Niodubblad vinst efter renovering – hyrorna drivs upp

Så kallade konceptrenoveringar eller styckerenoveringar som driver upp hyrorna, höjer marknadsvärdet på husen och maximerar aktieägarnas vinster, är ett snabbt växande fenomen i de mellansvenska länen Södermanland, Örebro, Dalarna och Värmland, och med Eskilstuna som ”epicentrum”.

Affärsidén går ut på att ytskiktsrenovera tomma lägenheter, toppa med ny utrustning, höja hyran med cirka 50 procent, trissa upp marknadsvärdet, låna mer pengar utifrån den uppumpade balansräkningen och växa vidare genom nya köp. Stambyten och andra mer långsiktiga åtgärder som inte driver upp hyrorna skjuts ofta på framtiden.

Läs ocksåEskilstuna: Kfast vill sälja 577 lägenheter – "skapar stor oro"

– Som hyresgäst känner man sig som en liten bricka i ett stort ekonomiskt spel, säger Mariann Grudevall i Eskilstuna.

Hem & Hyra har granskat utvecklingen genom att plocka ut nyckeltal ur några utvalda företags årsredovisningar för 2014 och 2018 och fördela siffrorna per kvadratmeter lägenhetsyta.

Företagen vi tittat på är Hembla (tidigare D. Carnegie), Willhem och Victoria Park, tre stora fastighetsbolag som systematiskt ägnar sig åt ”standardhöjande åtgärder”, som de själva beskriver det.

Läs ocksåHyresvärden dumpade deras saker i skogen

Granskningen visar att Hembla under femårsperioden niodubblat sin vinst före skatt per kvadratmeter medan Willhem nästan sjudubblat vinsten och Victoria Park fördubblat sitt resultat.

Marknadsvärdet per kvadratmeter för de tre företagen har under perioden ökat med 83, 66 respektive 97 procent.

Anmärkningsvärt är att vinsterna till betydligt mer än hälften består av värdeökningar. Ska resultaten fortsätta stiga krävs det alltså en ständig ökning av det beräknade marknadsvärdet. Annars vänder kurvan snabbt nedåt.

Läs ocksåSkadedjuren kvar i Krylbo - värden känner sig trakasserad

– Det är som ett pyramidspel. Pengarna går rätt ned i fickorna på dem som sitter i toppen. Men bakom ytan finns det ett stort kvarstående underhållsbehov och i slutändan sitter någon med Svarte Petter, säger Marcus Kjellin, förhandlingsstrateg vid
Hyresgästföreningen region Mitt.

För att jämföra har vi tagit fram motsvarande siffror för Öbo i Örebro, KBAB i Karlstad och Kfast i Eskilstuna. Tre kommunägda bolag som renoverar hela hus på traditionellt sätt.

De drivs uppenbarligen inte av samma hets att höja marknadsvärdet på husen och växa. Allmännyttornas redovisade vinster för 2018 var i genomsnitt inte ens nio procent av de privatahyresjättarnas. Men skillnaden är att i allmännyttornas resultat ingår inte någon teoretisk värdeökning.

I Eskilstuna har flera privata värdar som omfamnat det här sättet att jobba växt sig stora, vilket i kombination med bostadsbristen skakat om den lokala hyresmarknaden.

Foto: MATS JONSSON

Mariann Grudevall letade efter lägenhet när hon skulle flytta inom stan.

– Jag sa att jag ville ha en orenoverad lägenhet. Men det fanns inte på kartan. De bara skakade på huvudet.

Det slutade med att Mariann hamnade i en tvåa på 60 kvadratmeter i ett hus som hon gärna ville bo i, men med en standard som hon inte önskat sig och med 2 500 kronor högre hyra än grannarna i lika stora men orenoverade lägenheter.

För nästan 8 000 kronor, hyran som blev satt utan förhandling inför inflyttningen, får Mariann bo i en fräsch och fin liten lägenhet med nya ytskikt rätt igenom och med mikrovågsugn, diskmaskin, tvättmaskin och torktumlare som hon i och för sig hade klarat sig utan.

Hon betalar utan att gnälla. Hetsar upp sig gör Mariann först när hon tänker på konceptrenoveringar i en större kontext än den egna hyran.

– De som ropar efter marknadshyror kan ju luta sig tillbaka och vara nöjda. Det är det vi har fått nu, säger hon.

Andreas Sjöberg, vd för branschorganisationen Fastighetsägarna MittNord, ser bara fördelar med den här typen av renoveringar.

– Det gör att hyresgästerna kan känna sig trygga. Bostadsbolag med en ambition att förvalta och förädla beståndet behöver ha en stadig värdeutveckling för att klara av just detta eftersom ­förädlingen är kapitalkrävande, säger han.

Han menar att de stora hyreshöjningarna beror på att fastighetsbeståndet har en enorm underhållsskuld framkallad av åratal av för låga hyresjusteringar.

– Till slut kommer notan, säger han.