Otryggt när grannen är hotellgäst: ”En ständig ström av nytt folk”
Stig Dahlin sprang ut ett kort ärende och råkade lämna sin lägenhetsdörr på Rådhusgatan i kvarteret Baggen i Mariestad olåst. När han, efter några minuter, återvände möttes han av en okänd kvinna med resväska i sitt eget hem.
– Hon såg förvirrad ut och letade efter hotellägenheten som hon bokat i samma kvarter. Självklart borde jag ha låst dörren, men det där hade troligen inte hänt om det inte vore för alla som övernattar i grannlägenheterna hela tiden, säger Stig Dahlin.
Själv flyttade han in i sin lägenhet för snart 20 år sedan. Och länge trivdes han bra. Inte minst med atmosfären som omger kvarteret där husen stammar ända från 1700-talet. Här har Stig, som är intresserad av inredning och växter, skapat en innergård som blivit så omtalad och populär att folk vill använda den till både fotografering och bröllop.
Efter att Brodderud Fastigheter köpte husen för ett par år sedan och drog igång sin hotellverksamhet har dock trivseln försvunnit.
– Jag vet knappt vilka som bor här längre. Brodderud har inte informerat oss hyresgäster om sina hotellägenheter. De far fram väldigt okänsligt och det känns som om de helst vill att jag flyttar, säger Stig Dahlin.
Inför marknadshyra i smyg
Fenomenet, som Brodderud Fastigheter ägnar sig åt, kallas för hotellifering och innebär att fastighetsägare hyr ut hyresrätter som hotellägenheter. På det viset kan fastighetsägaren runda förhandlingssystemet, ta ut marknadshyra och strunta i hyresgästens besittningsskydd. Det vill säga hyresgästens rätt att bo kvar även om hyresvärden vill säga upp kontraktet.
– Hotellifieringen har vuxit i städer som Stockholm och Göteborg. Nu verkar den även ha kommit till Mariestad och det behöver vi ha koll på, säger Magnus Elsing som är förhandlingschef på Hyresgästföreningen i region BohusÄlvsborg-Skaraborg.
Förhandlingsordningen ska följas
Även Fatima Hamdi hyr en av Brodderud Fastigheters lägenheter i kvarteret Baggen. Hon har sett hur grannlägenheter, där hyresgästen flyttat ut, snabbt har renoverats och omvandlats till hotellägenheter för att sedan hyras ut för tusentals kronor per natt via sajter som Booking.com och Blocket.se.
– Är det ens lagligt? Vi har ju en förhandlingsordning som säger att hyrorna för alla 31 lägenheter i kvarteret ska förhandlas med Hyresgästföreningen.
Svaret på den frågan är att det beror på. Men finns det en förhandlingsordning så ska den följas.
– Vi har förhandlat fram hyror som är skäliga. Bryter fastighetsägaren mot det avtalet inleder vi en process där vi kräver att rätt hyror ska tas ut. Hyresgäster som betalat för mycket kan få felaktig hyra återbetald. Vi kan även begära skadestånd, säger Magnus Elsing.
14 av 31 lägenheter saknar permanenta hyresgäster
Enligt folkbokföringen har 17 av de 31 lägenheterna i kvarteret Baggen permanenta hyresgäster. Hur många av de övriga 14 hyresrätterna som blivit till hotellägenheter är något som Hyresgästföreningen nu ska ta reda på.
– Vi får åka dit, knacka dörr, och fråga hur det fungerar för hyresgästerna som bor där. Om hyrorna inte överensstämmer med förhandlingsordningen får vi agera, säger Ludvig Möller, förhandlingsjurist på Hyresgästföreningen i BohusÄlvsborg-Skaraborg.
På Hyresgästföreningen beskriver man hotellifiering som en ”grå hyresmarknad”. Något som kanske inte är uttalat olagligt men som i varje fall inte är i linje med lagens syfte. Det kan handla om att hotellverksamheten strider mot gällande detaljplan. Att fastighetsägaren saknar rätt bygglov, eller att fastighetsägaren låtit bli att söka polistillstånd för att driva hotell.
Försökte säga upp förhandlingsordningen
Brodderud Fastigheter ägs av Lars Runberg. Han står även bakom Brodderud Baggen AB, bolaget som först köpte kvarteret Baggen och som sedan överlät husen till Brodderud Fastigheter. Lars Runberg driver också Brodderud Apartments, som annonserar ut hotellägenheterna.
När Lars Runberg blev ägare till kvarteret Baggen meddelade han Hyresgästföreningen att han inte längre ville förhandla hyrorna med dem. Hyresgästföreningen såg inget skäl till att avsluta en förhandlingsordning som funnits sedan 1986 och sade nej till uppsägningen.
Ärendet hamnade i Hyresnämnden i Jönköping där Lars Runberg anförde att bolaget ”…själv vill bestämma om fastigheten ska omfattas av förhandlingsordningar”. Samt att ”…avtal om förhandlingsordning är ett frivilligt avtal som kan sägas upp utan skäl”.
Kräver tillbaka överhyra
Hyresnämnden gick dock på Hyresgästföreningens linje och beslutade att förhandlingsordningen skulle vara kvar. Om Brodderud Fastigheter vill höja hyran för någon av de 31 hyreslägenheterna ska det alltså förhandlas med Hyresgästföreningen först. Ändå verkar Brodderud ha höjt hyror utan förhandling. Det berättar Johan Holmberg och Emelie Gårdeler. Fram tills nyligen hyrde de en av Brodderuds Fastigheters lägenheter i kvarteret Baggen.
– Eftersom vi väntade barn så behövde vi ganska snabbt få tag på en större lägenhet. Lägenheten Brodderud erbjöd oss var på närmare 150 kvadrat så tackade ja och flyttade in, säger Johan Holmberg.
Lägenheten, som ligger på Hamngatan 5, var charmig i gammalt stuk och med tre kakelugnar. Ändå ångrade Johan och Emelie nästan direkt att de hade flyttat in. Fukt, dålig ventilation och mögel gjorde inomhusmiljön dålig. Men när de påpekade detta för hyresvärden kände de inte att de fick något gensvar. Johan och Emelie kontaktade Hyresgästföreningen för att få hjälp. Det var då de fick klart för sig att de troligen betalade för mycket i hyra.
– Vår månadshyra låg på 11 159 kronor i månaden trots att den framförhandlade hyran var 8 900 kronor, säger Johan Holmberg.
I dag har han och Emelie flyttat ut men med Hyresgästföreningens hjälp driver de frågan om överhyra vidare.
– Vi kommer att vända oss till Hyresnämnden för att kräva återbetalning av överhyra, säger Ludvig Möller på Hyresgästföreningen.
När Hem & Hyra kontaktar Lars Runberg för att fråga om överhyra, hur många lägenheter han har hotellifierat, vilka tillstånd han sökt samt hur han ser på hyresgästernas kritik svarar han:
– Jag har inga kommenterar. Och jag vill inte vara med i er tidning.
Saknar bygglov och tillstånd
En kontroll av stadsplanen för kvarteret Baggen visar att området endast användas till handels- och bostadsändamål. Bygglovet för kvarteret Baggen medger inte hotellverksamhet och polisen i region Väst har inte gett något hotelltillstånd för de aktuella fastigheterna. Det har inte heller lämnats in någon ansökan om så kallad blockuthyrning (se faktaruta nedan) för kvarteret Baggen hos Hyresnämnden i Jönköping.
I Stockholm har stadsbyggnadskontoret krävt rättelse och vite av hyresvärdar som hotellifierat utan tillstånd. Det tycker Fatima Hamdi att Mariestads kommun också borde göra.
– Den här stan behöver fler hyresrätter med rimliga hyror, inte färre. Men hotellifiering gör det möjligt för fastighetsägare, som Brodderud, att undanta hyreslägenheter från bostadsmarknaden och göra om dem till hotellägenheter med hög dygnshyra.
Att bo i ett hus där hyresrätt efter hyresrätt omvandlas till hotellägenhet skapar enligt Fatima både otrygghet och otrivsel. Förutom det ständiga springet av nytt folk så uppstår det lätt missförstånd och mindre trevliga situationer. Mer än en gång har Fatima och hennes familj tvingats gå runt på innergården för att leta upp och bära tillbaka sina trädgårdsmöbler. Möbler som hotellgäster trott varit okej att använda när de hyr en natt i en av kvarterets hotellägenheter.
– Det är så det blir när boendeformen är så otydlig. Hotellgästerna tror att allt som finns på gården ingår i deras hotellvistelse. Medan vi som bor där på riktigt får finna oss i situationen, säger Fatima Hamdi.
Själv försöker Fatima få stopp på hotellifieringen. Hon gör det både som representant i Hyresgästföreningen och som ordförande för Kristdemokraterna i Mariestad.
– Jag lyfte frågan på ett ordförandemöte men fick tyvärr inget gehör. Men jag ger inte upp. För den här ständiga strömmen av nytt folk gör oss som ska bo här permanent otrygga, säger Fatima Hamdi.
- Brodderud Apartments annonserar ut hotellägenheter i centrala Mariestad på nätsajter som Booking.com, Hotels.com och Blocket.se.
- Priset för en övernattning varierar beroende på lägenhetens storlek, antalet sängplatser och standard. 978 kronor för en natt är ett prisexempel.
- På Booking.com skriver Brodderud Apartments att deras hotellägenheter i Mariestad finns på Kyrkogatan 1. Den adressen ligger inte i kvarteret Baggen men bland bilderna, som illustrerar de tillgängliga hotellägenheterna, finns foton som visar att hyresrätter i kvarteret Baggen hyrs ut som hotellägenheter.
- I en recension på Booking.com har en hotellgäst publicerat en bild från en av lägenheterna på Hamngatan. Det vill säga en av adresserna där förhandlingsordningen ska gälla.
- Lagen om blockuthyrning tillåter en fastighetsägare att hyra ut minst tre lägenheter i ett gemensamt kontrakt – ett så kallat “block” – och då avtala om andra villkor om exempelvis hyra och underhåll än vad bostadshyresreglerna annars medger.
- Blockuthyrning kan till exempel användas för att en fastighetsägare ska kunna hyra ut flera lägenheter till en kommun.
- Kommunen kan sedan själva hyra ut dem för äldreboende eller till sociala kontrakt. Det kan även vara ett företag som hyr åt sina anställda.
- Enligt lagens förarbeten ska det finnas ett ”seriöst behov” för att hyresnämnden ska godkänna blockuthyrning.
- Ett beslut i Svea hovrätt 2022 säger att uthyrning till en mellanhand vars enda intresse är att hyra vidare inte räknas som seriöst behov.
Källa: Utredningen ”Ordning och reda på hyresbostadsmarknaden”
