Rapport: Bostadsbolagen visar fortsatt god ekonomi: ”Ingen anledning att chockhöja hyror”
Det händer mycket nu. Rapporter duggar tätt om stigande elpriser, inflation och räntehöjningar. Flera privata bostadsbolag kräver hyreshöjningar på upp mot tio procent nästa år. Men enligt Hyresgästföreningen är det helt orealistiskt. Enligt rapporten ”De privata fastighetsföretagens ekonomi” går det strålande för företagen
– I deras egna årsredovisningar läser vi om en klang- och jubelföreställning. Vi får inte ihop bilden av att det går dåligt för dem och att det skulle krävas rekordstora hyreshöjningar. Det finns ingen anledning att chockhöja hyrorna, säger Peter Olsén som är en av rapportförfattarna.
Rapporten följer utvecklingen för cirka 30 privata fastighetsägare spridda över landet. Uppgifterna kommer från offentliga årsredovisningar 2019 – 2021, fram till kvartalsrapporterna för kvartal 2 i år. Analysen omfattar 240 000 lägenheter, motsvarande cirka en tredjedel av landets lägenheter som ägs av privata fastighetsägare.
Många fastighetsbolag har höga lån
Samtidigt som hyresförhandlingarna har satt i gång på allvar kommer varningar om att det kan gå riktigt illa för fastighetsbolagen. Många är högt skuldsatta och när räntorna stiger får de brist på pengar. Aktiekurser faller. Nyligen kom Finansinspektionen med en rapport om att de stora svenska fastighetsbolagen de närmsta åren måste få fram 500 miljarder kronor för att betala lån som förfaller, berättar bland annat SVT Nyheter om.
Enligt Peter Olsén säger den situationen ingenting om hur det går ekonomiskt för bolagen. De är två olika frågor.
– Det går dåligt för vissa aktieägare men lysande för företagen.
Rapportförfattarna har studerat nyckeltal i företagens årsredovisningar, bland annat så kallat driftnetto, överskottsgrad och totalt resultat. Det är nyckeltal som på olika sätt berättar hur mycket som blir över av intäkterna efter kostnader.
”Ett sätt för dem att lura folk”
Till exempel landar det totala resultatet – som beskriver hur mycket pengar ett företag tjänar på den löpande verksamheten samt fastigheternas värde – 2021 på sammantaget på 74 miljarder för de aktuella företagen. 2020 var samma belopp 25 miljarder
– Alla kurvor pekar uppåt. Att fastighetsägarna målar ut är det är en bransch i kris är något vi helt enkelt inte får att gå ihop.
Något som Fastighetsägarnas chefsekonom Tomas Ernhagen i sin tur inte får att gå ihop är själva rapporten. Fastighetsägarna är en branschorganisation med cirka 15 000 fastighetsföretag och bostadsrättsföreningar som medlemmar.
– För mig är det ett medvetet sätt för dem att lura folk, säger Tomas Ernhagen.
Han ser flera problem. Bland annat att företagen som jämförs har olika redovisningsmetoder och analyserna inte tar hänsyn till avskrivningar och räntekostnader – vilket han menar är väsentligt i kapitalstarka fastighetsbranschen.
Stora värdeökningar
De senaste åren har det investerats mycket pengar i fastigheter och bolagens värdeökningar har varit stora. Detta spelar dock ingen roll, menar han, för långsiktiga och seriösa bolag. Det är inget de tar del av före den dagen de eventuellt säljer. Det väsentliga är att titta på bolagens kostnadsökningar – vilka ökar ”enormt”. Tomas Ernhagen hänvisar till siffror från SCB att kostnader för fastighetsförvaltning har öka med 40 procent sedan 2016.
Det tillsammans med att räntorna stiger betyder att nödvändiga hyreshöjningar landar på 25-30 procent. Att man nu runt om i landet yrkar mindre än så menar han är en eftergift för att följa den nya modellen för förhandlingar som ska ta hänsyn till hur det har sett ut år bakåt i tiden.
– Men två tredjedelar av det som faktiskt skulle behövas försvinner. Det innebär att hyresgästkollektivet idag är den grupp i samhället som är mest skyddad mot kostnadsökningar. Den som äger en bostad får ta hela kostnaden rakt av, säger Tomas Ernhagen
Rimligt med hyreshöjningar
Han anser att hyreshöjningar runt tio procent är rimligt. För den som har en hyra på 7 000 kronor blir ökningen 700 kronor.
Enligt Hyresgästföreningen kan de egentligen titta på vilka nyckeltal som helst – helheten är den samma. De ser inga hål i bolagens ekonomi – som skulle finnas om kostnadsökningarna vore i den storlek som Fastighetsägarna hänvisar till.
Peter Olséns kommentar till att hyresgästkollektivet borde acceptera hyreshöjningar på tio procent är:
– De kan förklara det för hyresgästerna som ringer, gråter och är förtvivlade.
Hyresgästföreningen har i flera år tagit fram en rapport över fastighetsägarnas ekonomi.
– Det som sticker ut i år är dissonansen – skillnaden i den verklighet som de beskriver och den vi ser.
Ambition: Klara hyresförhandlingar vid årsskiftet
Parternas ambition är att vara klara med hyresförhandlingarna vid årsskiftet. Tomas Ernhagen hoppas att det blir så men tror att det kan bli tufft. Troligen blir det strandningar och Hyresmarknadskommitéen kan få avgöra tvister med allmännyttan. Eventuellt kan deras beslut bli vägledande.
2022 års hyreshöjningar landade i snitt på 1,7 procent.
Rapporten har analyserat ekonomin för ett 30-tal fastighetsägare bland annat Balder, Heimstaden, Rikshem, Willhem, Einar Mattsson och Wallenstam. Hos bolagen bor totalt cirka 240 000 hyresgäster.
Fortsätt läsa: Från 12 procent ner till två – 120 hyreskrav inne, så mycket vill din värd höja
