Lag ska ge mer valfrihet – men tillvalen kan bli dyra i längden
Redan i dag finns möjligheten att komma överens med värden om tillval och underhåll, något som är vanligare inom allmännyttan än hos privata värdar, men vad som gäller regleras inte i lagen. Detta vill regeringen komma till rätta med genom en färsk proposition.
Den nya lagen, som väntas träda i kraft i oktober, innebär att hyresgäster och fastighetsägare får komma överens om tillval som leder till en hyreshöjning på upp till 50 procent av grundhyran. En lägenhet som i dag kostar 8 000 kronor skulle då i stället kunna kosta upp till 12 000 kronor i månaden. Enligt lagförslaget ska tilläggen inte ingå om hyresnivån prövas i hyresnämnden – men bara de första åren.
Enligt förslaget ska den överenskomna hyreshöjningen ska gälla i tio år. Därefter ska både de till- och frånval som hyresgästen har gjort ingå i underlaget för att avgöra lägenhetens bruksvärde. Flyttar hyresgästen som beställde tillvalen ut innan tio år har gått hamnar de på hyran för nästa hyresgäst.
Hyresgästföreningen är positiva till att hyresgäster får större inflytande över sitt boende. ”För att hyresrätten ska vara en attraktiv boendeform behöver vi hyresgäster ha ett större inflytande över våra hem. Hyresgästföreningen vill öka hyresgästernas inflytande över tillval och frånval i hemmet. Möjligheterna att påverka kvalitet, utrustning och förbrukningskostnader måste utvecklas.” skriver medlemsorganisationen på sin webbsajt.
Samtidigt ser de faror med den nya lagen. Eftersom tillvalen påverkar bruksvärdet på lång sikt kommer den högre hyran att bestå även efter att hyresgästen har betalat av värdens kostnader för att införskaffa och installera tillvalen. Detta innebär att hyresgästen får fortsätta betala för något som kanske redan är avbetalt.
– De här tillvalen kan bli väldigt dyra. Man måste veta vad man skriver under, säger Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren.
– Här gäller det att se upp som hyresgäst.
Hyresgästföreningen anser att hyresgäster inte ska behöva betala för något som redan är avbetalt, vilket ju kommer att ske om de tillval man har gjort påverkar bruksvärdet. Hyresgästföreningen går dock med på att hyresvärden får ta ut normal hyra i förhållande till bruksvärdet inklusive tillvalet om en ny hyresgäst flyttar in i lägenheten.
Erik Elmgren säger att luckan i den föreslagna lagen bordet täppas igen.
– Det skulle man kunna åtgärda genom att lägga till en paragraf om att hyresvärdar inte får tillgodoräkna sig tillvalet efter tio år.
Hyresgästföreningens föreslår formuleringen ”Har hyresgästen genom tillägg för en period om tio år från avtalets ingående helt svarat för hyresvärdens kostnader för ett tillval enligt andra stycket får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden inte tillgodo-räkna sig förbättringen.” Man kommer nu därför att ta kontakt med företrädare för alla partier för att påtala behovet av en sådan formulering. Utan den är konsumentskyddet hotat.
Även regeringen har identifierat en fallgrop: Risken för skenande hyror.
”Hyresvärdar kan få ett intresse av att i orter med bostadsbrist erbjuda lägenheter med stora hyrestillägg som det finns små möjligheter att få omprövade.” står det i propositionen. ”Sådana nackdelar går dock att till stor del begränsa vid den närmare utformningen av modellen.” Regeringen menar också att fördelarna med den nya lagen överväger nackdelarna.
Branschorganisationen Fastighetsägarna, som samlar privata hyresvärdar, är positiva till större valfrihet som kopplas till en höjning av hyran. Ändå är de tveksamma till den föreslagna lagen. När förslaget gick ut på remiss svarade de bland annat att de hellre hade sett att det inte fanns något tak för hur mycket tillvalen får kosta.
Fastighetsägarna vänder sig också mot att de måste förhandla om nivån på tillvalshöjningen med en hyresgästorganisation – oftast Hyresgästföreningen – om lägenheten omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet, vilket är fallet med majoriteten av alla lägenheter i landet.
Erik Elmgren på Hyresgästföreningen förväntar sig nu att hyresvärdar förbereder prislistor inför att lagen träder i kraft.
– Men först ska ju propositionen igenom riksdagen. Därefter ska det förhandlas med oss
Till skillnad från Fastighetsägarna är han positiv till att regeringen sätter ett tak för hur stor andel av hyran som får utgöras av tillvalskostnader.
– Öppnar man upp för mer individuella avtal så blir det en mer marknadsanpassad situation. Våra prislistor ska vara vägledande, men hade de inte funnits, så …
