Ombildningskonsult anmäld fyra gånger till Konsumentverket
De fyra anmälningarna kommer från hyresgäster i Växjö, Farsta och Solberga anser att Restate vilseleder hyresgäster när de hävdar att boendekostnaden blir billigare för den som köper och genom att påstå att det inte är betungande att sitta i bostadsrättsföreningens styrelse.
En hyresgäst skriver: ”Jag är inte alls emot själva idén med bostadsrätter men jag blir orolig när jag läser deras brev att de bara nämner fördelar med lägre boendekostnad mm men inget om vilka kostnader som i och med ombildningen förs över till bostadsrättsinnehavaren”.
I flera anmälningar tas upp att Restate har drivit på för att få till stånd en ombildning, genom ett brev som bolaget skickat ut med rubriken ”Sista chansen att göra ett ombildningsförsök före valet”.
”Så här får det inte gå till” konstaterar en av anmälarna som bor i Farsta.
Inga Allard skickade in den senaste anmälan som kom in till Konsumentverket 23 juni.
– De sysslar med vilseledande marknadsföring, aggressivt och bedrägligt förfarande, säger Inga Allard som följt bolaget och flera bostadsrättsföreningars försök att ombilda i Solberga.
Hon hävdar att bostadsrättsföreningarna och Restate lägger fram glädjekalkyler för att få människor att tacka ja till ombildning.
– De räknar för lågt när det gäller föreningens kostnader och för högt när det gäller hur stora intäkterna kommer att vara, säger hon.
Som exempel pekar hon på att kalkylerna bygger på att inga amorteringar görs de första åren och att räntorna är fortsatt låga.
– Sedan bygger kalkylerna på att de ska höja hyran med tre procent för de hyresgäster som inte köper och det kommer de inte att få in, säger hon.
I ett brev från en bostadsrättsförening i Solberga som är undertecknat av anställda på Restate och ledamöter i bostadsrättsföreningen erbjuds hyresgäster 25 000 kronor till att göra i ordning i lägenheten, förutsatt att ombildningen blir av.
– Helt klart en muta och det är väldigt allvarligt, säger Inga Allard.
Joséphine Slotte, jurist på Konsumentverket, framhåller kravet på vederhäftighet som ställs i Marknadsföringslagen, det vill säga att det man säger ska vara sant. För att det ska vara ok att som Restate säga att det blir billigare att bo för den som ombildar sin lägenhet, eller att priset alltid hamnar under marknadsvärdet vid en ombildning, krävs att det faktiskt är så också.
– Det är i praktiken näst intill omöjligt att säga att det alltid är billigare att bo och köpa vid en ombildning. Det kan ju hända många saker som gör att exempelvis kostnaderna eller priset går upp, säger Joséphine Slotte.
Däremot anser hon inte att det är något brott att erbjuda någon 25 000 kronor för att förbättra sin hyreslägenhet i samband med ombildningen.
– Man kan tycka vad man vill om det men det strider antagligen inte mot lagen, säger hon.
Petter Brolin, ombildningskonsult på Restate, blir förvånad när han får reda på att bolaget har blivit anmält till Konsumentverket fyra gånger.
– Men anledningen till att jag inte visste om det är att Konsumentverket inte startat någon tillsyn av oss och det är ju positivt, säger han.
Konsumentverkets jurist är kritisk till att ni i vissa fall säger att det blir billigare att bo efter en ombildning. De menar att man inte kan säga det eftersom man inte vet vad som händer med kostnader i framtiden. Hur ser du kritiken?
– I de fall som till exempel Solberga, där vi säger så, tycker vi att det är riktigt att säga så eftersom vi vet vi att det blir billigare efter en ombildning. Förutsatt att de antaganden som görs i den ekonomiska planen stämmer.
Vilka antaganden är det?
– Vi räknar bland annat med att räntan ligger på 3 eller 3,5 procent.
Är inte det väldigt lågt med tanke på att bankerna kräver att privatpersoner ska klara en ränta på 6-8 procent när de lånar till en bostad?
– Nej det tycker jag inte. Vi utgår från de långa marknadsräntorna där du idag kan binda ett tio årigt lån till en ränta på 4 procent.
Men ränteläget kan ju förändras om det händer något i världen. Borde ni inte ta höjd för högre räntor?
– Att den tioåriga marknadsräntan är så låg som den är visar att marknaden tror på långsiktigt låga räntor. Vi ser därför ingen anledning att ta höjd för högre räntor i planen, även om vi vid sidan om planen ofta visar hur en högre ränta påverkar kostnaderna.
Bygger era ekonomiska planer på att föreningen ska amortera på sina lån?
– Ja och nej. Vi räknar inte med att de amorterar. Men i praktiken vet vi att lägenheter kommer att säljas när de blir tomma och då kan man använda de pengarna till amortering, vilket många gör.
Men ni vet ju inte om och när lägenheterna verkligen säljs, eller hur?
– I de flesta föreningar är anslutningsgraden, det vill säga antalet ombildade lägenheter runt 90 procent efter ett tag. Så det kan vi vara rätt säkra på att det ske, säger han.
Era kalkyler bygger på fortsatt låga räntor och inga amorteringar, vissa menar att det är glädjekalkyler för att få igenom en ombildning. Hur ser du på det?
– Det är absolut inga glädjekalkyler. Vi vill fortsätta hjälpa till att förvalta föreningarna och skulle det vara glädjekalkyler skulle vi tvingas stå på nästa föreningsstämma och skämmas.
I en av anmälningarna hävdas att det finns risk att hyresgästerna vilseleds genom att ni framhäver ekonomiska fördelar med en ombildning men inte nackdelarna. Vad anser du om den kritiken?
– Man kan inte få plats med alla för- och nackdelar i en så kort text som det är i intresseanmälan.
Flera har också reagerat på att ni påstår att det inte är betungande att sitta i en styrelse. Hur ser du på kritiken?
– Vi menar att det inte är betungande i början av en ombildning eftersom vi då hjälper till med styrelsearbetet. Det är väldigt konstigt om någon tolkar det som att det gäller det vanliga styrelsearbetet, då kanske vi måste ändra våra formuleringar.
Men är det inte ett trovärdighetsproblem om den som tjänar på en ombildning bara lyfter fram fördelar med en ombildning?
– Men när vi säger att det blir billigare att bo efter en ombildning, som till exempel i Solberga, så vet vi att det blir det. Så jag ser inget fel med det. Fördelarna överväger ju så det är inte så konstigt. Jag har aldrig träffat någon som ångrat att de ombildade.
Media har ju rapporterat om bostadsrättsinnehavare som fått kraftiga avgiftshöjningar på grund av att den ekonomiska planen varit en glädjekalkyl. Senast erkände ordföranden i en bostadsrättsförening i Nacka att den ekonomiska planen var en glädjekalkyl. Nu vill de att hyresgästerna ska betala underskottet med kraftiga hyreshöjningar. Hur ser du på det?
– Jag känner inte till det enskilda fallet då vi inte var inblandade, men det är möjligt att ett misstag har begåtts där. Vi är professionella i vårt arbete och har inget intresse av att göra några glädjekalkyler som kan slå tillbaka mot oss senare.
Det har ju varit en stor debatt om progressiva avskrivningar och Bokföringsnämnden har satt ner foten och sagt nej till progressiva avskrivningar. Följden kan bli att månadsavgifterna kommer att höjas i många föreningar. Använder ni progressiva avskrivningar?
– Vi har gjort det men gör det inte längre.
Avskrivningar är ju en kostnad, räknar ni med avskrivningar i era ekonomiska planer?
– Antingen lägger vi in avskrivningar eller så avsätter vi pengar till en underhållsfond så att det finns pengar när det behövs.
Men om ni inte räknar med avskrivningar i era ekonomiska planer blir det ju en extrakostnad när föreningen gör sin första årsredovisning och måste göra avskrivningar. Finns det inte risk för avgiftshöjning då?
– Vi ser till att föreningen har tillräckligt med pengar för att underhålla fastigheten under en tioårsperiod. Om föreningen väljer att göra större avskrivningar än våra avskrivningar och avsättningar så blir följden en bokföringsmässig förlust.
Vissa menar att ni försöker muta hyresgäster att säga ja till en ombildning genom att erbjuda dem en summa på cirka 25 000 kronor som de kan använda för att byta kyl eller något annat i lägenheten. Hur ser du på kritiken?
– Det är ingen muta eftersom det inte är kopplat till hur hyresgästerna röstar vid en ombildning. Jag ser det som något positivt – att de som fortsätter att hyra ska få det bättre, säger han.
