Rapport: Trots rekordhöga hyreskrav – privata värdar gör fortsatt vinst: ”Lönsam bransch”

Mitt under brinnande hyresförhandlingar väljer den ena parten att nu granska den andras ekonomi. Alla är överens om att hyresvärdarnas kostnader skenat de senaste åren, men hur ser vinstmarginalerna egentligen ut?

”Stabila och goda” enligt en ny rapport från Hyresgästföreningen som granskat 30 privata värdar av olika storlek och verksamma på olika orter i landet.

Läs ocksåMimer höjer hyrorna med 5 procent – vice vd:n: ”Jag tycker att vi har landat på en nivå som är schysst”

Slutsatsen i rapporten är att vinsten per hyreskrona minskat från 27 procent till 17 procent mellan 2018 och 2023.

– Det låter på ett sätt på debattsidorna men läser man årsredovisningarna så låter det på ett helt annat sätt, säger Martin Hofverberg, chefekonom på Hyresgästföreningen och ansvarig för rapporten.

Enligt honom formulerar sig många bolag om att det värsta nu är över i sina årsredovisningar. Därmed är rapporten delvis ett sätt att attackera motparten under en pågående hyresförhandling, men också ett sätt att försöka beskriva lönsamheten för privata fastighetsägare.

Läs ocksåTvärvändningen – här ”slipper” hyresgästerna plötsligt hyreshöjning: ”Ljusare moln på himlen”

– Det är en komplex bransch med väldigt många olika sätt att se på lönsamhet. Med vinst per hyreskrona vill vi etablera ett mått som ger en samlad bild av lönsamheten, säger Martin Hofverberg, chefekonom på Hyresgästföreningen, som tagit fram rapporten.

Hyresvärdarna som ingår i rapporten är allt ifrån Heimstaden, med nära 50 000 lägenheter, till Varbergs Stenfastigheter, med 655 lägenheter. Tillsammans innehar de 30 värdarna ungefär 18 procent av beståndet i landet och tanken är att siffrorna ska representera landets privata värdar i helhet.

Den största förändringen för många hyresvärdar har varit räntekostnaderna. De steg kraftigt under 2022 och 2023 vilket ligger till grund för att vinsterna minskat de åren. Men något annat som hänt är att marknadsvärdet på fastigheterna därmed minskat. 2023 är det som lägst i jämförelsen.

Läs ocksåDubbelhöjning ger årets högsta hyreshöjning hittills: ”Vi låg lägre än andra förra året”

– I takt med att räntorna höjts så minskar marknadsvärdet. När Heimstaden exempelvis har köpt en stor mängd fastigheter till ett högt marknadsvärde och det sen sjunker så kommer det se illa ut i deras böcker. Är det ett lägre värde så hotar det hela deras affär. Ska då hyresgästerna gå med på extra höjningar för att hålla uppe marknadsvärdet? Det tycker inte vi. Vi ska betala för bra bostäder, inte för att bolag köpt övervärderade fastigheter.

Men att fastighetsägarna fortfarande gör vinst på varje hyreskrona menar han gör att de kommer gå starkt de kommande åren.

– Det intressanta blir vad som händer när räntorna sjunker tillbaka, då har vi sannolikt en mer lönsam bransch än på mycket länge, säger Martin Hofverberg.

Helge Krogsbøl, vd för Heimstaden, säger att det för deras del inte har jättestor betydelse att räntorna nu sjunker.

– Att räntorna går ner är självklar positivt för alla som är belånade, men om du tar Heimstaden som exempel så har vi lån i flera länder i euroområdet och i Norden. Det är olika typer av finansering, med olika löptider. Att räntorna går ner på kort sikt har ingen större effekt.

Att värdeminskningen på Heimstadens fastigheter skulle påverka hyresnivåerna håller han inte heller med om.

– Våra hyresjusteringar utgår från gällande regler och ramar för de olika marknader där vi finns. I Sverige förhandlas hyran lokalt på de olika orterna och är kostnadsbaserad. Det speglar inte vilken prisnivå fastigheterna har köpts för, säger Helge Krogsbøl.