Betalar för kvadratmeter som inte finns – här avslöjar vi miljardvärdens svartbyggen
Skräp och dammråttor ligger i drivor i de långa korridorerna. En ensam städerska går med sopkvast och försöker få bort det värsta, utan någon som helst professionell utrustning.
Minst tre hissar har körförbud efter besiktning, på grund av ”omedelbar risk för säkerhet och hälsa”, men används ändå.
I vissa lägenheter saknas ventilation. I andra går luften åt fel håll.
Hyresgäster berättar att de inte kunnat tvätta på flera veckor på grund av trasiga maskiner och vägglöss i tvättstugorna. Någon har varit utan fungerande kylskåp i en månad.
– Vi får ingen service. Ingen svarar när du försöker felanmäla, säger en person.
Betalar för kvadratmeter som inte finns
Vi befinner oss på Cervins väg 9-15 i Spånga i västra Stockholm. Här har ett av Jonas Ramstedts många bolag köpt ett gammalt äldreboende med flera hundra lägenheter från Stockholms stads bostadsbolag Micasa och omvandlat det till ett vanligt hyreshus.
Hem & Hyra har i flera artiklar granskat hyresvärden Jonas Ramstedt som på kort tid har köpt fastigheter för över två miljarder kronor och som på flera andra adresser satt i system att hyra ut lägenheter via Airbnb.
Den typen av uthyrning finns inte på Cervins väg. Hyresgästerna är framför allt personer med små ekonomiska marginaler. I en del fall betalar socialtjänsten hyran, i andra fall ska en låg lön räcka till. Samtidigt har hyresgästerna jämförelsevis höga hyror, enligt Hyresgästföreningen. Enligt ett färskt beslut från hyresnämnden i Stockholm har en hyresgäst betalat 34 procent mer än rimlig hyra.
Men inte nog med det. Några av hyresgästerna betalar dessutom för kvadratmeter som inte finns. En person visar upp en hyresavi där det står att lägenheten är 47 kvadratmeter. Men på det senaste kontraktet står det att bostaden är 69 kvadratmeter. Hyresgästen betalar 11 000 i månaden för den ytan.
Expert mäter lägenheten
Hur stor är lägenheten egentligen? För att få klarhet anlitar Hem & Hyra Magnus Gramstrup Christensen, ledande expert på areamätning.
Utrustad med en handlaser och tumstock går han igenom alla vrår i lägenheten på Cervins väg. Under en timme mäter han upp alla ytor med en noggrannhet på en millimeter per 200 meter. Sedan skapar han en datamodell och tar fram en ritning.
Resultatet kommer morgonen därpå: Lägenheten är 62 kvadratmeter. Alltså tio procent mindre än vad som står på kontraktet och som hyresgästen betalar för.
För familjen som bor i lägenheten skulle det betyda mycket om hyran på 11 000 kronor var tio procent lägre.
– Det är tufft varje månad att få lönen att räcka till, säger pappan.
Svartbyggen på flera adresser
Vi upptäcker också att flera av lägenheterna är svartbyggen. När fastigheten var äldreboende fanns här stora lokaler – reception, foajé och rum för vårdmottagningar. Nu är ytorna förvandlade till lägenheter.
Innanför mörkgrå dörrar finns helt nya korridorer med grå klinkers. Nya bostäder där hyresgäster flyttat in. Lägenheter som inte fanns tidigare.
Det bekräftas också av dokument som Ramstedtbolaget skickat in till hyresnämnden i augusti 2021. Där står att 20 nya lägenheter ska byggas av hyresvärden på Cervins väg 11 och 13.
Även på Cervins väg 15 finns 33 nya lägenheter på våningarna ovanför bottenplan som registrerades som bostäder hos Lantmäteriet först i juni 2022, drygt ett år efter att Ramstedtbolaget tog över.
Men när vi kontrollerar hos kommunen om det finns bygglov för de 53 nya lägenheterna får vi veta att några sådana inte finns.
Det betyder att lägenheterna är svartbyggen och inte godkända eller kontrollerade av kommunen. Ingen har undersökt om de duger att bo i. Ändå bor många barnfamiljer här.
”Kommunen måste sätta stopp för det här”
Lägenheten som visade sig vara 62 kvadratmeter var helt nybyggd när familjen flyttade in 2022. Miljöförvaltningen har nyligen konstaterat fel på ventilationen och pappan tycker hela lägenheten verkar vara byggd på fel sätt.
– Man blir chockad. Kommunen måste sätta stopp för det här.
När vi frågar Jonas Ramstedt varför de inte har sökt bygglov för nya lägenheter på adressen svarar han via mejl:
”De nybyggda lägenheterna ni refererar till är inte nybyggda utan totalrenoverade lägenheter. De enda lägenheter som tillkommit har vi sökt bygglov för.”
Dokument avslöjar svartbyggen
Hem & Hyra påpekar att hyresvärden själv skrivit i avtal 2021 att totalt 20 nya lägenheter ska byggas. Trots det fortsätter Jonas Ramstedt hävda att det handlar om befintliga lägenheter, men skickar inga belägg för det.
Ärenden hos kommunen visar också att det enda bygglov som finns gäller 27 nya lägenheter som håller på att byggas på bottenplan på Cervins väg 15.
Vi frågar även Jonas Ramstedt hur han ser på att hyresgäster betalar för kvadratmeter som inte finns.
”När vi förvärvar ett hus utgår vi alltid från att ytorna som står i hyresavtalen är korrekta. Om det visar sig att ytan i någon lägenhet är mindre än den angivna är det lika fel som om det visar sig att ytan är större i en annan. Jag skulle kunna anlita en expert som kan visa att en massa lägenheter är större än vad som anges i hyresavtalen.”
”Vi är nöjda med förvaltningen”
Myndigheter har krävt åtgärder på hissar och ventilation på Cervins väg 9 – 15 i Spånga. När är de åtgärderna klara?
”Vi jobbar med ventilationen och aggregaten fungerar som de ska men vi har problem med att hyresgäster dels fyller kanalerna med saker som stör flödena och dels bygger egna väggar i lägenheterna som påverkar flödena.
Jag känner inte till att det är några problem med hissarna men skall undersöka detta omgående,” skriver Jonas Ramstedt.
Hur tycker du att Protax sköter förvaltningen på Cervins väg?
”Vi är mycket nöjda med Protaxs förvaltningsarbete. Det har historiskt varit stökigt i fastigheten av skäl som varit utanför vår kontroll men nu när alla hyresgäster tecknat förstahandsavtal hoppas jag att trivseln kommer att öka markant. Både vi och Protax jobbar för det och som exempel kan jag nämna att vi från att ha städat en gång i veckan nu dagligen städar och håller ordning. Det är såklart ett omfattande arbete som kommer att ta tid men man kan se stora förbättringar redan nu.”
När vi granskar fler uppgifter hittar vi även svartbyggen i ett annat Ramstedthus, i Älvsjö, på Gamla Huddingevägen 463. Där har lokaler i bottenvåningen byggts om till minst fyra hotellägenheter. När kommunen vid ett tillfälle frågar om det finns bygglov, svarar hyresvärden att de bara rustat upp befintligt.
Men Hem & Hyra kan berätta att lägenheterna aldrig varit registrerade som bostäder hos Lantmäteriet förrän i november förra året. Ingen har varit folkbokförd på lägenheterna och originalritningar och gamla foton visar att det har varit lokaler från början.
Hem & Hyra har i flera artiklar granskat hyresvärden Jonas Ramstedt, som på kort tid har köpt fastigheter för över två miljarder kronor. Han har satt i system att hyra ut lägenheter via mellanhänder och Airbnb i stället för till förstahandshyresgäster.
Under 2020 och 2021 köpte Ramstedtkoncernen fyra gamla servicehus med flera hundra lägenheter av Stockholms stads bolag för specialbostäder, Micasa.
Flera mellanhänder anlitades för att sköta och hyra ut lägenheterna. Bland dem ett företag som saknar F-skatt och arbetsgivarintyg och som nu gått i konkurs, ett annat där företrädaren har dömts till 5,5 års fängelse för grovt narkotikabrott och ett tredje där ägaren hade flera konkurser och miljonskulder i bagaget.
Mellanhänderna hyr inte ut via Airbnb. I stället är målgruppen socialförvaltningar eller privatpersoner som har små chanser att få tag på ett bostadskontrakt.
