Rekordmånga värstingvärdar – Katarzynas hus ett av få tvångsförvaltade: ”Skrek av glädje”
För Katarzyna Komorniczak och hennes grannar har det efterlängtade men ovanliga beslutet om tvångsförvaltning förändrat allt. De är hyresgäster i bostadsrättsföreningen Femman i ökända Kinesiska muren på Rosengård i Malmö som Hem & Hyra har utsett till landets näst värsta värd – en rekordlång lista.
– Jag skrek högt på gatan av glädje när jag hörde om tvångsförvaltningen. Wow, äntligen! Det är sådan glädje, jag fick tårar i ögonen. Lättnaden är så stor.
Ovanligt att kräva tvångsförvaltning
Föreningen Femman har i skrivande stund 3,2 miljoner kronor i obetalda skulder hos kronofogden och står inför utmätning. De boende har i många år fått stå ut med allvarliga brister: misskötsel, hissar som inte fungerar, fukt och dålig ventilation. Problemen kulminerade i höstas då värme och varmvatten stängdes av för hundratals boende. Först när temperaturen började sjunka och vintern närmade sig satte Eon i gång fjärrvärmen igen, då av humanitära skäl.
Men Malmö stad hade fått nog av kaoset och krävde tvångsförvaltning, lagens allra strängaste vapen mot oseriösa hyresvärdar, tänkt att skydda hyresgästerna när ingenting fungerar.
– Vi är många som har kämpat för detta men det är samtidigt skrämmande att ingen har lyssnat tidigare. Tydligen behövde värmen och varmvattnet försvinna och media skriva för att myndigheterna till slut skulle ingripa, säger Katarzyna Komorniczak, hyresgäst i föreningen.
Ett sätt att stoppa slumvärdar
Malmö stads krav på tvångsförvaltning är extremt ovanligt. 85 av landets kommuner uppgav i höstas Hem & Hyras granskning ”Slumvärdarnas paradis” att de har problem med oseriösa hyresvärdar som struntar i lagar och regler. Ändå är det nästan ingen som ansöker om just tvångsförvaltning.
Trots att det är ett effektivt sätt att stoppa de allra sämsta hyresvärdarna som överger i sina hyresgäster pågår idag enbart sex tvångsförvaltningar i hela landet, visar vår kartläggning bland landets åtta hyresnämnder. Tre av tvångsförvaltningarna är i södra Skåne.
– Det borde definitivt vara fler sett till hur verkligheten ser ut och vilka problem som finns, säger Lovisa Prodenius, jurist på Hyresgästföreningen i Malmö, som drivit flera fall om tvångsförvaltning.
Hon tror att ett skäl är okunskap.
– Jag förstår att jurister i mindre kommuner inte har kunskap om just den här lagstiftningen eller om hur man hanterar de värsta fallen. En del mindre kommuner har inga jurister alls, säger Lovisa Prodenius.
Hon fick nyligen igenom en tvångsförvaltning i Tomelilla på Österlen. Det handlar om Patrik Jörnklev, ytterligare en värd som tagit sig in på Hem & Hyras lista över landets värsta hyresvärdar. Även kommunen undersökte, genom sitt miljöförbund, i höstas möjligheterna att kräva tvångsförvaltning men riktade i stället en rad krav kopplat till viten mot värden.
Få kommuner ansöker om tvångsförvaltning
Att just kommuner ansöker om tvångsförvaltning är nästan unikt.
Förutom Malmö är det bara Borås kommun som använt metoden under senare år. I höstas drev de igenom tvångsförvaltningen mot Mohammed Radjaians fastighetsverksamhet, den som Hem & Hyra nu listar som landets absolut värsta. Där slog hyresgästerna larm till kommunen redan år 2010 men den omfattande misskötseln fortsatte, trots miljonviten riktade mot hyresvärden.
Anna Lidskog, stadsjurist i Borås, menar att många kommuner drar sig från att kräva tvångsförvaltning eftersom det är en så ingripande åtgärd. Tvångsförvaltning stänger av hyresvärden från sitt eget hus och sker först när det egentligen redan gått för långt. Misskötseln måste vara omfattande för att ansökan ska gå igenom.
– Tvångsförvaltning innebär ju att fastighetsägaren fråntas rätten att förvalta sin fastighet och det vill man så klart undvika om det går. Så självklart försöker man från miljöförvaltningens sida först förelägga med vite. Sedan krävs det omfattande brister som inte är tillfälliga för att förutsättningarna ska vara uppfyllda enligt lagstiftningen, sa Anna Lidskog då.
Svårt hitta tillfällig förvaltare
Det som också gör det svårare för den som ansöker om tvångsförvaltning, kommun eller Hyresgästförening, är att man måste komma med förslag på förvaltare. Att hitta någon som vill sköta ett misskött hyreshus till relativt låg ersättning kan vara nästan omöjligt.
– Det borde vara inskrivet i alla allmännyttors ägardirektiv att man ska ta det här ansvaret. För om ingen ställer upp faller hela syftet med lagstiftningen, säger Lovisa Prodenius.
Hyresgästföreningen i södra Skåne har flera gånger ställts inför utmaningen att hitta någon som vill axla rollen, bland annat i Kinesiska muren. Malmö stad är idag nöjd med beslutet om tvångsförvaltning. Men när Hyresgästföreningen för tre år sedan vände sig till hyresnämnden med exakt samma krav var varken kommunen eller det kommunala bostadsbolaget MKB, en av landets största allmännyttor, intresserade av att hjälpa till, vilket mötte hård kritik från Hyresgästföreningen.
– Mitt intryck är att de inte ens försök hitta någon trots att de har alla möjligheter att hitta någon, inte minst som om de har egna bolag som skulle kunna ta det, sa Hyresgästföreningens jurist Josephine Stensson då om Malmö stads agerande.
Privat hyresvärd ställde upp
Till slut ställde den privata fastighetsägaren Trianon upp, men det blev ändå nej till tvångsförvaltning i hyresnämnden den gången. Nu är det återigen Trianon som har tagit på sig ansvaret.
– Att ta sig an utmanande fastigheter och uppdrag är något vi har gjort historiskt vid flera tillfällen. Det ligger för oss att hjälpa till i de situationerna. Men i det här har vi svårt att se någon affärsnytta. Vi tjänar inga pengar på detta, säger Olof Andersson, Trianons vd.
Det finns alltså inga pengar att hämta för den hyresvärd som ställer upp. Och ofta ligger det ett hårt arbete bakom att hitta en villig värd.
– Min erfarenhet är att det är väldigt svårt att hitta förvaltare, säger Lovisa Prodenius på Hyresgästföreningen.
Hon har själv lyckats i Lund där Lars Andersson sköter ett hus med en rekordlång period av tvångsförvaltning bakom sig. Huset på Örnvägen har varit tvångsförvaltat sedan år 2013. Från början handlade det om obetalda räkningar som riskerade strypa elen till huset. Sedan dess har ägaren i princip gått under jorden. Han dyker inte upp i domstol och har ingen kontakt med Lars Andersson
– Men jag trodde aldrig det skulle pågå i så här många år när jag tackade ja första gången. Nu får det bli sista perioden. Men visst är det svårt att förstå, det är dumt av fastighetsägaren att inte sköta om sitt eget hus, säger Lars Andersson.
”Trivs och vill inte behöva flytta”
I Malmö fick Katarzyna Komorniczak och hennes grannar till slut hjälp. I början av mars godkände hyresnämnden kommunens krav på tvångsförvaltning och värden Femman blev avstängd från Kinesiska muren. Ett ovanligt beslut av flera skäl, bland annat för att det är en bostadsrättsförening även om det bor hyresgäster där.
– Det är inte tryggt att ha en sådan hyresvärd, man kan aldrig vara säker på vad som händer. Men jag trivs i min lägenhet och vill inte behöva flytta, jag vill bara att allt ska fungera, säger Katarzyna Komorniczak.
Hem & Hyra har inte kunnat nå Sapko Sinani, ledamot i Femmans styrelse och den som företrätt föreningen i hyresnämnden, för en kommentar. I hyresnämnden sa han att man hade haft svårt att arbeta i huset:
– Det märks av mycket hat mot bostadsrättsföreningen Femman och dess representanter. Fastigheten har inte kvalificerad vanvård, och besiktningar visar på förbättringar.
1. Malmö: Slutet på kaoset i Kinesiska muren
Övergivna hyresgäster, varken värme eller varmvatten och en ekonomi i kaos. Nyligen fattades det beslut som hyresgästerna längtat efter: Bostadsrättsföreningen Femmans hus i Malmö tvångsförvaltas. Ett mycket ovanligt beslut – men misskötseln är också utöver det vanliga. Att det är kommunen – inte Hyresgästföreningen – som begär tvångsförvaltningen är också ovanligt. Sedan dess har Kronofogden utmätt föreningen på grund av miljonskulder. Syftet är att sälja fastigheten på exekutiv auktion för att täcka skulderna.
2. Lund: Rekordet som bara fortsätter
På Örnvägen i Lund har hyresvärden duckat hyresnämden, hyresgäster och den tillfällige förvaltaren i många år. Det första beslutet om tvångsförvaltning togs redan år 2013 och sedan dess har det bara fortsatt. Så sent som i vintras förlängdes den rekordlånga tvångsförvaltningen i ytterligare tre år.
3. Tomelilla: Tredje tvångsförvaltningen i Skåne i år
Tvångsförvaltningen av de två hyreshusen i centrala Tomelilla är tredje som i år som gäller en skånsk hyresvärd. Anledningen är obetalda räkningar på nästan en halv miljon kronor som bland annat har lett till att fjärrvärmen har stängts av. De första larmen om att allt inte stod rätt till i husen kom från hyresgästerna redan för fjorton år sedan.
4. Värnamo: Hyresvärden hamnade hos Kronofogden
Det började med att elen försvann, sedan ströps både vatten och värme. När hyresvärden inte betalade räkningarna fick hyresgästerna ta smällen. Nu har fastigheterna i Värnamo satts under tvångsförvaltning.
5. Borås: Landets värstingvärd förlorade huset i höstas
Regnvatten som läcker genom taket, fönster som tejpats ihop och lägenheter marmorerade av mögel. Husen i centrala Borås är så vanskötta att de tömts på hyresgäster och tvångsförvaltats. Hyresvärden Mohammed Radjaians toppar i år Hem & Hyras lista över landets värsta hyresvärdar. Det har tolv år har gått sedan hans fastighetsverksamhet var med på ”Värsta värden” första gången.
6. Stockholm: Värden inblandad i över 500 rättsprocesser
I åratal har hyresgästerna på Hallebergsvägen i Traneberg i Stockholm blivit trakasserade av den ökända hyresvärden. De har vittnat om en hyresvärd som satt oskäliga hyror, fört anteckningar om vad hyresgästerna gör i huset och hotat hyresgäster som vittnat mot henne. Huset har varit tvångsförvaltat sedan 2020 och Stockholm stad vill helst tvångsköpa det. Hyresvärden Ballo Zachrisson har varit inblandad i över 500 rättsprocesser.
I hyres- och bostadsförvaltningslagen finns tre huvudsakliga verktyg som kan användas mot fastighetsägare som låter sina hus förfalla och struntar i de boendes situation. Hyresnämnden kan besluta om åtgärdsföreläggande, förvaltningsföreläggande eller tvångsförvaltning.
SÅ HÄR FUNGERAR DET:
Åtgärdsföreläggande
En hyresgäst kan på egen hand, eller med stöd av ombud från hyresgästförening, ansöka och det är gratis. Ett godkänt åtgärdsföreläggande innebär att en fastighetsägare måste åtgärda en specifik brist i en lägenhet, eller annat utrymme, inom en viss tid. Åtgärdsföreläggande kan kombineras med ett viteshot, vilket är ovanligt.
Förvaltningsföreläggande
Förvaltningsföreläggande ska kunna användas när förvaltningen av ett hyreshus är dålig, men inte så illa att det krävs en tvångsförvaltning. En kommun eller förening måste stå som ansökande. Kan kombineras med ett viteshot. Vitesnivån ska ligga högre än kostanden för åtgärder, värden ska pressas till åtgärd.
Tvångsförvaltning
Det hårdaste greppet som är tänkt att användas i de allvarligaste fallen när förvaltningen är riktigt dålig. Innebär att den egentliga fastighetsägaren plockas bort helt och ersätts av en annan aktör som tar över ansvar, ekonomi och förvaltning för en misskött fastighet under en period. Två, tre eller fem år är möjligt men den sista varianten är extremt ovanlig. Förvaltaren utses av den som har krävt tvångsförvaltning, vilket måste vara en kommun eller hyresgästförening.
