bemedlade
– Det känns för jävligt. Protesterna har pågått i sex år, men allt går hyresvärdens väg, säger Berit Jarche, hyresgäst i Annedal och aktiv i Nätverket Carl Grimbergsgatan.
Hon får medhåll av grannen Lise Slåttnes. Hon påpekar att fastighetsägare nästan alltid vinner renoveringsärenden i domstolarna.
– Alla jobbar bara på rutin och går på praxis. Jag tycker lagen är helt galen, det finns inget konsumentskydd alls, säger hon.
Svea hovrätt var det sista halmstrået för de boende på Carl Grimbergsatan, efter flera tidigare förluster. Men hovrätten går alltså på samma linje som hyresnämnden i Göteborg tidigare gjort , och ger hyresvärden Robert Dicksons stiftelse rätt.
Det är inte Berit och Lise, utan en tredje granne som är den som har överklagat stiftelsens hyreshöjning. Hon har dock avböjt att medverka i Hem & Hyra
Hyresgästen bor i det enda färdigrenoverade huset på gatan. I hennes etta på 44 kvadratmeter har hyran höjts från 4 411 kronor till 7 105 kronor. Hon anser att höjningen är oskälig. Bland annat för att huset är byggt 1870 och Robert Dicksons stiftelse inte är vilket bostadsbolag som helst.
Stiftelsen, som är en av de äldsta i Sverige, har enligt stadgarna som syfte att hyra ut bostäder till arbetare som är ”mindre bemedlade”. Det ska vara bostäder av god kvalitet och de ska hyras ut till ”billiga villkor”, det vill säga skäliga hyror med ett modernt språkbruk.
Striden har stått kring vad detta egentligen betyder. Hyresgästerna och Hyresgästföreningen menar att den rimliga tolkningen är att hyrorna ska vara på en sådan nivå att en låginkomsttagare har råd att bo där.
Men stiftelsens styrelse, som behöver renovera de gamla husen och vill hämta in kostnaderna, har en annan tolkning.
95 procent hör till arbetarklassen
Det som stadgarna kallar ”arbetsklassen” menar styrelsen omfattar alla lönearbetande personer, såvida de inte har högre chefsposter eller kan leva enbart på avkastningen från sin förmögenhet. Detta innebär i sin tur att omkring 95 procent av alla svenskar i sysselsättning räknas in, baserat på statistik från SCB (2016).
Pensionärer räknas däremot inte med eftersom de inte längre arbetar.
En ”skälig hyra” är enligt styrelsen en hyra som är förhandlad med Hyresgästföreningen och som kan jämföras med vad andra värdar tar för likvärdiga lägenheter. Det som kallas för bruksvärdessystemet och som är standard i Sverige.
Samma villkor ska med andra ord gälla för Robert Dicksons stiftelse som för vilket bostadsbolag som helst.
Detta är också vad både hyresnämnden och Svea hovrätt kommit fram till. Rättsinstanserna ger stiftelsen rätt att höja hyran, med den enda inskränkningen att hyreshöjningen måste trappas in under tre år, eftersom den är så kraftig. Hovrättens beslut går inte att överklaga.
Ifrågasätter syftet med stiftelsen
Berit Jarche och Lise Slåttnes undrar vad som är meningen med stiftelsen i dagens läge.
– De flesta andra bolag, även privata, har ändå olika renoveringsnivåer som hyresgästerna kan välja på. Men inte Dicksons, säger Berit Jarche.
– De bara kör över hyresgästerna. De avslutade samrådet när vi sade emot. Och fast det är så hög höjning är intrappningen bara tre år. Många andra har fem år eller till och med sju, säger Lise Slåttnes.
Sara Andersson är förhandlingsjurist på Hyresgästföreningen och har varit hyresgästombud i Svea hovrätt.
– Hovrättens beslut kommer med stor sannolikhet att få betydelse för de övriga lägenheterna på Carl Grimbergsgatan. Stiftelsen har sagt att de ser det här som ett pilotfall, och nu vet de att domstolarna går på deras linje. Man kan tänka sig att det också kommer att ha betydelse vid framtida renoveringar, säger Sara Andersson.
Renoveringar i fler stadsdelar väntar
Stiftelsens styrelse har framställt kampen om hyrorna som en ödesfråga. Omfattande grundförstärkningar behöver göras och om inte hyrorna får gå upp måste stiftelsen sälja hus, hävdar styrelsen.
Nu väntar liknande renoveringar på flera håll i stiftelsens bestånd, till exempel i Majorna. Robert Dickson har redan tillämpat samma princip vid punktrenoveringar i flera stadsdelar, med hyreshöjningar på upp till 71 procent som följd.
Till saken hör att Robert Dicksons stiftelse har inkomsttak för dem som vill hyra. Om du tjänar för mycket så kan du inte söka.
Låga inkomster gjorde tidigare att en person fick rätt att flytta in. Nu gör samma låga inkomster att de måste flytta ut. Inte minst de som gått i pension under tiden och fått än mindre pengar. På så vis hotas hyresgästernas besittningsrätt, resonerar Hyresgästföreningen.
”Kommer att tvingas flytta”
– Om man har gått in i ett hyresförhållande under förutsättning att vissa villkor ska gälla, i det här fallet att stiftelsen ska hyra ut till mindre bemedlade, och sedan gäller inte det – då betyder det i realiteten att hyresgäster kommer att tvingas flytta. Hur ska det gå ihop? Det ansvaret ligger nu på Robert Dicksons stiftelse att hantera, säger Sara Andersson.
Sverker Cassberg är styrelseordförande för Robert Dicksons stiftelse.
– De nya hyresnivåerna är i nivå med allmännyttans och vi har ett inkomsttak som ligger i nivå med svensk medellön. Sedan kan det hända att man går i pension, och då har man inte lika hög inkomst längre. Men då är vi alltid måna att se ifall vi kan hjälpa hyresgästen att hitta en bostad som passar inkomsterna bättre. Det kan handla om att byta till en mindre lägenhet eller byta område.
De nya hyresnivåerna på Carl Grimbergsgatan kommer att bli ungefär lika höga som i nyproduktion. Är det rimligt i hus som är byggda 1870?
– Det enda i husen som är från 1870 är tegelstenarna. Allt annat är utbytt. Men den standard som är i de orenoverade lägenheterna är från 1970-talet. Nu går vi från det till 2020-talsstandard, eftersom vi tänker långsiktigt och vill att husen ska stå i 150 år till. Då blir det tyvärr så här. I dagens system har inte fastighetsägare möjlighet att spara till renoveringar, i så fall tar staten pengarna i skatt. Den enda inkomsten stiftelsen har är den som kommer från hyrorna. Och vi gör de här renoveringarna för att husen ska stå kvar. Alternativet hade varit att låta dem falla ihop.
I den definition av ”arbetsklassen” som ni gör ingår 95 procent av alla svenskar i sysselsättning. Betyder det att ni anser att dessa 95 procent är arbetare?
– Vi menar att det handlar om den arbetande klassen. Vi delar inte in människor i socialklass 1, 2, 3 och så vidare. Det är en politisk fråga och stiftelsen är opolitisk. Utan här handlar det om lönearbetare som inte är direktörer och inte är höginkomsttagare. Man kan inte tjäna för mycket om man ska få börja hyra, även om vi har hyresgäster som numera tjänar så pass bra att de inte hade fått flytta in. Men de bor kvar för att de trivs.
Vad har Svea hovrätts beslut för betydelse för er?
– Nu har saken prövats i alla instanser och vi rättar oss efter beslutet. Nu har vi lämnat över saken till Hyresgästföreningen och hoppas att den ska ta ett steg framåt, så att vi kan komma framåt i förhandlingen. Hyresgästföreningen har ju sagt nej tidigare och då har vi inte möjlighet att fortsätta förhandla. Nu vill våra hyresgäster veta vad som gäller.
Stiftelsen har fler renoveringar på gång, bland annat på Kaptensgatan i Majorna. Kommer hovrättens beslut att få betydelse även där?
– Vi hoppas att beslutet kan göra att vi och Hyresgästföreningen kan få en större samstämmighet om vad som gäller. I Majorna ska vi gå från 1950-talsstandard till nutida standard. Vi behöver renovera, det kan inte bli så att våra hyresgäster bor i slumlägenheter.
Robert Dicksons stiftelse grundades 1860 och är en av Sveriges äldsta bostadsstiftelser. Den har sin grund i den förmögne köpmannen Robert Dicksons testamente.
Stiftelsen skall skapa möjligheter för arbetare i Göteborgsområdet, med vanliga eller låga inkomster, att bo med god standard till skäliga hyror.
Robert Dicksons stiftelse äger idag ett tusental hyresrätter i Göteborg, från Järnbrott i söder till Gårdsten i norr.
Inkomsttaket för att få söka bostad hos Robert Dicksons stiftelse ligger på 6,4 inkomstbasbelopp per år.
Baserat på 2022 års nivåer betyder det att en sökande får tjäna max 37 866 kronor i månaden före skatt.
Länsstyrelsen i Västra Götaland krävde att stiftelsen skulle sänka inkomsttaket, men fick bakläxa av högre instanser.
