Kraftigt höjda hyror efter bruksvärdesprövning: ”Inte rimligt”
Hem & Hyra har tidigare uppmärksammat hur hyresvärden Trumbäcken ville höja hyrorna i flera av sina fastigheter i Piteå genom så kallad bruksvärdesprövningar. Det innebär att lägenheter jämförs med andra lägenheter på orten – man tittar till exempel på läge och skick – och att hyran kan förändras om den ligger högre eller lägre än de man jämför med.
Nu har beslut kommit för Trumbäckens lägenheter. Och det blev en storslam för hyresvärden, som fick igenom ökningar i samtliga lägenheter som prövades. Det betyder att hyrorna för dessa lägenheter ökar, med 12 procent upp till 21 procent. I kronor ökar hyrorna mellan ungefär 800 och 2 000.
Trumbäcken har dock lovat att ingen befintlig hyresgäst ska behöva betala den nya hyran. Efter att hyreshöjningarna uppmärksammades, i september 2024, meddelade fastighetsbolaget att endast nya hyresgäster ska få den nya hyran.
Samuel Bernberg, vd på Trumbäcken, är nöjd med beslutet.
– Vi är nöjda med att hyresnämnden går på vår linje och att vi hade ett rimligt yrkande och därför får vi det vi vill uppnå – det vill säga lika hyra för lika lägenhet i de här kvarteren.
Han understryker att det inte drabbar befintliga hyresgäster.
– Vi står fast vi det vi lovat. Befintliga hyresgäster bor kvar med den hyra de har idag. Nya hyran tas ut först av nästa hyresgäst.
”Inte rimligt om man ser till skicket”
Thom Älmeros bor i en lägenhet vars hyra kommer öka med drygt 1 800 kronor, enligt beslutet från hyresnämnden.
– Nu drabbar det ju inte mig, men jag tycker precis som jag sagt tidigare att det inte är rimligt om man ser till skicket i lägenheten, säger han.
Hyresgästföreningen kommer att överklaga beslutet för några av lägenheterna, bland annat den Thom Älmeros bor i. De lägenheterna är en del av vad Hyresgästföreningen benämner som mediumlägenheter, vilket innebär att skicket inte är i samma standard som i de andra lägenheter som prövades.
Merparten av lägenheterna klassas som premiumlägenheter. Och beslutet för dem kommer inte Hyresgästföreningen att överklaga.
– När det gäller premiumlägenheterna fick hyresvärden gehör för sin åsikt att hyrorna var oskäligt låga. Vi hade en annan syn, men får acceptera hyresnämndens beslut. Vi ser ingen möjlighet att lyckas med en överklagan på dem, säger Susanne Lindmark, chefsjurist på Hyresgästföreningen.
Hon menar också att beslutet från hyresnämnden slår hårt mot hyresgäster i hela Piteå. Enligt henne kan andra hyresvärdar använda Trumbäckens nya hyror för att i sin tur göra nya bruksvärdesprövningar i sina fastigheter.
– Då kan de använda Trumbäckens lägenheter som jämförande objekt. De använder varandras lägenheter som jämförelser och saxar på så vis upp hyrorna, säger Susanne Lindmark.
Enligt hyreslagen måste hyran vara skälig. Det betyder att hyran ska representera det praktiska värdet (bruksvärdet) som lägenheten har ur hyresgästens synvinkel, och i grova drag vara densamma som den hyra som tas ut för lägenheter med motsvarande egenskaper (likvärdiga lägenheter).
Bruksvärdet på en lägenhet bestäms utifrån vissa egenskaper, som exempelvis storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset och reparationsstandard. Andra faktorer kan också påverka bruksvärdet, som exempelvis hiss, tvättstuga, sopnedkast och parkeringsplats. Även det allmänna bostadsområdet och närhet till kommunikationer, såsom buss och tunnelbana, påverkar också det praktiska värdet på lägenheten.
Likvärdiga lägenheter är lägenheter som har liknande egenskaper och ligger ungefär lika i förhållande till ortens centrala delar. Men en värdering är ändå alltid en bedömningsfråga för varje enskilt fall.
En jämförelselägenhet med lite mindre yta, men med bättre planlösning kan till exempel anses ha samma bruksvärde. Egenskaper kan också kvittas mot varandra under förutsättningen är de är relativt likvärdiga. Om till exempel jämförelselägenheten saknar hiss men ligger på ett lägre våningsplan och dessutom har ett sopnedkast och längre tvättider kan den ha samma bruksvärde.
Det är hyresvärden och Hyresgästföreningens jobb att förhandla fram en skälig hyra. Om du inte anser att din hyra är skälig har du rätt att kostnadsfritt begära en prövning av hyran i hyresnämnden.
