Regeringskrisen: Stor oro bland hyresgäster för marknadshyror
Punkt 44 i Januariavtalet. Det var den punkten som fällde Stefan Löfvens regering. Förslaget handlar om att införa fri hyressättning i nyproduktion.
Det var en av de allra mest svårsmälta eftergifter som Socialdemokraterna fick göra till Centern och Liberalerna för att få regera vidare efter valet 2018. För Vänsterpartiet var inte punkt 44 inte bara svårsmält utan helt oacceptabel.
I dag gjorde man allvar av sina hot om att fälla regeringen. Det hjälpte inte att Stefan Löfven (S) och Annie Lööf (C) på en gemensam presskonferens igår berättade att hyresmarknadens parter, det vill säga Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta skulle ges en chans att förhandla fram ett eget förslag. Om parterna inte kom överens skulle utredningens förslag genomföras, efter hänsyn till remissinstanser.
Enligt en Skop-undersökning som Hem & Hyra låtit göra bland 1 000 läsare, finns det en stor oro för marknadshyror bland hyresgästerna. En majoritet av hyresgästerna (59 procent) är mycket eller ganska oroliga för marknadshyror, 27 procent svarar att de är mycket oroliga. De som bor i storstäder är oroliga för marknadshyror i större utsträckning än andra. Kvinnor är i större utsträckning oroliga än män.
Förslaget som fällde regeringen handlade om fri hyressättning i nyproduktion. Hem & Hyra har frågat landets omkring 300 kommunala bostadsbolag och de 20 största privata bostadsbolagen vad fri hyressättning skulle betyda för byggandet och hyrorna för de hyresgäster som så småningom ska flytta in.
Fria hyror kommer varken att leda till byggboom eller hyreschock. Hela 72 procent av de svarande kommunala bostadsbolagen säger att de inte kommer bygga mer med fri hyressättning. Lika många svarar att hyrorna inte kommer påverkas av fri hyressättning, 18 procent att de kommer bli högre.
Den vanligaste förklaringen till att förslaget inte kommer påverka är att hyrorna i nyproduktion redan är så mycket högre än för befintliga lägenheter.
”Vi kan inte ta ut högre hyror än det vi kommer överens med Hyresgästföreningen om för då går det inte att hyra ut de nybyggda lägenheterna”, skriver exempelvis Arne Fältin, vd för Flens bostads AB, i ett svar.
Det är 128 kommunala bolag som svarat på undersökningen. Svarsfrekvensen är lägre bland bolag i storstäderna där bostadsbristen är som störst och priserna på ägt boende som högst. Flera bolag vill inte svara och hänvisar till att ”diskussionen förs bäst i politiska forum” eller att ”vi ännu inte hunnit analysera förslagen”. De som svarat ingår i våra siffror men ger oss inte tillåtelse att ange specifikt vad de svarat.
Hos privatvärdarna är det fler som tror att de kommer bygga hyresrätter. Bland de åtta som svarat anger hälften att de kommer bygga mer i liten omfattning, en fjärdedel i stor omfattning.
– Vi tror att fria hyror i nyproduktion skapar förutsättningar för mer byggnation, svarar Peter Lundgren på Lundbergs, en av de två privatvärdar som tror att de kommer bygga mer i stor omfattning.
Samtliga bedömer att hyresnivån kommer bli oförändrad.
Här är de viktigaste punkterna i förslaget som ledde till missförtroende-förklaring mot statsminister Stefan Löfvén
Vilka bostäder gäller det?
Enbart hyreslägenheter som produceras eller konverteras från och med den 1 juli 2022 kan bli aktuella för det nya systemet.
Kan en hyresvärd “konvertera” en gammal lägenhet till en ny?
Nej. Konverteringen gäller om kontorslokaler eller annat görs om till lägenheter. Enligt utredare Kazimir Åberg är det inte möjligt att riva ut ett bostadshus, bygga nya lägenheter och kalla det nyproduktion.
Kommer de fria hyrorna att påverka befintligt bestånd?
Nej. Enligt utredaren finns det skrivningar som ska stoppa det.
Kommer alla nya lägenheter att få fri hyressättning?
Troligtvis inte. Enligt det nya förslaget ska nuvarande system också finnas kvar (se faktaruta längre ner). Det är alltså frivilligt för värdar att använda fri hyressättning.
Kan värden sätta precis vilken hyra som helst?
Enligt utredningen så bestäms hyran mellan hyresvärd och hyresgäst och det är fritt fram att sätta vilken hyra som helst. Men under det första året kan en hyresgäst protestera mot att hyran är för hög. Hyresgästen måste då visa att hyran är väsentligen högre än för liknande lägenheter.
Vad innebär hyresjustering vid ändrade förhållanden i förslaget?
Det kan handla om att lägenhetens attraktionskraft ökar, om till exempel kommunikationer i området blir bättre. Då kan hyresvärden höja hyran mer än vad KPI medger. På samma sätt kan en hyresgäst begära sänkning om det till exempel anläggs en soptipp bredvid huset.
Det finns i dag tre parallella system att sätta hyran. Såhär funkar de:
1. Fri hyressättning. Det finns värdar som redan i dag sätter hyran själva. Kruxet är att hyresgäster som är missnöjda kan vända sig till hyresnämnden för att begära en prövning. Det kan leda till att hyresvärden tvingas sänka hyran.
2. Bruksvärdesprincipen. Vägledande i vanliga hyresförhandlingar. Hyran sätts utifrån generella värderingar av standard och läge och får inte vara påtagligt högre än för jämförbara lägenheter.
3. Presumtionshyra. Används för att hyresvärdar ska få täckning för investeringskostnader för nybyggda lägenheter. Presumtionshyror är ofta betydlig högre än de för befintliga, jämförbara lägenheter. Efter 15 år ska hyran fasas in i bruksvärdessystemet.
