Nybygget skulle få Lessebo att växa – nu hotas hyresvärden av konkurs
Fasaderna i rött och vitt sticker ut bland 1950- och 60-talshusen på Stationsgatan mitt i småländska Lessebo. Tre år har gått sedan de nya hyreshusen stod klara, men fortsatt gapar flera fönster tomma. Trots promenadavstånd till både mataffär och järnvägsstation – cirka tjugo minuter med tåg från Växjö.
– Jag är inte förvånad. När man ser hyrorna så fattar man ju varför. Mycket har stått tomt här sedan det byggdes, säger hyresgästen Malin Olsson.
Hyran för hennes trea hos Lessebohus går på över 9 000 kronor i månaden. Av de tjugo nybyggda lägenheterna står nästan hälften outhyrda.
– Hade jag kunnat hade jag bott någon annanstans, för det går att bo betydligt billigare i Lessebo än här. Nu behövde jag en bostad med hiss för min dotters funktionshinder. Utan bostadsbidrag så hade det inte gått, säger hon.
Tomma lägenheter är inget bra tecken för en hyresvärd och för kommunägda Lessebohus är krisen akut. Redan nästa år beräknas halva aktiekapitalet vara förbrukat och bolaget hotas att gå i konkurs.
I maj förra året såldes 60 procent av bolagets bestånd – och nu vill kommunen sälja av resten. För bara fem år sedan beskrev Lessebohus att ”framtiden för bolaget ser ljus ut” – så hur kunde det gå så här?
Vågade inte
– Det har alltid funnits mycket vakanser. Vi hade ett hyresbortfall på 75 miljoner de senaste 25 åren. Det var pengar som kunnat gå till underhåll och investeringar, men vi vågade inte fullt ut ta tag i problemet, säger Magnus Backlund Ojeda, som var ekonomichef i Lessebohus under perioden 2013–2022.
Sedan Lessebohus blev ett aktiebolag i slutet av 1990-talet har de i snitt haft 60 tomma lägenheter per år och vissa perioder över hundra stycken. Men när bolaget ville riva flera hus mötte det protester. När flyktingvågen sedan slog till i mitten av 2010-talet vände plötsligt allt. Lessebo fick bostadsbrist och till och med ett års kö på lägenheter.
Behov på kvarts miljard
2019 hade bolaget gått med vinst sex år i rad och valde att bygga nytt i Hovmantorp och året efter i Lessebo. Kommunen ville växa till 10 000 invånare – och i Lessebohus affärsplan sattes mål att bygga 10–15 lägenheter om året.
– Det såg ganska ljust ut ett tag, men det var bara tillfälligt. Det var först när vi fick koll på underhållsbehovet som vi såg hur illa det var, säger Magnus Backlund Ojeda.
Bolagets inventering visade att det skulle krävas närmare en kvarts miljard för att åtgärda det eftersatta underhållet och få bort brister som akuta vattenskador. En tioårig investeringsplan togs fram för att fixa stambyten och renovering av badrum, tak och fönster.
– Tanken var att låna upp de pengarna, men det visade sig vara ohållbart, säger han.
Tvingas sälja
Under 2020 började ekonomin tydligt försämras. När flyktingvågen avtog började invånarantalet sjunka och uthyrningsproblemen återvända. Bostadsbyggandet innebar att bolagets låneskuld växte till 200 miljoner och en belåningsgrad på över 100 procent. Stora avskrivningar och ökade driftskostnader skapade återkommande minusresultat. Våren 2022 presenterades lösningen – att sälja 540 av de 900 lägenheterna.
– Att riva eller tomställa hade kostat stora belopp, så att sälja var den bästa lösningen för att komma till rätta med underhållsskulden. Förhoppningen var att det skulle få bolaget på fötter igen, säger Mikael Jaksic, vd för Lessebohus sedan 2020.
I maj förra året gick affären igenom med den enda budgivaren Lindström Property. Med intäkterna på 118 miljoner var planen att Lessebohus skulle minska skulderna och få pengar över till att underhålla kvarvarande 365 lägenheter. Men bara efter några månader hade pengarna till underhållssatsningen tagit slut.
– Vi såg en dramatisk kostnadsökning på el, vatten och värme. Inflationen har slagit otroligt hårt och när lånen sätts om blir det till kännbart högre räntor. Vakanserna var fortsatt på hög nivå, så det såg verkligen inte bra ut, säger Mikael Jaksic.
Undvika konkurs
I november insåg bolaget att de stod inför en allvarlig ekonomisk kris. Ökade räntor, driftskostnader och fortsatta vakanser skulle riskera att sätta bolaget i konkurs inom två år. När kommunen i våras sade nej till att täcka upp för en kommande kapitalbrist i Lessebohus blev nästa steg att försöka sälja av resten.
– Tyvärr är det väldigt tråkigt, men det är för att göra det bästa av situationen och försöka rädda hem så mycket som möjligt av ägarens kapital, säger Mikael Jaksic.
Hur ska underhållsskulden lösas för hyresgästerna?
– Det blir en fråga för de nya ägarna. Det är ingen hemlighet hur skicket på fastigheterna ser ut och det blir upp till köparen att göra bedömningen om vad som ska prioriteras.
I Lessebo träffar vi flera hyresgäster som inte märkt av någon förbättring efter försäljningen förra året till Lindström Property. Flera vittnar om att till exempelvis gräsklippning och snöskottning inte fungerar, att hyresvärden är svår att nå och att felanmälningar dröjer eller inte blir åtgärdade.
– I badrummet är det flera små hål i väggen så det kommer snart bli mögel, men det gick inte att svara på när det skulle fixas. Häromdagen blev det stopp i avloppet, så det inte rann igenom en droppe. Det tog tre dagar innan de kom hit, säger Paul Hagström, som hyr en av marklägenheterna på Bergsrådsgatan.
Hur ser du på att kommunen vill sälja resten av Lessebohus?
– Det var inte så mycket bättre på Lessebohus tid, men de gick i alla fall att prata med. Att de säljer tycker jag är en katastrof. En kommun behöver väl ändå se till att det finns bostäder för alla.
Många klagomål
På Stationsgatan visar Annette Kabouesa sin kompis lägenhet i ett äldre hyreshus. Köksskåpen är så slitna att flera luckor knappt hänger kvar.
– De har sagt att det ska fixas, men det har inte hänt något på två–tre månader, säger hon.
Hyresgästföreningen uppger att de fått in flera klagomål från boende om hur Lindström Property sköter de övertagna fastigheterna. Nu begär man att bristerna blir åtgärdade.
– Sedan de tog över så har de inte gjort någonting i deras bestånd. Från att ha varit eftersatt och i dåligt skick så har det blivit ännu sämre, säger Lida Zezovska, förhandlare på Hyresgästföreningen i Växjö.
Större åtgärder dröjer
Stefan Lindström, vd och ägare till Lindström Property, medger att de inledningsvis hade problem med fastighetsskötseln, men att det är bättre nu.
– Det var ett stort övertag vi gjorde och att få allt på plats sker inte över en natt. Nu har vi trimmat in personal och service så att det fungerar perfekt, säger Stefan Lindström.
Hur ser du på kritiken från hyresgäster om bristerna i dina fastigheter?
– Om det är ett eftersatt underhåll i lägenheterna så kan det ju inte vara vi som har gjort det. Vi har bara ägt dem i tio månader. Men vi har gärna en dialog med Hyresgästföreningen så att vi kan reda ut vad de har för synpunkter.
Kommunen sålde för att de inte kunde lösa underhållsskulden på en kvarts miljard. Nu äger du en stor del av beståndet. Hur ska du lösa detta?
– Den siffran känns överdriven, men det är klart att mycket behöver göras, så är det ju. I dagsläget så kör vi mindre renoveringar och underhåll, målar och snyggar till lägenheter. Det tar ett par, tre år innan man lär känna husen ordentligt och kan lägga upp en plan för större renoveringar, säger Stefan Lindström.
Av landets 290 kommuner är det endast 16 som saknar ett kommunägt bostadsbolag eller stiftelse. Nu är Lessebo på väg att bli nästa på listan utan allmännytta. Kommunen har enligt lagen ett ansvar för bostadsförsörjningen och ett eget bostadsbolag är ett sätt att se till att det finns bostäder för alla.
– Det är klart att vi har ett ansvar för bostadsförsörjningen och kring utsatta grupper. Men det är ett åtagande som går att lösa tillsammans med privata hyresvärdar, säger Lars Altgård (S), kommunstyrelsens ordförande i Lessebo.
Varit fartblinda
Under årens lopp har kommunen skjutit in cirka 40 miljoner i Lessebohus och att skicka in mer pengar i bolaget har inte ansetts möjligt.
— Det har varit väldigt osäkert när man inte kan visa att man kommer på fötter långsiktigt. Samtidigt tangerar vi kanske vad som är lagligt att vi inte kan subventionera allmännyttan. Vi har ju också begränsade möjligheter till att låna och vi står ju inför en del stora investeringar framöver, förklarar Lars Altgård.
På kommunfullmäktige den 17 juni togs beslutet att sälja resten av beståndet, utom cirka 40 lägenheter som sitter ihop med exempelvis äldreboenden och blir svåra att separera vid en försäljning. Trots att Lessebohus har skulder på 115 miljoner och kända underhållsbrister hoppas kommunen att försäljningen ska gå med plus.
— Jag har gott hopp om att vi kommer att få intressenter för en hel del av de här fastigheterna. Det är ju väldigt fina fastigheter och som har ganska mycket övervärden, säger Lars Altgård (S).
Kommer en ny ägare kunna lösa det eftersatta underhållet för hyresgästerna?
– Ja, det tror jag absolut och framför allt kanske om det är en större ägare som har mer muskler och resurser. De kan naturligtvis göra större åtgärder snabbare än vad vi kunnat göra.
Om Lessebohus inte valt att bygga nytt 2019 och 2020 – hade bolaget haft en annan chans att vara kvar?
– Ja absolut, utan tvekan. Det är tråkigt att säga, men så är det. Nyproduktionen har kostat oss väldigt mycket i investeringar och nedskrivningar. Indirekt faller ansvaret på kommunstyrelsen men också styrelsen i Lessebohus. Det har funnits en fartblindhet, det såg ljust ut då, men i efterhand så var de besluten helt felaktiga.
