Leo betalar 90 000 i andrahandshyra för trerummare – kräver tillbaka 273 000
På husets fasad står det Kv. New York och hyresnivån för Leo Giertz lägenhet för onekligen tankarna till den amerikanska staden – sedan slutar likheterna.
Hans lägenhet på tre rum och kök ligger högst upp i huset och har en stor terrass. Från den stora uteplatsen syns Värtaverket, Tallinfärjor, Kista, Gröna Lund och en skymt av Globen, i fjärran.
Men det är inte utsikten som är mest intressant i den här historien – det är den höga hyran på 90 000 kronor i månaden och det faktum att lägenheten är föremål för en tvist i hyresnämnden.
Hur hamnade du här ?
– Jag höll på att separera och ville köpa en bostadsrätt. Vi hade redan sålt vårt boende så det var en viss tidspress. När jag hade hittat en lägenhet som jag verkligen ville ha drog sig min bank, Länsförsäkringar, ur affären i sista stund vilket satte mig i en krånglig sits. De godkände inte objektet eftersom föreningen var för liten. Det blev lite stressigt för mig, säger han när han står och kisar ut över ett hus med Länsförsäkringars logga.
Just Länsförsäkringar spelar en avgörande roll i den här historien, men vi återkommer till det.
I jakten på en bostad till sig och sin son började han fundera på att hyra en lägenhet via ett uthyrningsföretag i stället. Att tankarna går så här hänger ihop med Leo Giertz bonuspappa.
Han heter Adam Wais och har varit en följetong i Hem & Hyra. Adam Wais hyrde under sju år en lägenhet via sitt företag men bestämde sig för att ta strid mot sin hyresvärd när han fick reda på att han betalade för mycket i hyra.
Det slutade med att Adam Wais drev ett omtalat bulvanärende ända upp i Högsta domstolen 2022 och vann.
Tvisten med hyresvärden och uthyrningsföretaget slutade med att Adam Wais fick sänkt hyra – HD-domen slog samtidigt fast att han fick bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst – allt eftersom värden rundat hyreslagen med hjälp av ett bulvanföretag.
Tvisten tog sedan en oväntad vändning när hyresvärden betalade Adam Wais tre miljoner för att han skulle flytta.
Tillbaka till Leo Giertz som flyttade in i lägenheten i Värtahamnen i juni. Lägenheten hyrs av Convendum, som är en mellanhand till fastighetsägaren en ekonomisk förening som består av 14 Länsförsäkringsbolag i landet.
I hyran ingår el och tillgång till ett gym i huset. Det ingår också två CO-workingplatser som innebär att han får arbeta på olika kontorsplatser i stan. Enligt Convendums hemsida kostar en plats 5 495 kronor i månaden.
– Jag använder dem inte, vill inte ha dem men kunde inte välja bort dem, säger han.
Fyra månader senare, i september, gick han till hyresnämnden och ansökte om att få hyran sänkt från 90 000 till 21 741 kronor, över 70 procent, vilket är den förhandlade hyran för en liknande lägenhet i området, enligt Leo Giertz.
Kräver tillbaka 273 000
Förutom hyressänkningen på 68 259 kronor i månaden kräver han att få tillbaka den hyra som han anser att han betalat för mycket sedan juni – totalt 273 036 kronor.
– När jag flyttade in tänkte jag att jag fick ordna med hyran senare, det viktiga var att ordna ett boende till mig och min son. Jag visste att jag hade rätt att få hyresnivån prövad av Hyresnämnden och att få en skälig hyra, vad den nu kunde vara, säger han.
Kraftsamlar för att hjälpa andra
Leo Giertz har en karriär inom tech och startups bakom sig, senast på ett finskt riskkapitalbolag. Men nu jobbar han med företaget Urban Rights på heltid. Det har han startat tillsammans med Adam Wais, och de två juristerna Sebastian Ländin och Melker Lind som drev målet i HD. Deras fokus är att hjälpa hyresgäster som är i samma situation som Adam Wais och Leo Giertz.
–När jag pratade med Adam, Sebastian och Melker om att få min hyra prövad, dök idén upp att vi kunde hjälpa personer i samma situation. Det ledde så småningom om att vi startade Urban Rights. Allt har gått ganska snabbt.
Affärsidén är att hjälpa hyresgäster, som hyr av uthyrningsföretag, att kräva återbetalning av hyra, sänkt hyra men även säkerställa att andrahandshyresgästen får samma rättigheter som en förstahandshyresgäst eftersom det är ett bulvanupplägg. Allt med stöd av HD-domen.
– Vi har knappt kommit i gång men det finns ett intresse, tre hyresgäster hörde av sig idag, säger Leo Giertz, som med sin erfarenhet bland annat ska ha ansvar för teknikdelen i bolaget och se över hur delar av processen kan automatiseras.
Du har ju ingått ett avtal om att hyra lägenheten för 90 000, har du inga moraliska betänkligheter när du nu kräver tillbaka pengarna och att få sänkt hyra?
– Jag har tänkt en del på det där absolut. Men man måste komma ihåg att dessa värdar profiterar på bostadsbristen och medvetet rundar hyreslagen för att kunna ta ut ockerhyra. De kräver också att man avstår från sitt besittningsskydd vilket skapar otrygghet för hyresgästen som lätt kan sägas upp om den klagar på något. Det enda vi gör är att se till att de måste följa lagen, säger han.
Vill stoppa de oseriösa
Ett annat skäl till att ta strid mot uthyrningsföretagen är att han menar att det skadar tilltron till samhällskontraktet om vissa aktörer tillåts att ta ut ockerhyror för lägenheter där hyresgäster saknar besittningsskydd.
– För mig är det viktigt att vi bibehåller ett förtroende för de lagar och institutioner som vi har. Jag är inte av princip emot marknadshyror, men då ska det vara lika för alla. Det kan inte bara vara de oseriösa som tillåts ta ut marknadshyror medan de som följer lagen bara får ta ut en bråkdel av det. Jag kräver inte mer än vad lagen ger mig rätt till.
Hur menar du då?
–Domen i Högsta domstolen slår fast att den som hyr av en mellanhand till fastighetsägaren har samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, det vill säga besittningsskydd och en skälig hyra. Med det här så tvingar vi fastighetsägarna att följa lagen, säger han.
Vad tänker du kring att Länsförsäkringar hyr ut lägenheter till ett företag som sedan hyr dem vidare för de här summorna?
– Länsförsäkringar är både en bank och ett försäkringsbolag och det är häpnadsväckande att de, som är en del av folkrörelsen, är med och rundar hyreslagen på det här sättet för att kunna ta ut ockerhyror. Vi väntar på svar från dem, säger han.
De som tar strid måste ha tjock plånbok
Men det finns så klart risker med att driva juridiska processer, ingen kan säga med 100 procent säkerhet hur det kommer att gå.
Urban Rights affärsidé bygger på att den som bestämmer sig för att ta strid mot sin hyresvärd och uthyrningsföretag kan betala den höga hyran under tiden den juridiska processen pågår i hyresnämnd och vid överklagan även i hovrätten. Som kompensation tar de en del av den överhyra de lyckas få tillbaka.
Du kan tvingas betala 90 000 kronor i månaden i flera år…
–Ja det kan bli så men jag klarar det ett tag, säger han. Jag sålde ju min förra lägenhet och använder det som skulle vara en kontantinsats till att täcka kostnaderna. Jag kommer ju att få tillbaka överhyran sen.
Under tiden prövningen pågår har Leo Giertz inte betalat hyra till uthyrningsföretaget, hyran deponeras i stället hos Länsstyrelsen.
Han ska deponera 90 000 kronor i månaden tills han kommit upp i 273 036 kronor, som han menar hyresvärden är skyldig att betala tillbaka. Därefter ska han betala uthyrningsföretaget 21 740 kronor och deponera resten.
– Vi deponerar hos Länsstyrelsen så vi vet att pengarna är säkra och att vi kan få tillbaka dem, säger han
Hyresnämnden har inte avgjort ärendet än men Leo Giertz tror han kommer att vinna.
–- Jag har stor tilltro till vårt legala team och det svenska rättssystemet, säger han.
Vill inte svara på Hem & Hyras frågor
Hem & Hyra har sökt ansvariga på Convendum som inte har återkommit. Vi har också sökt ordföranden i den ekonomiska föreningen, som äger huset och bett dem svara på frågor.
Men ordföranden vill inte svara på våra frågor utan hänvisar till Länsförsäkringars presstjänst. Inte heller där får vi några svar, de meddelar:
”Vi kan tyvärr inte kommentera pågående ärenden eller tvister och inte heller enskilda avtalsförhållanden”.
Hem & Hyra har velat få svar på frågan varför Länsförsäkringar hyr ut lägenheter på Värtavägen via en mellanhand, men också på hur de ser på att hyran för en jämförbar lägenhet som Leo Giertz hyr för 90 000, är lite över 20 000 kronor
Vi har också frågat pressavdelningen på Länförsäkringar om deras jurister och Complianceavdelning, som ska se till att regler och lagar efterlevs, känner till HD-domen som slår fast att upplägg mellan hyresvärd och uthyrningsbolag görs för att ta ut ockerhyra och runda hyreslagen?
Men ingen av dessa frågor har vi alltså fått svar på av pressavdelningen på Länsförsäkringar AB.
Länsförsäkringar AB består av en konfederation av 23 Länsförsäkringsbolag i Sverige. Länsförsäkringsbolagen ägs av sina cirka 3,9 miljoner kunder, som också kan välja representanter till fullmäktige. Fullmäktige utser sedan styrelsen i Länsförsäkringsbolagen. Länsförsäkringsbolagen driver försäkringsbolag, bank, men erbjuder även en rad fonder för penssionsparande och fastighetsförmedling.
- Högsta domstolens dom i december 2022 handlar om en hyresvärd som använde en mellanhand, en så kallad bulvan, för att hyra ut sin lägenhet. Upplägget ledde till att andrahandshyresgästen fick betala en mycket högre hyra jämfört med liknande lägenheter. Men hyresgästen hade heller inte rätt till besittningsskydd och kunde därför lättare bli uppsagd. Besittningsskydd kan enkelt beskrivas som rätten att bo kvar i sin lägenhet.
- Hyresgästen i det aktuella fallet blev till slut uppsagd men tog strid mot hyresvärden och krävde att han skulle få bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst. Hyresgästen menade att det rådde ett bulvanförhållande mellan hyresvärden och uthyrningsbolaget – att de helt enkelt utnyttjat upplägget för att tjäna pengar och se till att han inte hade besittningsskydd.
- Hyresgästen förlorade i tingsrätten och hovrätten, men vann alltså i HD. HD prövar frågan i två steg. Den första prövningen är att utreda om det finns intressegemenskap mellan värden och uthyrningsbolaget, alltså om de har ett gemensamt intresse av upplägget. HD konstaterade att det fanns en intressegemenskap genom att hyresvärdens avtal med uthyrningsföretaget syftade till att lägenheten skulle hyras ut i andrahand – mellanhanden hade alltså inget eget behov av lägenheten.
- Den andra delen av prövningen innebär att HD prövar om upplägget mellan hyresvärden och uthyrningsbolaget har gjorts för att runda hyreslagen för att på så sätt försvaga hyresgästens ställning. HD kom fram till att upplägget användes för att ta ut en oskälig hyra och se till att han inte hade besittningsskydd och därför lättare kunde tvingas flytta.
- HD slog fast att hyresgästen hade rätt att bo kvar med samma rätt till lägenheten som om om han vore en förstahandshyresgäst.
- Under tiden den juridiska striden har pågått fick hyresgästen också sänkt hyra från 23 000 till 8 500 kronor.
