Ombildning i Järfälla läggs på is – misstänkt röstfusk: ”lurat till sig fullmakter”
– Restate lovar guld och gröna skogar, men vi får inte veta något om verkliga kostnader och risker, säger en hyresgäst.
Medan hyresgästerna tar ställning till om de ska göra sina livs affärer och köpa en fastighet för 275 miljoner kronor så är deras rådgivare några som själva tjänar på ombildningen.
I januari röstade hyresgäster i Hårsta Backe om de skulle köpa fastigheten och sina 150 lägenheter från Järfällahus. Nu har larm om röstfusk vid köpstämman lett till att kommunstyrelsen kräver en utredning. Efter utredningen väntas ärendet tas upp igen på kommunstyrelsens sammanträde den 31 maj.
– Det måste klarläggas att allt har gått rätt till i och med att det är en stor affär för vårt bolag. Som politiker behöver vi känna oss trygga att allt är okej. Vi vill veta att man har kontrollerat fullmakterna som användes. Vi har fått skärmdumpar från mötet och vill räta ut alla frågetecken, säger kommunalrådet Eva Ullberg (S).
Hyresgäster har anmärkt på flera saker som skedde under den digitala köpstämman där ombildningskonsulten från Restate var ordförande. En skärmdump visar att 101 personer hade rätt att rösta på mötet. När beslut skulle tas om ombildningen röstade 99 för, och två emot, enligt skärmdumpen. De flesta röster var fullmakter som lämnats in i förväg.
– Det var 99 som röstade ja. Jag vet det för jag tog en screenshot på det där, berättar en av de boende.
Trots det fick ombildningskonsulten det till 100 ja-röster – det som krävdes för att ombildningen skulle gå igenom, säger den boende.
– Han tog fram en extra röst och förklarade att den ja-rösten var identitetsskyddad. Så plötsligt var det 102 röstberättigade på köpstämman. Den rösten var inte med från början. Jag tycker att det är fusk, säger hyresgästen.
Om det var en fullmakt skulle den räknats samtidigt med de andra fullmakterna och inte lagts till efteråt. En röstlängd kan inte öka under ett möte, påpekar hyresgästen.
Ombildningskonsulten hävdar att det tekniskt sett var omöjligt att lägga in den skyddade identiteten i systemet utan att röja personens identitet.
– Det är lösryckt att säga att det förekommit fusk. Det är ett sätt att försöka förvränga och skapa osäkerhet. Jag nämnde ett flertal gånger att den här rösten fanns med.
När Hem & Hyra kontaktar leverantören av röstsystemet som användes på köpstämman uppger de att det går att lägga in en skyddad identitet utan att röja personnumret och förklarar att det finns flera olika sätt att göra det på.
”Har lurat till sig fullmakter”
De som är kritiska till hur stämman sköttes menar att det också finns oklarheter kring andra fullmakter och ja-röster, bland annat en röst som gäller en lägenhet som hyrs av kommunen.
– Det måste finnas granskare som går igenom fullmakter och kollar av mot folkbokföringen, men så var det inte den här gången, säger en person.
Dessutom saknar mötesprotokollet närvarolista. I protokollet står också att Restates vd öppnade stämman, något som deltagarna inte känner igen.
Vid en liknande omröstning 2013 var kommunjuristen med och gick igenom fullmakterna vid en köpstämma i Järfälla. Då ansågs ett par röster vara felaktiga och ombildningen stoppades.
Flera hyresgäster har gett sitt godkännande till ombildningen innan de kunnat sätta sig in i hur föreningens ekonomi skulle se ut. Det visar sig att den ekonomiska plan som är obligatorisk för alla bostadsrättsföreningar enligt lag, och som är det viktigaste beslutsunderlaget inför ett köp, inte presenterades av Restate förrän många fullmakter redan hade skickats in.
En av de boende blev tveksam efter att ha sett planen och valde då att dra tillbaka sin fullmakt.
– Ombildningskonsulten har lurat till sig fullmakter. Många behärskar inte det svenska språket. Hur ska de kunna sätta sig in i en ombildningsprocess och vad det innebär?
En bestört hyresgäst hävdar att hennes röst registrerats som en ja-röst trots att hon bett Restate att få sin fullmakt återkallad.
– Jag backade när jag inte fick svar på frågor om besiktning och värdering. Ventilationen fungerar inte, och inte värmen. Hur ska jag kunna köpa en sån lägenhet?
Ytterligare en hyresgäst berättar att hennes röst registrerats som en ja-röst trots att hon inte vill godkänna ombildningen.
– Det här är ett oseriöst sätt att driva fram en ombildning.
Ombildningskonsulten Restate uppger att det inte stämmer att det blivit fel och att samtliga som återkallat sina fullmakter har fått tillbaka dem.
En annan person påpekar att det i besiktningsdokument inte nämns problem med fuktskador som förekommer. Ett stort renoveringsbehov har inte tagit med i kalkylerna, menar en annan boende.
Flera hyresgäster som Hem & Hyra talat med reagerar på att all information om ombildningen kommer från konsulten Restate. Bolaget har hållit informationsmöten och uppmanat aktivt via brev att skicka in fullmakter för att godkänna att bostadsrättsföreningen köper fastigheten. Den kommunala värden Järfällahus har inte gått ut med någon information alls.
– Vi har inte hört ett ord från Järfällahus.
Processen har skapat splittring och motsättningar i husen mellan de som vill köpa och de som vill fortsätta hyra.
De hyresgäster som är positiva menar att ombildningen ger en chans att kunna köpa en lägenhet – något de inte skulle ha möjlighet till annars.
– Jag tycker att det är jättebra att vi får möjlighet att köpa. Det är bättre för oss. Vi betalar jättemycket i hyra, säger en av de boende.
”Restate lovar guld och gröna skogar, men vi får inte veta något om verkliga kostnader och risker”
De som är rädda för att inte ha råd vill veta mer om siffror och vad allt kostar. Om bostadsrättsföreningen inte har en ekonomi som går ihop kan det få konsekvenser för deras egen ekonomi, påpekar de.
Finansieringen är beräknad utifrån att 73,5 procent av lägenheterna köps visar den ekonomiska planen. Om många inte får lån för sina köp kan bostadsrättsföreningen behöva ta större lån.
I november förra året meddelade Restate att de sänkte priset på lägenheterna, vilket fått några hyresgäster att undra hur den ekonomiska planen ska gå ihop.
Planen som Restate tagit fram visar att föreningen skulle ha lån på över 12 000 kronor per kvadratmeter och en skuldkvot, lånen delat med intäkterna, på över 15, vilket betraktas som högt.
Hem & Hyra frågar Restate om de informerat hyresgästerna om att det anses vara en hög belåning.
– De är informerade om allting. De har uppmanats att läsa den ekonomiska planen och gjort det utgår jag från. Många har ställt frågor. Det här är absolut ingen hög belåning vid en ombildning, säger ombildningskonsulten.
När Hem & Hyra begär ut uppgifter visar det sig att de två intygsgivare som Restate anlitat som godkänt bostadsrättsföreningens ekonomiska plan har fått varningar av Boverket. Intygsgivarna ska vara ett skyddssystem för den som köper en bostadsrätt. Det hör till ovanligheterna att intygsgivare som hjälper till vid ombildningar kritiseras av Boverket.
Först menar ombildningskonsulten att det inte stämmer, men ställer sedan frågor om uppgifterna.
– Det är ingenting som vi har kännedom om. Vi har haft intygsgivare tidigare som vi har bytt ut som blivit varnade.
Gör ni ingen kontroll av intygsgivare för att se om de fått någon varning?
– Det får du prata med mina chefer om. Jag upphandlar inte intygsgivare. Jag har nämnt det för en av cheferna nu och så får de titta på det.
För arbetet med själva ombildningen vill Restate ha skyhöga 9,4 miljoner kronor från den nya bostadsrättsföreningen – nästan dubbelt så mycket som för en ombildning i Sollentuna för bara några år sedan, som gällde lika många lägenheter. I Sollentunafallet konstaterade en särskild granskare att ett arvode på 4,9 miljoner kronor framstod som högt.
När Hem & Hyra frågar vad som motiverar det skyhöga arvodet i Järfälla säger ombildningskonsulten att det är olika arvoden på olika uppdrag.
– Det diskuterar vi med vår uppdragsgivare, vad vi tar i arvode. Så får de välja att anlita oss eller att inte anlita oss. Olika personer arbetar med ombildningarna och alla hus är unika.
Vid en ombildning som gällde lika många lägenheter ville ni ha 4,9 miljoner kronor och nu vill ni ha över 9,4 miljoner kronor.
– Det är inget osedvanligt högt arvode för att vara från oss. Det är något som vi och uppdragsgivarna kommit överens om, säger ombildningskonsulten.
Uppdragsgivarna – det är hyresgästerna som för närvarande hyr sina lägenheter av Järfällahus och där en del inte har råd att köpa sina lägenheter.
De hyresgäster som kan få svårt att få lån från vanliga banker och som har en svag ekonomi har fått rekommendationen av Restate att vända sig till företag som Bluestep och Svea Ekonomi som erbjuder lån med höga räntor på uppåt 4 procent.
Ombildningskonsulten säger att det kan vara en bra idé för vissa medlemmar.
– Det är kreditinstitut som lånar ut pengar till fler än den traditionella banken. Det är en produkt som är dyrare än vad andra banker rekommenderar. Det är ett val för den boende. Alla är myndiga och får ta sina egna beslut kring det. Man får göra en egen beräkning vad man tycker sig ha råd med.
En hyresgäst har räknat på vad kostnaden skulle bli med ett sådant lån. Med den lägsta räntan och en kontantinsats på 15 procent som motsvarar över 200 000 kronor, skulle bara själva lånekostnaden landa på 5 000 kronor per månad enligt Svea Ekonomis hemsida.
Då har inte avgiften till bostadsrättsföreningen eller andra kostnader räknats med.
– Vi fick höra av Restate att vi skulle tjäna 2 000 kronor per månad om det blir bostadsrätt. Men det är bara om vi kan betala omkring 500 000 kronor i handpenning, säger hyresgästen.
Ordförande för bostadsrättsföreningen Hårsta Backe säger att han känner sig trygg med både Restate och intygsgivarna som skrivit under den ekonomiska planen, trots att de fått varningar från Boverket.
– Vi har haft väldigt bra kommunikation med Restate.
Varför har ni gått med på ett arvode på över 9,4 miljoner till Restate?
– Det är inget som förhandlats fram utan de tar ut en viss procent av affären.
Det är nästan dubbelt så mycket som för en motsvarande ombildning i Sollentuna för några år sedan.
– Ja, vad är ett högt arvode? Det är väl det som är frågan. Om det blir affär är det överenskommet att det är den summan de vill ha.
”Järfällahus har ett ansvar”
Hem & Hyra har sökt Sassan Sanjari tillförordnad projektutvecklingschef, som är den representant från Järfällahus som ansvarar för ombildningsprocessen. Han vill inte svara på frågor på telefon. Men han bekräftar att han var med som oberoende observatör på köpstämman och säger att han tycker att allt sköttes professionellt. Rösterna har uppnått uppställda krav och det finns inget att reagera på, förklarar han. Enligt honom blev det totalt 100 ja-röster för ombildning på köpstämman, varav en var skyddad identitet. Han hänvisar till att ansvarig för sammanträdet och protokoll är ombildningskonsulten, som var ordförande.
På frågor om varför Järfällahus inte skickat ut någon information om ombildningen skriver Sassan Sanjari i ett mejl att det ligger på föreningen och ombildningskonsulten att informera medlemmarna.
Kommunalrådet Eva Ullberg (S) menar tvärtom att Järfällahus har ett ansvar att informera.
Det finns en del hyresgäster som inte behärskar språket och som inte förstår processen. Vad har Järfällahus för ansvar att se till att det här sköts korrekt?
– Jag tycker bolaget har ett ansvar att allt går rätt till.
Hyresgästerna säger att de inte fått någon information från Järfällahus utan allt har gått genom ombildningskonsulten. Hur ser du på det?
– Det är väldigt olyckligt. Det borde ha funnits en information från bolaget att den här processen pågår och redovisning av hur det ska gå till.
Det gäller verkligen att man som bostadsrättsförening ser att kalkyler, intäkter och kostnader är något man klarar av vid det tillfället man ska ombilda och bli ägare av en fastighet. Det gäller att man är vaksam som bostadsrättsförening och ser att allt hanteras på ett skäligt och bra sätt.
Hur ser du på att ombildningskonsulten vill ha över 9,4 miljoner kronor för arbetet med ombildningen?
– Spontant låter det väldigt högt.
Hem & Hyra har även tidigare skrivit om kritiserade ombildningsprocesser. Läs mer här.
