Kvinna satte in kök till inneboende – förlorar hyresrätt: ”Tycker att det var hårt”
En höstdag 2021 gjorde en privat hyresvärd i Bromma en oväntad upptäckt.
Drygt tio år tidigare hade en familj i huset fått tillåtelse att slå ihop tre mindre lägenheter till en stor på 123 kvadrat. Sedan dess hade mannen i familjen gått bort, och de två barnen blivit vuxna.
Den här höstdagen 2021 gjorde ett stopp i avloppet hos en granne att värden behövde få kontakt med hyresgästen som bodde kvar, en kvinna i 55-årsåldern.
Den ombyggda lägenheten har två ingångar från olika trapphus. När värden ringde på den ena dörren öppnade en annan kvinna. Hon berättade att hon hyrde lägenheten, och hade hittat den via Blocket.se.
Värden upptäckte att hyresgästen hade satt in en dubbeldörr med ett draperi framför i lägenheten. I den ena delen bodde kvinnan i 55-årsåldern, och i den andra delen hennes inneboende. I den delen där den inneboende bodde fanns även sedan tidigare ett badrum.
Eftersom dörren inte hade några handtag fungerade den, enligt hyresvärden, som en vägg som delade lägenheten i två delar.
– De menade att det egentligen rörde sig om en otillåten andrahandsuthyrning, något som hyresgästen inte höll med om, säger Mikael Areskog, jurist på Hyresgästföreningen, som företrätt hyresgästen.
Värden reagerade
Dessutom hade hyresgästen låtit sätta in ett litet kök – ett så kallat kitchenette – till sin inneboende. I mini-köket fanns spisplatta, diskho, kylskåp och en fläkt. Bredvid stod även en köksbänk med köksskåp och en mikrovågsugn.
Hyresvärden reagerade på att både dubbeldörren och att ett kök satts in, och menade att värden inte gett sitt tillstånd till någon av dem.
Hyresgästens hyreskontrakt sades upp, med motiveringen att det rörde sig om olovliga ombyggnationer som gjorde att lägenheten vanvårdats.
Enligt lagen får hyresgäster till exempel måla skåpluckor eller sätta kakel i ett kök utan hyresvärdens godkännande. Men hyresgästen får inte göra större ingrepp i lägenheten, och exempelvis ändra dess planlösning.
Kök på samma plats
På platsen där det lilla köket sattes in hade det redan tidigare funnits ett kök. När det togs bort 2010 blev kopplingar till vattenledningar och avlopp kvarlämnade. Ballofix sattes på rören och de pluggades igen.
Enligt hyresgästen fanns det från den tiden en muntlig överenskommelse med den dåvarande förvaltaren om att hyresgästerna skulle få göra ändringar i utrymmet, och exempelvis sätta in ett badrum, en tvättstuga eller ett litet kök på samma plats längre fram.
Den förvaltaren är dock numera avliden, och det är hans barnbarn som har tagit över som hyresvärd. Den nuvarande hyresvärden menar att något sådant tillstånd aldrig funnits.
Inga kvitton
Eftersom inga rördragningar gjorts, och köket inte är väggfast menar hyresgästen även att det rör sig om begränsade åtgärder, som inte inneburit att lägenheten vanvårdats.
– Hyresgästen har inte dragit några nya fasta ledningar i eller i anslutning till kitchenetten, utan bara kopplat på lösa slangar, säger Mikael Areskog.
Ett vittne som själv är hantverkare framförde i rätten att arbetet med köket var fackmässigt gjort. Men hyresgästen kunde inte visa kvitton på vem som utfört installationen.
– Vår medlem – som påstod att hon hade anlitat fackmän för installationen – kom inte ihåg vem som gjort jobbet, och hittade inte offert eller kvitto. Så kan det ju vara. Men hon kunde därför inte visa att det var utfört av hantverkare. Det är hårt, men det är hon som har bevisbördan, säger ombudet Mikael Areskog.
Problem vid skada
Om det hade uppstått en skada i lägenheten hade det kunnat ställa till problem för hyresvärden, enligt hyresvärdens ombud, juristen Pernilla Carring.
”Vattenskador är mycket kostsamma och hyresvärden kan på grund av hyresgästernas agerande riskera att inte få ersättning från sin försäkring vid åtgärdandet av skadorna”, säger hon i ett skriftligt uttalande.
Hyresvärden hävdade även att hyresgästen anslutit sig till fastighetens ventilationssystem. Men hyresgästen menade att köket hade en kolfilterfläkt, som ledde den filtrerade luften ut i rummet igen.
”Ingen överhyra”
Ett motiv från hyresgästens sida kan ha varit att tjäna pengar, menar hyresvärden. Sedan köket blev insatt 2019 kan det ha handlat om en extra inkomst på totalt cirka 500 000 kronor som man fått in från sin inneboende, skriver hyresvärden via sitt ombud i handlingar till hovrätten.
Något som blir tillbakavisat av hyresgästens ombud Mikael Areskog.
– Det har inte handlat om någon överhyra. Den inneboende betalde 4 500 kronor för 35 kvadratmeter. Hyran för hela lägenheten låg på 12 710 kronor när den blev förhandlad i november 2022. Så hon betalade bara en liten del av hyran, säger han.
Tvingas nu flytta
Nu har ärendet blivit prövat i Svea hovrätt. Hovrätten kommer – precis som hyresnämnden i Stockholm till – fram till att hyresgästerna har åsidosatt sina åligganden som hyresgäst och nu måste flytta.
Dubbeldörrarna – som numera har handtag på båda sidorna – var dock inget skäl till uppsägning, bedömde både hyresnämnd och hovrätt.
– De ansåg att dörren gick att öppna och stänga, och att den inte var lägenhetsskiljande, säger Mikael Areskog.
Dröjde med att ta bort köket
Inte heller kolfilterfläkten hade någon egentlig påverkan på ventilationssystemet, enligt rätten. Men att hyresgästen låtit sätta in ett kök leder ändå till att kvinnan nu förlorar kontraktet.
I praktiken har hyresrätten fått två kök, vilket ändrar dess planlösning, skriver hyresnämnden.
Hyresgästen har inte gjort några nya rördragningar eller mer ingripande arbeten. Men även en anslutning till befintliga rör bör göras i samråd med hyresvärden, uppger hovrätten. Dessutom behöver arbetet göras fackmässigt, något som måste dokumenteras för att eventuella skador ska täckas av försäkringen.
Hyresgästen väntade även med att ta bort kitchenetten tills efter sammanträdet i hyresnämnden. Att rättelsen dröjde så pass länge spelar också in i beslutet att hon nu tvingas flytta.
”Bedrövad och jätteledsen”
Hyresvärdens ombud Pernilla Carring tycker att beslutet är logiskt sett till den rättspraxis som finns.
”Det är viktigt för hyresvärdar att få bekräftat att det är en hyresvärds exklusiva rätt att utföra arbeten med anslutningar till rör för vatten och att en hyresgäst inte får utföra en köksinstallation utan hyresvärdens tillstånd,” säger hon i ett skriftligt uttalande.
Kvinnan i 55-årsåldern förlorar nu sitt hyreskontrakt och måste flytta senast den 3 juni 2024.
– Hon är såklart bedrövad och jätteledsen. Jag tycker att det var hårt: kitchenettet var anslutet på ett fackmannamässigt sätt, det fanns befintliga rördragningar som var lätta att komma åt och hyresgästen hade bott i lägenheten i många år utan att ha misskött sig på något sätt tidigare. Kitchenettet togs även bort – låt vara att det var ganska sent – innan hovrätten fattade sitt beslut. Men man ser allvarligt på det när det är vatten och el. Ska man göra sådana jobb måste man göra det med hyresvärdens tillstånd. Vår medlem menade att hon hade tillstånd, men hon kunde inte visa det, säger Mikael Areskog
