Oron efter kraschade förhandlingar – grannar kan få olika hyror: ”Farlig väg att gå”
En person får en hyreshöjning på 4,5 procent. Över gatan kräver hyresvärden en 15-procentig höjning för en likadan lägenhet.
I 77 svenska kommuner har hyresförhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna kraschat. Beslutet om var hyrorna för 2025 till slut landar ligger i stället hos särskilt utsedda skiljemän. Bara i de tre största städerna handlar det om 115 000 privata hyror. I Malmö ska en ensam skiljeman, som normalt arbetar som domare i Luleå 150 mil bort, bestämma hur hög höjningen blir för 16 000 lägenheter. Samtidigt är den stora merparten av hyrorna i Malmö redan klara. Det kommunala bostadsbolaget MKB höjer hyrorna med 4,5 procent från årsskiftet medan flera andra privata jättar, som Willhem, Trianon och Heimstaden, höjer med 4,9 procent.
– Majoriteten är förhandlade. Det är en liten men farlig klick som återstår i Malmö, säger Benny Bendzovski, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i södra Skåne.
Beslut om nya hyror veckor bort
På Hyresgästföreningen i Malmö väntar man nu på beslutet som ligger i skiljemannens händer. Det är bara några veckor bort. Om nivån blir högre än hos andra Malmövärdar kan konsekvenserna bli stora. Det handlar inte bara om att parterna inte längre sköter hyresförhandlingarna själva och att avgörandet hamnar hos en enda person. Det riskerar också att i grunden påverka hur hyresnivåerna normalt sätts.
Hyresgäster i likadana lägenheter fast i grannhusen kan nu plötsligt få olika hyror – precis som det är tänkt att det inte ska fungera. Det finns exempel på bland annat Bellevuegården där MKB och Stena fastigheter, som företräds av just Fastighetsägarna, har snarlika hus intill varandra. Och där kan grannarna nu kan få olika hyror.
– Det känns ju väldigt konstigt eftersom vi redan vet vilka hyreshöjningarna blir för de flesta i Malmö. Men nu kan man alltså få en högre hyra bara för att man bor hos fel fastighetsägare. Vi vet inte vad det här kommer att innebära på sikt men det är en väldigt farlig väg att gå, säger Benny Bendzovski, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i Malmö.
Slutet för rättvisa hyror?
Idag bygger systemet på att hyrorna ska vara rättvisa. Med andra ord: lika lägenheter ska ha lika hyror. Hyrorna sätts enligt det så kallade bruksvärdessystemet och de hyressättningsmodeller som hyresvärdar och Hyresgästföreningen har tagit fram.
– Vi har ett system som vi har jobbat med i rätt många år och där parterna är överens om de här hyresmodellerna. Om hyresnivåerna nu hamnar över för vissa hyresgäster så rimmar inte det med modellen utan det kommer ju att bli diffar så att säga, säger Benny Bendzovski.
Hur ska ni hantera om skiljemannen beslutar om en mycket högre hyreshöjning i Malmö?
– Besvikelsen hade ju varit enorm. Men vi har inte gjort någon plan för det, säger Benny Bendzovski.
Även det motsatta gäller. Om nivån som skiljemannen sätter skulle hamna under andra förhandlade hyror kan Hyresgästföreningen hamna i samma sits. Ska de då kräva sänkta hyror i grannhusen?
– Ja, det är frågan. Hur ska vi hantera det? Vad som händer nu hos skiljemannen är extremt viktigt och det ligger utanför vår kontroll. Men det finns en risk med scenariot. Oavsett om hyrorna nu blir högre eller lägre är det udda och kan få konsekvenser, säger Benny Bendzovski.
Birte: ”Befängt att jag ska få högre hyra”
Birte Nilsson bor på Bellevuegården i en lägenhet som ägs av Stena fastigheter, ett av de bolag som företräds av Fastighetsägarna och som menar att man behöver höja hyrorna med 15 procent för att täcka sina kostnader. I grannhusen, som ägs av MKB, kommer hyrorna att höjas med 4,5 procent från och med årsskiftet.
– Jag tycker att kravet är horribelt och det är befängt att jag riskerar att få en högre höjning än grannarna över gatan. Det gör mig faktiskt mållös. Det är alltså likadana hus som är byggda samtidigt, säger Birte Nilsson, som också är ordförande i den lokala hyresgästföreningen i området.
Stena fastigheter vill inte kommentera årets hyresförhandlingar utan hänvisar till Fastighetsägarna. Där menar chefekonomen Tomas Ernhagen att grundproblemet ligger hos Hyresgästföreningen. Han anser att föreningen har frångått den så kallade trepartsmodellen, som ligger till grund för hur de generella hyresförhandlingarna ska fungera. Hyresgästföreningen har gjort upp om alltför låga nivåer med andra hyresvärdar, som han ser det. Om skiljemannens beslut, när det gäller hyrorna i Malmö, skulle skilja sig avsevärt från det som redan uppgjort med till exempel MKB – ja, då återstår att justera hyrorna uppåt i de fall de är lägre. För det riskerar, mycket riktigt, att bli krockar så att hyrorna i grannhusen hamnar på olika nivå.
– Det kan absolut bli så att skiljemannens beslut skiljer ut sig. Det kan bli högre och det kan bli lägre. Om man anser att det har påverkat relationen mellan bruksvärdeshyrorna kan man begära en bruksvärdesprövning. Då är det de högre hyrorna som är styrande, säger Tomas Ernhagen.
Skiljeman från 2023
Möjligheten att använda sig av skiljeman i de fall man inte kommer överens om hyresnivån infördes från den 1 januari 2023. Det skulle användas i undantagsfall. Men i år har förhandlingarna mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen kraschat på löpande band. Tonläget i debatten har varit högt: ”Vi har inte att göra med en seriös förhandlande part, tyvärr”, har Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, tidigare sagt till Hem & Hyra. Han menar att Fastighetsägarna satt i system att sitta av tiden under förhandlingarna för att låta en oberoende skiljeman avgöra hyrorna, medan Nathalie Brard, förhandlingschef på Fastighetsägarna i Stockholm, i en debattartikel i Aftonbladet anklagar Hyresgästföreningen för att själva vara de som undergräver förhandlingssystemet.
Här kan du läsa mer om hur hyresnämndens skiljemän fungerar.
