Kritik mot ägarlägenheter i befintliga hyreshus ”Blir en pengatvättsmaskin för kriminella”
Ägarlägenheten är vanligt förekommande i nästan alla andra europeiska länder förutom Sverige, där bostadsrätten i stället är en utbredd ägandeform. Till skillnad mot en bostadsrättslägenhet så är varje ägarlägenhet en enskild fastighet. Det finns ingen förening som bestämmer över husets skötsel, i stället brukar det finnas en samfällighet som har hand om tak, stammar och annat som är gemensamt i ett flerfamiljshus.
Samfälligheten har vanligtvis inga lån och månadsavgiften brukar vara lägre än för en bostadsrätt. Men när det är dags för större renoveringar i huset är det upp till varje enskild lägenhetsinnehavare att klara sin del av finansieringen. En annan skillnad är att en innehavare av en ägarlägenhet har rätt till fri uthyrning. Något som lett till ilska bland lokalinvånare i stora turiststäder nere i Sydeuropa.
Svalt intresse för ägarlägenheter
I Sverige är det möjligt att bygga nya ägarlägenheter sedan 2009, men boendeformen har inte fått något brett genomslag. I skrivande stund finns det omkring 4000 ägarlägenheter i landet.
Nu föreslår regeringen att det ska bli möjligt för fastighetsägare att sälja hela eller delar av en fastighet som ägarlägenheter. Förslaget är inte nytt, frågan utreddes under regeringen Reinfeldts tid. Men i och med regeringsskiftet 2014 blev förslaget aldrig verklighet. Större delen av betänkandet från den tiden ligger emellertid till grund för det nya förslaget.
Magnus Hermansson, till vardags chefsrådman på Nacka tingsrätt, har på regeringens uppdrag utrett ägarlägenheter i befintligt bestånd och lagstiftning för så kallade hyrköp. Han föreslår att ägarlägenheter ska kunna bildas genom att fastighetsägaren säljer hela eller en avskild del, till exempel ett våningsplan, av en huskropp. Det ska ske helt på fastighetsägarens initiativ. Lägenheter där hyresgästerna inte är intresserade av att köpa ska kunna bo kvar som hyresgäster med oförändrade villkor med samma hyresvärd.
Utredaren tror självreglering
Vid ombildning till bostadsrätt krävs det att två tredjedelar av hyresgästerna säger ja till att ombilda. I förslaget om att ombilda till lägenheter finns inga sådana begränsningar. Det kan tyckas bökigt för fastighetsägaren att förvalta ett hus där delar av lägenheterna ägs av privatpersoner med olika intresse av att bidra till gemensamt underhåll av exempelvis tak och stammar. Men Magnus Hermansson tror att förslaget kommer att vara självreglerande.
– Ombildning till ägarlägenheter ligger helt i fastighetsägarens hand. Är intresset bland hyresgästerna lågt tror jag inte fastighetsägarna kommer att vilja omvandla huset, säger Magnus Hermansson.
Tummen upp från Fastighetsägarna
Bland fastighetsägarorganisationerna är mottagandet blandat. Sveriges allmännytta har ännu inte tagit ställning, medan Fastighetsägarna, som organiserar privatvärdarna, gör tummen upp. I direktiven till utredningen skriver regeringen att ägarlägenheter kan vara ett alternativ i miljonprogramsområden där det kan vara svårt att få igenom en ombildning till bostadsrätt.
Johan Kleveland, Förbundsjurist på Fastighetsägarna Sverige, tror emellertid att ägarlägenheter främst kommer bli aktuellt i mindre och medelstora fastigheter i storstäderna.
– Redan i dag är det svårt att genomföra ombildning i stora huskomplex i förorterna på grund av bristande betalningsförmåga. Det är inget som kommer att förändras med det här förslaget.
”Risk att kriminella tar över”
Från Hyresgästföreningen är kritiken däremot stark. Martin Hofverberg, chefekonom, skriver på X att ”ägarlägenheter kommer bli en pengatvättsmaskin för kriminella”.
– Liten kontroll var pengarna kommer ifrån vid köp av ägarlägenhet samt att bostaden kan disponeras helt fritt, till exempel för andrahandsuthyrning, gör att jag ser dessa risker. Men det är jag inte ensam om. Faran för kriminalitet beskrivs också i utredningen, säger Martin Hofverberg.
Roger Höög, förbundsjurist, har suttit med som sakkunnig. Han anser att ägarlägenheter öppnar upp för ökad spekulation på bostadsmarknaden.
– Det kommer inte finnas någon kontroll på andrahandsuthyrningen. Dessutom kommer hyresrätter med låga hyror försvinna från marknaden och aldrig komma tillbaka.
Roger Höög ser också en risk att hyresgäster som inte vill köpa kommer få det besvärligt, ungefär som det kan förekomma i bostadsrättsföreningar.
Om en sak är såväl utredare som bostadsmarknadens parter emellertid överens: Omvandlingar till ägarlägenheter i befintligt bestånd kommer ske i begränsad omfattning.
Kritik även mot hyrköp
I samma betänkande föreslås även en ny modell för hur hyrköp ska regleras. Alltså att köpare och säljare ingår ett avtal om att köparen ska hyra bostaden under en tid, för att få loss kapital för att senare kunna köpa. Sådana lösningar finns redan i dag, utan att det är reglerat i lagtext hur villkoren ska se ut. Även här gör Fastighetsägarna tummen upp och menar att det skapar tryggare avtal för såväl köpare som säljare.
Hyresgästföreningen är mer kritisk. Roger Höög menar att modellen snarare skapar osäkerhet än trygghet. Ju längre tid mellan avtalet sluts och köpet ska genomföras, desto större osäkerhet, anser Roger Höög.
– Vem kunde till exempel förutse pandemin? Har du blivit arbetslös just när köpet ska genomföras beviljar banken sannolikt inte lån. Då finns ingen trygghet alls och du riskerar bli bostadslös. Vid ett vanligt köp av villa eller bostadsrätt tittar banken på ekonomin vid köpet. Skulle du bli arbetslös får du självfallet bo kvar så länge räntor och amortering kan betalas.
Förslagen i utredningen går nu ut på remiss.
