Rekordhöjningar på rad när skiljeman sätter hyror – så snuvades hyresgästerna på förhandlingar
Tongångarna var optimistiska när överenskommelsen slöts. Nu skulle det vara slut på förhandlingar där Hyresgästföreningen och värdarna inte ens var överens om vilka faktorer det ska förhandlas kring. Parterna hade enats om ett antal ekonomiska parametrar som skulle styra. De årliga trätorna om hyreshöjningarnas storlek skulle därmed inte bli lika stökiga och långdragna.
– Vi är överens om hur spelplanen ska se ut, vad vi ska förhandla om. Sedan är det ändå lokala förhandlingar och förutsättningar som gäller, sa Hyresgästföreningens förbundsordförande Marie Linder.
– Det gynnar hyresgäster som får ett bra boende och fastighetsägare som kan öka sina investeringar i hyresrätter när utvecklingen blir mer förutsägbar, sa Anders Holmestig, vd för Fastighetsägarna Sverige.
Skulle användas i undantagsfall
Skulle det ändå kärva, trots att frågetecknen runt hyresförhandlingarna nu rätats ut, fanns ytterligare ett trumfkort: Välkommen in på scenen Skiljemannen.
Initiativet kom från regeringen Löfven och kom att bli en del i den så kallade trepartsöverenskommelsen mellan organisationerna Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, som företräder privatvärdarna, samt Sveriges allmännytta.
Skiljemannen skulle vara privatvärds-förhandlingarnas motsvarighet till Hyresmarknadskommittén som avgör tvister mellan Hyresgästföreningen och kommunala värdar. Med skillnaden att i Hyresmarknadskommittén sitter representanter från parterna. Skiljemannen var en enda person som utsågs av hyresnämnden.
Den 1 januari 2023 var det premiär, lagen var på plats. I förarbetena till lagen var bedömningen att tvistelösningen skulle användas i undantagsfall.
Så blev det inte. I fjol avgjordes sammanlagt närmare 150 000 hyror via skiljeman.
Krascher på löpande band
I år fortsätter skiljemans-bonanzan. Redan i början av sommaren kallade Fastighetsägarna till förhandling om 2025 års hyror. Under hösten har förhandling efter förhandling avslutats i oenighet. Det står redan klart att 115 000 privata hyror i våra tre största städer kommer att avgöras av skiljeman. Under en och samma vecka kraschade förhandlingar i Malmö, Lund, Karlskrona, åtta kommuner i Kalmar län, 13 kommuner i Jönköpings län, och fyra kommuner i Halland. Samtliga avgörs nu av skiljeman. Precis som i fjol är det förhandlingar där privatvärdar företräds av Fastighetsägarna som avslutas i oenighet.
Det var nu röster började höjas om att det här var systematiskt. Att Fastighetsägarna helt enkelt hellre kraschar förhandlingar och låter skiljeman avgöra hyreshöjningarnas storlek.
– Vi vill gärna förhandla. Men Fastighetsägarna är en politisk organisation som verkar ha som mål att avskaffa det system vi har och inför marknadshyror. Det är väldigt svårt att förhandla med en part som inte verkar vilja förhandla, sa Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, tidigare i höstas.
Bland föreningens förtroendevalda som är utsedda att förhandla hyrorna hörs samma tongångar. Helene Calner är förtroendevald för Hyresgästföreningen i Västra Sverige och sitter bland annat i stora förhandlingsdelegationen där Fastighetsägarna är motpart. För andra året i rad har förhandlingarna inte mynnat ut i någon överenskommelse.
Hon är kritisk. Både till Fastighetsägarnas agerande och till de nya förutsättningarna.
– Det känns inte som att det finns ett intresse från vår motpart att komma överens vid förhandlingsbordet. Jag tycker det behövs en förändring, men jag vet inte riktigt hur. Det är inte rimligt att en enda person ska avgöra alla hyror.
Om det inte finns något avtal om skiljeman kan privata hyror sättas av hyresnämnden om förhandlingarna inte går i lås. Är det bättre?
– Jag upplever att alla är mer måna om att komma överens då. Det är mer förhandling.
Hur känns det att förhandlingen försvinner bort?
– Inte okej. Det känns inte som vi har möjlighet att påverka och föra hyresgästernas talan. Så fort det finns möjlighet att gå till skiljeman så gör vår motpart det.
Det är inte bara Helene Calner som börjar tröttna. I hennes hemregion, Västra Sverige, gjorde Hyresgästföreningen tidigare i höst ett oväntat drag: Föreningen valde att själva lämna förhandlingsbordet – för att försöka stoppa att skiljeman kopplas in. Fastighetsägarna svarade med att lämna in en ansökan till hyresnämnden om att utse en skiljeman.
Oväntat drag som inte gick hem
Några veckor senare stod det klart att det draget inte gick hem. Hyresnämnden slog fast att Hyresgästföreningen inte kan tvinga tillbaka Fastighetsägarna till förhandlingsbordet genom att själva lämna förhandlingarna. ”Det kan inte ha varit lagstiftarens mening att en part ska kunna hindra en ansökan om utseende av skiljeman genom att avsluta förhandlingarna innan det har gått tre månader från det att förhandlingsframställningen har mottagits” skrev Hyresnämnden i sitt beslut som inte går att överklaga.
Marie Linders programförklaring om att förhandlingarna skulle ha fortsatt lokal prägel har också naggats i kanten. Till skiljeman utses vanligtvis en jurist som jobbar eller har jobbat som hyresråd och knäcker extra. I flera fall har skiljemannen inte ens suttit i samma län som hen förväntas besluta om hyrorna i.
Hyresnämnden i Västra Sverige utsåg för andra året i rad Erik Ferlin, till vardags hyresråd i Linköping, till skiljeman. Han sitter alltså i Östergötland – 27 mil från Göteborg. I fjol kom han fram till en rekommendation på 5,3 procent i hyreshöjning. Det var i praktiken ett förslag som parterna måste gå med på.
Missnöjet växer sålunda, samtidigt som förhandling efter förhandling mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen kraschar. Vad händer med en folkrörelse där Helene Calner och andra gräsrötter får se förhandlingarna försvinna bort från det egna bordet och segla ner hos en ensam person i en annan del av landet?
Riskerar urholka förhandlingssystemet
Frågan går till Erik Elmgren, förbundschef för Hyresgästföreningen.
– Det är klart att det är bättre om parterna kan komma överens i lokala förhandlingar. Vi har skiljemansförfarande på onödigt många platser. Det är krångligt, tar tid och kostar pengar. Tillämpas skiljeman för mycket urholkas det lokala förhandlingssystemet som tjänat alla parter väl, säger han.
Hittills är det nästan uteslutande förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna som går till skiljeman. Det finns dock inget som hindrar att privatvärdar som förhandlar direkt med Hyresgästföreningen, och tecknat avtal om skiljemansförfarande, också kan frånträda förhandlingarna. Det skulle i så fall kunna innebära att långt många fler hyror sätts av en enda person.
Vad innebär då striden om privathyrorna i kronor och ören? En genomgång som Hem & Hyra gjorde efter senaste förhandlingarna visade på att hyrorna satta av skiljeman blivit högre än vid förhandling. Exempelvis blev höjningen 5,8 procent när Fastighetsägarna i Stockholm gick till skiljeman. Snittnivån för förhandlade hyror hamnade på 5,1 procent.
Inför årets runda gick Fastighetsägarna ut med yrkanden på mellan 15 och 16 procent. Enligt organisationen ett mått på hur stora kostnadsökningar privatvärdarna haft. Den 30 oktober kom så årets första utslag från en skiljeman. Resultat: 5,25 repektive 5,1 procents hyrespåslag för 1 400 hushåll i Alingsås och Vårgårda som då fick årets högsta höjningar alla kategorier. Ett rekord som bara stod sig några dagar, innan nästa skiljeman höjde hyrorna för 1 300 Trelleborgshushåll med 5,3 procent. Det tycks inte som att Hyresgästföreningens flerårsöverenskommelser på lägre nivåer hållit tillbaka skiljemannens rekommendation. Något som möts av återhållsam tillfredställelse i Fastighetsägarnas kommentarer.
Höjningsrekordet stod sig emellertid inte särskilt länge. Hyresgästföreningen och kommunala Alingsåshem offentliggjorde tidigare i veckan en överenskommelse om hyreshöjning på 5,4 procent. En titt i Hem & Hyras tabell (se nedan) visar att det tycks ha skapats något slags märke kring eller något över fem procent för de hyresöverenskommelser som träffats nyligen. För flerårsöverenskommelsen är nivån lägre.
Hoppas komma till normalläge
Anders Holmestig, vd på Fastighetsägarna Sverige, försvarar trepartsöverenskommelsen, både att man numera är överens om vilka faktorer hyresförhandlingarna ska utgå från och att skiljeman träder in när förhandlingarna kört fast. Att det varit så svårt att enas de första två åren tror Anders Holmestig beror på stora kostnadsökningar för både värdar och hyresgäster.
– Ingen gynnas långsiktigt av att det är väldigt mycket konflikter. Systemet för hyresrätten urholkas. Vi måste komma till ett normalläge. Ska man vara optimistisk är ekonomin på väg åt rätt håll och då tror jag förhandlingarna blir enklare.
• För Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna innebar skiljemansförfarandet sammanlagt i fjol en kostnad på omkring 2,7 miljoner kronor vardera. Lägg därtill det merarbete som skiljemansförfarandet innebär för landets hyresnämnder.
• Ärendena ska hanteras skyndsamt, vilket innebär att annat arbete får anstå och hyresnämndens personal har fått jobba extra. En kostnad som hamnar på skattsedeln. I Stockholm fick personalen jobba extra till och med på julafton för att registrera alla ärenden.
• De hyresnämnder vi pratat med har inte gjort någon sammanställning över kostnaden eller den totala tidsåtgången.
