Därför hamnar problemområdets nota på hyran: ”Nu gäller det att se upp”
Stora bränder, små bränder och skadegörelse. Inte minst har det drabbat Karlslund i Landskrona som de senaste åren har tampats med flera problem. Förra året var det ett av de bostadsområden som polisen pekar ut som ett riskområde.
På fem år har det kommunala bostadsbolagets kostnader för att teckna försäkringar rusat i höjden från 1,5 miljoner kronor till 17 miljoner kronor. I april fick Landskronahems hyresgästerna ett chockbesked. Utöver den vanliga årliga hyreshöjningen får de en höjning på en procent. Enligt Hyresgästföreningen är det en unik överenskommelse.
Landskronahems vd Mikael Forsberg säger att han förstår om hyresgästerna reagerar.
– Det är jobbigt att behöva göra en hyreshöjning för något så meningslöst som att nån sätter fyr på ett hus – ingen är nöjd med den situationen, säger han.
Enbart ett bolag erbjöd försäkring
Samtidigt menar han att det inte finns några alternativ. I den senaste omgången var det bara ett enda bolag som ville erbjuda en försäkring – och då hade Landskronahem ändå gått ihop med kommunen i upphandlingen för att få ett bättre pris.
För privata försäkringar finns något som heter kontraheringsplikt som innebär att ett försäkringsbolag inte kan vägra privatpersoner att teckna en försäkring. Kontraheringsplikten gäller inte för företag eller kommuner. Här är valet helt fritt och har ett företag drabbats av flera skador kan försäkringsbolagen dra öronen åt sig.
– Och försäkringsbolagen kan ställa olika krav, säger Staffan Moberg, jurist vid branschorganisationen Svensk Försäkring.
Han nämner att det historisk sett har varit svårt att teckna försäkringar för exempelvis råndrabbade guldsmedsbutiker.
Skillnad företag och privatpersoner
För till exempel en privat bilförsäkring använder sig försäkringsbolag ofta av postnummer eller geografiska områden för att beräkna försäkringspremien. Enligt Staffan Moberg gäller det sällan för företag utan istället har man individuella förhandlingar. Sannolikt är skadestatistik en faktor men det behöver inte vara det. Man tar hänsyn till vad som har hänt, som bränder och vattenskador, men också vad det finns för risker framöver.
Han känner inte till om bostadsbolag har fått det svårare att teckna försäkringar. Däremot har kommuner sedan länge haft det svårt och försäkringsbolag har efterlyst ett mer omfattande skadeförebyggande arbete.
När ett bostadsbolag drabbas är frågan vem som ska betala. Jan-Åke Linderoth som bor hos Landskronahem, och har fått en hyreshöjning, tycker att det är fel att det läggs på de boende. Hyresgästföreningens förbundschef Erik Elmgren håller med. Han vill dock inte kommentera Landskronaöverenskommelsen – utan säger att det alltid finns lokala förklaringar.
Trygghetsfrågor i hyresförhandlingar
Generellt anser han att trygghetsfrågorna är en större samhällsfråga än att hyresgästerna ska betala priset. Och han säger att nu gäller det att se upp. För trygghets- och säkerhetsfrågorna har tagit sig in i hyresförhandlingarna och där hör de inte hemma. Dessa frågor måste i stället upp på den politiska agendan. Han vill vända på steken.
– Det ska ingå i hyran att ha ett tryggt boende, säger Erik Elmgren.
Karl-Mikael Jensen är förhandlare på Hyresgästföreningen och den som undertecknat överenskommelsen om en hyreshöjning. Han hoppas att detta med ett extra hyrespåslag ska vara en engångsföreteelse, då han uppfattar situationen som unik.
– De har kunnat påvisa extraordinära omständigheter. Vi tycker någonstans att det blev en bra mellanväg, säger han.
Kunde ni ha löst det på något annat sätt?
– Det är klart att vi hade kunnat säga nej men då hade de kanske låtit husen stå oförsäkrade eller tagit pengar någonstans internt och det hade ändå kostat hyresgästerna i slutändan. Nu valde vi förhandlingsvägen, säger han.
Inga planer på extra hyresförhandlingar
De närliggande kommunala bostadsbolag på orter där det också finns områden som polisen betecknar som problem resonerar inte som Landskronahem. Varken MKB i Malmö, ABK i Kristianstad, Helsingborgshem eller HFAB i Halmstad har några planer på extra hyresförhandlingar. I Helsingborg finns det två områden som är lika problematiska som Karlslundsområdet i Landskrona, men Helsingborgshems försäkringspremier har inte stuckit iväg på samma sätt. Mellan 2016 och 2022 ökade kostnaden med 17 procent.
Hyresgästföreningen förhandlar när det finns en så kallad förhandlingsordning, vilket de flesta hyreshus har. I övriga fall förhandlar värd och hyresgäst direkt med varandra.
Årliga hyresförhandlingar
Nästan varje år vill hyresvärden höja hyran. Det sker genom förhandlingar med Hyresgästföreningen. Argument är till exempel högre energipriser, löner och behov av underhåll.
Renoveringar
I samband med renoveringar eller gårdsupprustningar kan standarden höjas. Det kan ge värden rätt att höja hyran.
Bruksvärdering
Hyresvärden kan tycka att hyrorna generellt ligger lågt och vill göra en bruksvärdering. Vid en sådan prövning jämförs lägenheterna med andra som har liknande läge och standard.
När som helst
Värden kan begära hyresförhandling i stort sett om vad som helst när som helst. Hyresgästföreningen bedömer om kraven är ”skäliga” och ifall det finns grund för höjning .
Tillval
En tvättmaskin är ett exempel på tillval som en värd kan erbjuda. Oftast går det till så att hyresgästen och värden gör en överenskommelse. Den presenteras för Hyresgästföreningen och tillvalet kan bakas in i hyran eller särredovisas som ett extra tillval.
