Ombildningskonsulterna: ”Ingen har blivit lurad, åtminstone inte av oss på Restate”
Hem & Hyra har nyligen rapporterat om omfattande problem i samband med en ombildning i Skärholmen där ombildningskonsulten Restate anlitades kort efter att ett annat bolag lämnat uppdraget.
Restates ägare Patrik Rosén och Jonny Öhlander har inte velat ställa upp på en intervju. Jonny Öhlander skriver i ett mejlsvar att bostadsrättsföreningens styrelse tog kontakt med Restate då de hade svårt att få ihop finansieringen.
Flera av de som köpte känner sig lurade av er och menar att den ekonomiska planen som presenterades inför ombildningen gav en missvisande bild av ekonomin. Hur ser ni på det?
– Beslutet om ekonomisk plan var redan genomfört när vi tog över uppdraget. De ändringar som därefter aktualiserades redovisades öppet på en extra föreningsstämma, där de boende fick rösta. De boende valde att bifalla beslutet så att föreningen kunde tillträda. Det är medlemmarna som beslutar i dessa frågor. Vi har ingen bestämmanderätt utan är endast rådgivare.
– I den ekonomiska planen hade den tidigare konsulten antagit en andel bostadsrätter på strax över 70 procent. I detta fall var det inför tillträdesdagen en lägre andel som betalat in sin insats. Med färre köpare på tillträdesdagen följer mindre insatser och därmed ett större föreningslån.
När vi frågar hur Jonny Öhlander ser på att skuldsättningen i dag per kvadratmeter brf-yta och totalyta är högre än den ekonomiska planen visade inför ombildningen så svarar han att de högre räntorna har drabbat alla med lån i samhället de senaste åren.
– Högre lån har naturligt gett större effekter.
”Ingen har blivit lurad”
Enligt den ekonomiska planen inför ombildningen fanns det 87 miljoner kronor i budget till bland annat ett nödvändigt stambyte. Men sedan fanns plötsligt inte de pengarna. Varför inte?
– Ingen har blivit lurad, åtminstone inte av oss på Restate. Husen var tydligt klarlagt i stort behov av renovering och vad vi har låtit förstå påverkade nya vattenskador arbetet med stambytet, vilket i sig givetvis är beklagligt.
– Den tekniska skuld om 87 miljoner kronor som ni hänvisar till täcktes inför tillträdet av värdet på de vakanta lägenheter föreningen erhöll i samband med köpet tillsammans med insatser från anmälda efterköpare.
Vi får inga tydliga svar på varför det inte fanns pengar till stambytet. De vakanta lägenheter Jonny Öhlander hänvisar till handlar om att flera lägenheter stod tomma när husen ombildades till bostadsrätter.
Ett bolag fick köpa 20 tomställda bostadsrätter i samband med ombildningen. Men enligt uppgifter till Hem & Hyra var priset under marknadsvärdet. Hur ser ni på det?
– Bolaget betalade insatser enligt ekonomisk plan plus ett tillägg. Detta var således inget som drabbade bostadsrättsföreningen, utan var en del av lösningen för att föreningen skulle kunna tillträda. Beslut om detta togs i god ordning på föreningsstämma.
De boende säger att ni målade upp en solskenssaga och att ni kanske såg en chans att lura personer med utländsk bakgrund som inte hade koll. Vad tänker ni om det?
– Många av de största ombildningarna genomförs de facto inte sällan i områden med en hög andel boende med utländsk bakgrund. Det gör om något vår uppgift extra viktig och vi tar den på allra största allvar och vi känner och tar ett stort ansvar.
– Vår uppfattning är att vi som regel gör en positiv skillnad i dessa människors liv, oavsett om det är på högt värderade adresser i Sveriges stadskärnor eller i mer utsatta områden i landets förorter. Vår uppgift i samband med en ombildning är att informera och utbilda, så att enskilda individer – oavsett om de är med i bostadsrättsföreningens styrelse eller en mer passiv medlem – kan fatta beslut på goda grunder.
Varför uppmanade ni bostadsrättsföreningen att ta ett dyrt lån till hög ränta? Räntekostnaderna ska ha uppgått till 1,4 miljoner kronor i månaden under en period.
Jonny Öhlander skriver att räntan inte var särskilt hög när lånet togs upp.
– Vår uppgift är att lotsa styrelsen och de boende genom ombildningsprocessen – inte sällan den största affären i deras liv – och säkerställa att allt går korrekt tillväga. Vi handlar upp och pekar på alternativ, men det är alltid föreningens styrelse som beslutar.
– Den här bostadsrättsföreningen gick till tillträde under våren 2022 när Riksbankens styrränta var 0 procent. Dagarna precis innan föreningen tillträdde höjde Riksbanken styrräntan för första gången sedan 2014.
Varför tog ni inte höjd i den ekonomiska planen för att räntorna var på väg upp?
– Villkoret för lånet gicks igenom på en extra föreningsstämma och medlemmarna röstade med stor marginal igenom detta. Att sedan räntorna gick upp är en helt annan och större fråga.
Varför uppmanade ni bostadsrättsföreningen att anlita ett särskilt förvaltningsbolag?
– Vi hjälper alltid till att ta fram förslag på förvaltare. Vid ett sådant här stort uppdrag beslutades även det på en extra föreningsstämma.
Hur ser ni på att det är en tidigare Restate-medarbetare i det bolaget?
– Vi ser inget problem alls i det. Det är flera år sedan personen ifråga arbetade på Restate.
Medlemmar uppger att ni var fullt medvetna om att styrelsen saknade elementära kunskaper och var i händerna på förvaltningsbolaget. Hur ser ni på det?
– Vi uppfattar denna fråga som direkt nedvärderande mot den styrelse som jobbade hårt med att få igenom den ombildning som en kvalificerad majoritet av de boende röstat för att genomföra. En styrelse i en bostadsrättsförening är i sin natur en lekmannastyrelse och det är mycket därför vi finns med under ombildningsprocessen och en professionell förvaltare tar vid efter tillträdet.
– Denna ombildning har haft sina utmaningar och styrelsen vi hade förmånen att arbeta med under själva ombildningen hanterade det på ett mycket bra sätt.
Varför lät ni månadsavgifterna vara så låga vid ombildningen? Under en tid kunde inte bostadsrättsföreningen betala sina räkningar och gick back, enligt medlemmar.
– Eftersom vi ärvde denna ekonomiska plan från en annan konsult så gjorde både vi och den aktuella långivaren noggranna kassaflödesanalyser inför tillträdet. Vi upprättade inte den ekonomiska planen, men kontrollerade alltså att den hade förutsättningar att hålla vid ett tillträde. Efter ombildningen är det styrelsen tillsammans med förvaltaren som beslutar om årsavgifternas storlek. De år som följde bjöd utmaningar för alla landets bostadsrättsföreningar och många föreningar behövde höja sina avgifter.
Nu drabbas dessutom bostadsrättsinnehavare av restskatt då bostadsrättsföreningen klassas som oäkta. Hur ser ni på det?
– Inför tillträdet fanns det inga indikationer på att föreningen skulle riskera att bli en oäkta bostadsrättsförening.
Vad säger ni om att månadsavgifterna nu är nästan lika höga som de gamla hyrorna? Utöver det betalar folk dyrt för bolån. ”Vissa har suttit med skulder upp över öronen. För en del har det handlat om månadskostnader på 13 000 kronor bara för räntor hos bolåneföretaget Bluestep” säger en tidigare hyresgäst.
– Höjningar av årsavgiften är inte något unikt för denna bostadsrättsförening utan något som tyvärr har drabbat majoriteten av landets bostadsrättshavare de senaste åren.
– Kalkylen höll för den ränta som gällde vid tillträdet. Sedan ökade som bekant inte bara räntorna, utan det skedde med anledning av en historiskt kraftig inflation, ett allmänt högre kostnadsläge. Något sådant kunde vare sig vi eller någon annan vid tidpunkten fullt ut förutspå.
När vi ställer fler frågor om hur de ser på att en del medlemmar blivit djupt skuldsatta genom Bluestep-lån och sitter med höga kostnader bara för räntor, svarar Jonny Öhlander på Restate:
– Under en ombildningsprocess pekar vi tydligt på fördelar och risker med att äga en tillgång som en bostad och ta upp lån.
Med högre månadsavgifter har priserna i föreningen i Skärholmen störtdykt. Den som säljer sin bostadsrätt i dag säljer för nästan samma snittpris per kvadratmeter som vid ombildningen, när priset var nedsatt. Vad tänker ni om att det är så?
– Det är oerhört lyckosamt att dessa personer köpt sin bostadsrätt vid en ombildning och därmed till ett pris som vid tidpunkten för ombildningen var långt under marknadsvärdet. Det har inneburit att dessa hushåll kunnat genomlida den största fastighetskrisen sedan 90-talet och ändå kunnat göra en vinst vid försäljning. Tänker att det faktiskt är rätt fantastiskt.
Hur ser ni på att ombildningskostnaden som bostadsrättsföreningen betalade var nästan 14,6 miljoner kronor?
– Vi förstår att det för en utomstående kan te sig som ett högt belopp, men det måste också sättas i relation att det handlar om ansvaret för en affär på omkring en halv miljard kronor. Stora belopp och ett stort ansvar, vilket vi tar helt på risk för vår nedlagda tid och kostnader under processen.
– Till sist och syvende löste vi den uppgift vi anlitades för, något de allra flesta boende är mycket tacksamma för och vi är glada för deras skull. En historia som i vår mening ändå får anses ha fått ett lyckosamt slut.
Enligt uppgifter från Restate så är de i verksamma i hela landet och har för tillfället ett 30-tal pågående ombildningar från Vännäs i norr till Ystad i söder.
