Ovanliga beslutet – får tillbaka 30 000 kronor efter att ha hyrt bostadsrätt
Sedan 2013 är det möjligt att ta ut betydligt högre andrahandshyra för en bostadsrätt än en hyresrätt. Det går inte att få tillbaka överhyra retroaktivt. Dessutom kan den andrahandshyresgäst som vänder sig till hyresnämnden bli uppsagd och tvingas ge sig ut på en osäker andrahandsmarknad på nytt.
Men det går att få tillbaka överhyra även om andrahandslägenheten är en bostadsrätt. Det visar ett färskt och mycket ovanligt beslut i hovrätten.
14 000 kronor för 35 kvadrat
En kvinna i 20-årsåldern hyrde mellan sommaren 2018 och hösten 2019 en bostadsrätt i andra hand i Vasastan i Stockholms innerstad. För 1,5-rummaren på 35 kvadratmeter betalade hon 14 000 kronor i månaden.
Efter ett knappt år vände hon sig till hyresnämnden för att få ner hyran med mer än hälften. Lägenhetsinnehavaren menade att 14 000 kronor för de 35 kvadraten var skäligt.
För att slå fast vad som är en rimlig andrahandshyra för en bostadsrätt ska lägenhetens marknadsvärde och vad som är en skälig avkastningsränta på de pengar man investerat i lägenheten slås fast.
Andrahandshyresgästens menade att de 35 kvadraten hade ett marknadsvärde på knappt 3,7 miljoner, medan ägaren hävdade ett värde på dryga 3,8 miljoner.
Hade inte föreningens tillstånd
Till en början hävdade även värden att han betalat en avgift till bostadsrättsföreningen för att han hyrt ut i andrahand. Men det var en bluff – kontraktet var ett inneboendekontrakt och det visade sig att lägenhetsinnehavaren inte ansökt om tillstånd för andrahandsupplåtelsen.
Däremot var alla parter överens om att månadsavgiften till bostadsrättsföreningen var blott 1 750 kronor i månaden.
Så till frågan om avkastningsränta. Bostadsrättsinnehavaren hävdade att den borde bestämmas till fyra procent, medan andrahandshyresgästen menade att 1,5 procent var rimligt.
Rimlig avkastningsränta
Hyresnämnden slog fast att två procent var en rimlig avkastningsränta. Bostaden torde inte heller vara värd mer än knappt 3,7 miljoner. Bostadsrättsinnehavarens månadskostnad kan därför inte varit mer än 7 900 kronor i månaden.
Fem procent påslag anses rimlig i ett tidigare beslut och därför var en skälig andrahandshyra knappt 8 300 kronor.
Bostadsrättsinnehavaren blev skyldig att betala tillbaka 5 700 kronor per månad, från det att ansökan kom in till hyresnämnden i maj 2019, till andrahandshyresgästen flyttade under hösten samma år. Totalt drygt 31 000 kronor, enligt hyresnämndens beslut från december 2020.
Fastställt i hovrätten
Bostadsrättsinnehavaren överklagade – men han vann ingen större framgång i hovrätten. Avgiften för andrahandsuthyrningen på 379 kronor i månaden, som värden så småningom började betala, ska räknas med i månadskostnaden. Därför sänks den totala återbetalningen till 29 600 kronor.
Därutöver ska bostadsrättsinnehavaren betala dröjsmålsränta på sammanlagt nästan 13 700 kronor till andrahandshyresgästen. Beslutet kan inte överklagas.
Om du hyr ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen. Då får man ta ut den hyra man själv betalar plus ett påslag för eventuella möbler. Det brukar i så fall oftast röra sig om 10–15 procent. Dessutom får andrahandshyresgästen betala för el, bredband och liknande.
För bostadsrätter gäller sedan 2013 privatuthyrningslagen. Då får innehavaren ta ut en andrahandshyra som motsvarar både driftskostnad och en uppskattad kapitalkostnad för lägenheten.
Driftskostnad omfattar avgift till bostadsrättsförening, slitage på möbler, el, bredband och liknande.
Kapitalkostnad är en schablonkostnad för bolån, som inte har något att göra med hur mycket innehavaren egentligen betalar. Den beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Med en ”skälig” ränta menas enligt lagens förarbeten en ränta som ligger max ett par procent över Riksbankens referensränta.
Om en person innehar två bostadsrätter är det bara för den ena man får ta ut hyra enligt privatuthyrningslagen. Har man tre eller fler lägenheter som hyrs ut gäller hyreslagen för allihop, eftersom det då räknas som näringsverksamhet.
Hyresrätt:
Om du misstänker att hyran är för hög, kolla med värden. Normalt sett får den som hyr ut i andra hand bara göra ett påslag på 10-15 procent för eventuella möbler.
Om din andrahandshyra är för hög – kontakta Hyresgästföreningen. Den som inte är medlem får själv vända sig till hyresnämnden.
Ansökan om återbetalning ska ske senast tre månader efter att du har flyttat ut. Inget hindrar att du ansöker om återbetalning redan under hyrestiden.
Bostadsrätt:
Om du anser att din andrahandshyra är för hög – kontakta Hyresgästföreningen. Den som inte är medlem får själv vända sig till hyresnämnden.
Den hyra du kan få tillbaka är för, är från datumet du ansöker hos hyresnämnden och fram tills dess du flyttar utan. Det betyder att du alltså kan få sänkt hyra för tiden som är kvar, men aldrig pengar tillbaka för tiden du bodde innan du reagerade på hyran och gjorde en ansökan. (Undantaget är om bostadsrätten hyrts ut som näringsverksamhet, se förra faktarutan.)
Det är viktigt att att du har en annan bostad ordnad innan du tar strid. Det är nämligen ganska stor risk att sin värd säger upp dig och då ska du i normalfallet vara ute efter tre månader.
Båda:
Det är viktigt att du har dokumentation. Se till att ha ett skriftligt hyresavtal, inventarielista och foton.
Spara kvitton eller kontoutdrag. Betala inget kontant utan att få kvitto.
När du flyttar ut, se till att få papper på när uthyrningen upphörde och att ni har slutbesiktigat lägenheten.
Om du har rätt till återbetalning men inte får pengarna – vänd dig till Kronofogden.
