Nytt hovrättsbeslut: Dålig förvaltning stoppar inte årlig hyreshöjning
Tätorten Själevad, sex kilometer väster som Örnsköldsvik, är skådeplatsen för det första beslutet i sitt slag sedan Hyresgästföreningen, Sveriges allmännytta och Fastighetsägarna 2022 kom överens om ett nytt sätt att förhandla hyran. Nu ska främst olika ekonomiska faktorer, som räntor inflation och priset på fjärrvärme, avgöra hur mycket hyran ska höjas. Förvaltningskvalitet, det vill säga hur väl värden tar hand om sitt hus och sina hyresgäster, ska inte längre vara en faktor i de årliga förhandlingarna.
Privatvärden Fastevo är en tämligen stor aktör i Själevad. Under 2019 var värden med på Hem & Hyras Värsta värden-lista, där vi vartannat år listar de värdar som skött sig sämst. Kritiken handlade bland annat om undermåligt underhåll och att värden varit i det närmaste omöjligt att nå. Vid två tillfällen har hyresgästerna fått koppla in Hyresgästföreningen för att få allvarliga vattenskador åtgärdade.
Sedan dess har förvaltningen blivit något bättre och på de två senaste listorna, 2021 och 2023, finns Fastevo inte längre med. Men det finns mycket som hyresgästerna varit missnöjda med. Inte minst i den yttre miljön. Det handlar bland annat om undermålig snöskottning, dåligt underhåll av vägar och parkeringar mellan husen. Det finns stora sprickor och bulor. Lekplatsen underhålls inte, gemensamma utrymmen som inte städas och ventilationskontroll som gjorts felaktigt och måste göras om.
Lika stor hyreshöjning – trots dålig förvaltning
Värden är medlem i Fastighetsägarna och låter organisationen förhandla hyran. Den generella hyreshöjningen för föreningens medlemmar i Örnsköldsvik är 3,95 procent för 2023. Den höjningen vill Fastevo också ta ut – trots bristerna i förvaltningen.
Hyresgästerna anser att fastighetsförvaltningen är så undermålig att det påverkar bruksvärdet negativt. Med hjälp av Hyresgästföreningen prövades frågan i hyresnämnden.
Där lutade sig värden på den överenskommelse som Hyresgästföreningen skrivit under. Det vill säga att förvaltningskvalitet inte ska hanteras i de årliga förhandlingarna.
Hyresnämnden beslutade till värdens fördel. Fastevo har med andra ord rätt att ta ut lika stor hyreshöjning som andra värdar i kommunen som är anslutna till Fastighetsägarna. Nämnden var inte enig, en ledamot gick på hyresgästernas linje.
Beslutet överklagades till hovrätten, som också beslutade till hyresvärdens fördel. Hovrätten anser, precis som hyresnämnden, att det inte går att hävda att ”värdet” på bristerna i förvaltningen överstiger värdet av hyreshöjningen.
Hissarna har strejkat vid kyla
Örjan Söderberg har bott i samma trea på 85 kvadrat sedan 1999. Tvåvåningshuset är byggt 1991 och årens lopp har husen bytt ägare några gånger. Förvaltningen har blivit avsevärt sämre sedan nuvarande ägare tog över 2017, anser han.
Exempelvis har de så kallade platåhissarna, som samtliga huskroppar har, haft osäker funktion vid kallare än minus 15 grader. Örjans sambo är rörelsehindrad och de bor på andra våningen. Ibland har hon varken kunnat ta sig in och ut. Efter mycket om och men ska nu hissarnas värmelement vara fixade inför vintern. Örjan är en av de hyresgäster som motsatt sig hyreshöjningen. I dag är varmhyran 9 142 kronor i månaden.
– Vi är lite nedslagna. Jag kan tycka att Fastighetsägarna borde kunna ställa krav på sina medlemmar, inte bara kräva hyreshöjningar. Om värden skött husen hade väl hyresnivån varit okej, säger Örjan Söderberg.
”En brist i överenskommelsen”
Vi har tidigare rapporterat om att Sölvegårds fastigheter i Karlshamn, som förekommer i Hem & Hyras och SVT:s granskning av slumvärdar, får höja hyran lika mycket som andra värdar på orten. Och i Edsvalla i Karlstads kommun är hyresgästerna upprörda över att en värd med stora brister i förvaltningen vill höja hyran lika mycket som alla andra värdar i kommunen som förhandlar via Fastighetsägarna: 14,8 procent.
Niclas Sundell, tidigare chef för juridikenheten i Hyresgästföreningen region Norrland, numera förbundsjurist, har företrätt hyresgästerna i Själevad. Han anser att det är en brist i överenskommelsen om hyressättningen att förvaltningskvalité inte längre ska vara en parameter.
– Vad finns det då för ekonomisk vinning för en fastighetsägare att sköta förvaltningen? Visst är nöjda hyresgäster trevligt, men det räcker tyvärr inte som drivkraft för alla värdar, säger Niclas Sundell.
Hyresgästföreningen har tidigare drivit ett förvaltningsåläggande mot värden med krav på att bristerna i förvaltningen skulle åtgärdas inom två månader, om inte skulle ett vite på 200 000 kronor kunna komma att dömas ut. Något sådant beslut fattades aldrig. I stället träffades i mitten av augusti en förlikning där värden tog på sig att åtgärda de allra flesta av bristerna. Samtidigt så godtogs 2024 års hyreshöjning på 5,3 procent.
Enligt Örjan Söderberg återstår emellertid att åtgärda omkring en tredjedel av bristerna.
Svårt att pröva bruksvärdet på landsorten
Av de juridiska möjligheterna återstår att göra en bruksvärdesprövning. Alltså jämföra vad andra jämförbara lägenheter, med liknande byggår, har för hyra. Enligt Niclas Sundell är det emellertid svårt att göra det i orter som Själevad. Helt enkelt därför att det saknas fastigheter att jämföra med.
– Det är svårt att göra jämförelse på landsorten. En bruksvärdesprövning av hyran känns som ett hopplöst fall, säger Niclas Sundell.
Han anger ett okonventionellt sätt att få till en prövning i fall som det här: Att Hyresgästföreningen säger upp förhandlingsordningen. Men det innebär alltså att hyresgästerna måste ha ork och energi att protestera mot värdens yrkade hyreshöjning och vara beredd på en process i hyresnämnden och hovrätt.
Det brukar vara hyresvärdar på kollisionskurs med Hyresgästföreningen som säger upp förhandlingsordningen. Det låter något bakvänt?
– Ja, det kan man säga. Men det är ändå en möjlighet som bör övervägas om vi inte kan göra något åt dålig förvaltningskvalité genom andra vägar.
