Nya renoveringstrenden ett samhällsproblem
På Hyresgästföreningens region Mitts halvårsmöte i helgen diskuterades fenomenet med ”konceptrenoveringar”. Det vill säga renoveringar som inte är motiverade av vanligt underhållsbehov.
Vad det i stället handlar om är att vissa privata fastighetsägare verkar ha gått in för att höja hyresnivåerna för att i förlängningen öka värderingen och få det egna företaget att framstå som mer lönsamt.
– Det är företag som ägs av riskkapitalinvesterare som gjort det här till en affärsidé, säger Marcus Kjellin, förhandlingsstrateg inom Hyresgästföreningen Mitt med länen Södermanland, Örebro, Värmland och Dalarna.
När en lägenhet blir tom passar företagen på att uppgradera bostaden enligt sina egna koncept. Det kan exempelvis innebära extra exklusivt golvmaterial eller spotlightbelysning i stället för traditionell armatur.
– De skickar in lite lullull, konstaterar Marcus Kjellin.
Eftersom det vid renoveringstillfället inte finns någon kontrakterad hyresgäst är det i princip upp till hyresvärden att efteråt sätta vilken ny hyra som helst.
Ofta ligger hyreshöjningarna på 45-50 procent, vilket kan innebära att de nya hyrorna i de gamla lägenheterna överstiger presumtionshyran i nybyggda hus i samma stad.
Det här fenomenet har blivit extra vanligt i just nu expansiva Eskilstuna, där några större privata fastighetsbolag tillämpar samma strategi för att höja sina värden.
Hos Hyresgästföreningen är oron stor för hur bostadsmarknaden och samhället i övrigt påverkas av den här trenden.
– Vi har några stora aktörer som har som mål att renovera hela sina bestånd inom en tioårsperiod. Det innebär att Eskilstuna om tio år fått 40 procent av sin hyreslägenheter renoverade till priset av 50-procentiga hyreshöjningar, säger Marcus Kjellin.
När hyresnivån successivt drivs upp på det här onaturliga sättet får det till sist stora konsekvenser. Hyresgäster med vanliga inkomster har inte råd att bo i de lägenheter som släpps ut på marknaden efter renovering. I slutändan blir det ett samhällsproblem.
– Det blir en angelägenhet för kommunerna när hyresgäster tvingas välja bostäder som de egentligen inte har råd med. Då blir det en bidragsfråga, säger Marcus Kjellin.
Hyresgästföreningen kommer nu att ta kontakt med kommunerna och kräva av politikerna att de ska ta större ansvar för de lokala bostadsmarknaderna i ett brett perspektiv.
Ett annat sätt att angripa de, som Hyresgästföreningen menar, medvetet skapade överhyrorna är att dra ärenden inför hyresnämnden med krav på rättvisa hyror. I sådana fall kan Hyresgästföreningen biträda medlemma.
Vid Mittregionens halvårsmöte ställdes några konkreta krav på fastighetsägare och politiker kring ombyggnadsfrågan:
• Människor måste kunna bo kvar i sina lägenheter även om de byggts om eller renoverats.
• Förändrade regelverk och lagar måste till för att stärka hyresgästernas situation vid renoveringar.
• Stat och kommun måste förändra de ekonomiska villkoren vid upprustning och ombyggnationer. Det kan göras genom att förändra dagens snedvridna skatteregler, som gynnar villor och bostadsrätter.
• Skattefria investerings- och underhållsfonder är en annan åtgärd liksom införandet av hållbarhetspremier. Det skulle i sin tur ge mer energieffektiva och miljövänliga renoveringar.
• De privata fastighetsägarna måste ta sitt sociala ansvar för utvecklingen av den lokala bostadsmarknaden och inse att de förvaltar människors hem.
• Hyresgästinflytandet måste förstärkas rejält. Inför lagstadgat samrådsförfarande, ta tillvara hyresgästernas kunskaper och erfarenheter av sitt eget boende, ge hyresgästerna reellt inflytande över renoveringarnas omfattning och därmed också inflytande över vilken hyresnivå som ska gälla.
