Så blev lagen om den tillvalda diskmaskinen en ren flopp
För tre år sedan infördes nya regler för tillval i hyresrätt. Syftet var göra det lättare för hyresgäster och hyresvärdar att påverka lägenhetens standard. Diskmaskin är ett av de vanligaste tillvalen. Men det kan även handla om ett parkettgolv, en inglasad balkong eller en säkerhetsdörr som hyresgästen får insatt mot en extra månadskostnad.
Tillvalsfrågan hade hängt med i riksdagens arbete länge. Redan 2004 lät den dåvarande socialdemokratiska regeringen utreda förslag till ändringar i hyreslagen. Så småningom kom Hyressättningsutredningen med sina förslag. Men det blev inget av. Bland annat för att förslaget ansågs bli för krångligt i praktiken.
2008 var det dags igen. Nu var det en borgerlig regering som gav en särskild utredare i uppdrag att ta fram nya förslag. Inte heller nu hände något.
Punkt i januariavtalet
Först hösten 2019 kom lagändringen. Och då som en del av januariavtalet. För när Socialdemokraterna gjorde upp med Miljöpartiet, Centern och Liberalerna för att få regeringsmakt fanns frågan om tillval med bland de 73 avtalspunkterna.
Nu kunde hyresvärd och hyresgäst teckna ett eget avtal om tillval och betalningsupplägg. Värden fick rätt att höja hyran i tio år varefter kostnaden för tillvalet bakas in i den ordinarie hyran.
Värden får, med andra ord, betalt för tillvalet flera gånger om. Så är det i många fall redan i dag, men då genom ett tillägg på hyresavin där merkostnaden framgår.
Jesper Lissmark är förhandlare på Hyresgästföreningen i BohusÄlvsborg-Skaraborg. Han säger att den nya lagstiftningen gjorde det möjligt att frikoppla tillvalen från den ordinarie hyran på ett helt nytt sätt.
– Enligt systemet i lagen från oktober 2019 räknas kostnaden för tillval inte längre in i hyran när man ska bedöma hyrans skälighet. Om en hyresgäst anser att hyran är för hög och vänder sig till hyresnämnden för att få den prövad kommer nämnden inte ta kostnaden för tillvalen i sin bedömning, säger Jesper Lissmark.
Innebär det att hyresvärden kan ta hur mycket betalt för ett tillval som helst?
– Nej, först och främst måste hyresgästen och hyresvärden vara överens och teckna ett giltigt tillvalsavtal. Och sen får kostnaden för tillvalen inte utgöra mer än en tredjedel av hyran.
Men trots alla utredningar blev de nya reglerna en flopp. Det visar Hem & Hyras rundringning till olika aktörer på hyresmarknaden. Den nya modellen tycks knappt användas över huvud taget.
Jesper Lissmark på Hyresgästföreningen har inte stött på en enda hyresvärd som valt att använda sig av den nya modellen.
– Och vad förstått ser det likadant ut i resten av Sverige. Någon enstaka överenskommelse kan ha gjorts enligt den nya modellen, men de är i så fall väldigt få, säger han.
Istället hanteras tillvalen som de alltid har gjort. Det vill säga, hyreshöjningen som tillvalet medför förhandlas kollektivt av Hyresgästföreningen med hyresvärden. Och istället för att hamna utanför den ordinarie hyran så blir den en del av hyran och påverkar alltså bruksvärdet. Ofta utgår värdarna från en framförhandlad prislista som används av många värdar i samma region.
Bilden delas av Sveriges Allmännytta, som organiserar över 300 allmännyttiga bostadsbolag i landet.
– Lagändringen har inte fått några större konsekvenser. Tvärtom verkar intresset för att använda sig av den nya modellen vara väldigt svagt, säger Maria Norbell, expert inom hyressättning.
Kollegan Maria Österlind instämmer och menar att det kanske inte är så konstigt att det nya regelverket inte används.
– Det bygger ju på en tio år gammal utredning och efter som det redan fanns en praxis för hur det här med tillval ska fungera så tror jag att många väljer att fortsätta använda sig av den, säger Maria Österlind.
Varför ändrades reglerna, om det inte behövdes?
– Min personliga spekulation är att man ville visa handlingskraft när januariavtalet kom till, säger Maria Österlind.
”Orsaken är förhandlingssystemet”
Även inom den privata sfären används regelverket ytterst sparsamt. Det säger Johan Kleveland som är förbundsjurist på Fastighetsägarna.
– När de nya reglerna kom tog vi fram en blankett som skulle underlätta för hyresvärdar och hyresgäster att teckna överenskommelser om tillval enligt de nya presumtionsreglerna. Men vi kan konstatera att blanketten knappt kommit till användning alls, säger Johan Kleveland.
Han anser att orsaken till det är dagens hyresförhandlingssystem.
– Det kollektiva förhandlingssystemet gör det svårt att komma överens om fungerande prislistor för tillval. Och i den mån man kommer överens kan det bli svårt med de löpande uppdateringarna, vilket ju är en förutsättning för att de ska kunna användas. Så om man vill öka valfriheten för hyresgäster och hyresvärdar att komma överens om tillval är det här det behöver ske förbättringar, säger Johan Kleveland.
Varnade för kostnadsfälla
När det nya reglerna infördes var Hyresgästföreningen kritisk. Man befarade att de skulle leda till att marknadshyra infördes i smyg och till Hem & Hyra sa ordförande Marie Linder att hon oroades över att hyrorna skulle drivas upp.
– Det är absurt att hyran ska höjas för all framtid. Tillvalet borde betalas av inom en rimlig tid, sade Marie Linder som lovade att upplysa hyresgästerna om att tillval kunde bli en kostnadsfälla och att se till att det nya systemet skulle utvärderas efter en tid.
Hur gick det med utvärderingen och vad säger Marie Linder i dag?
– Någon direkt utvärdering har inte gjorts men vi har följt frågan. Jag är fortfarande orolig för att detta kan driva upp hyrorna. En tvättmaskin på tillval riskerar ju att bli dyrare än om du köper den själv. Men det vi ser är att inte så många som efterfrågat tillval. Det i sig kan ju bero på att tillvalen riskerar att leda till permanent högre hyror, säger Marie Linder.
