Renoveringsmodell kan vara bostadsbubbla
Så kallade konceptrenoveringar är en relativt ny trend. Mest känd är kanske Akelius för modellen First Class. Men flera stora bolag har börjat renovera sina lägenheter när hyresgäster flyttar ut. Det gör mer än höjer hyrorna, menar Hyresgästföreningen. Det trissar upp priser och fastighetsvärden på ett farligt sätt.
Hem&Hyra frågade de största privata hyresvärdarna i Helsingborg, Kristianstad, Landskrona och Halmstad. Willhem har konceptrenoverat 600 lägenheter i Helsingborg och Halmstad. Det är 13 procent av deras bestånd på orterna. Helsingborgs största privata hyresvärd Rikshem har sedan 2012 renoverat cirka 400 vilket är elva procent av beståndet. Victoria Park använder också modellen. Enligt årsredovisningen har de en takt på över fem nyrenoverade lägenheter per dag. Och det kan bara vara början för bolagen som finns spridda i landet. Flera bolag säger att de ska fortsatta att renovera, även om de inte specificerar att det rör sig om konceptrenoveringar.
Peter Olsén, förhandlare vid Hyresgästföreningen region norra Skåne menar att det handlar om relativt små investeringar som genererar kraftigt ökande fastighetsvärden och som inte tar hänsyn till riktiga, kostsamma renoveringar som stambyten. Samtidigt ser han och Hyresgästföreningen en allt hetare marknad där privata bolag slåss om att få köpa det som står till buds.
– I dag gör bolagen allt för att maximera värdena på fastigheterna. Jag menar att det mest är hittepåvärden. Den dagen som någon bestämmer sig för att lämna marknaden och sälja sitt bestånd är risken att alla andra följer efter och priserna dyker. Någon kommer att stå där med Svarte Petter. Fastighetsvärderingarna har skapat en bubbla som spricker snart. Jag tror att Akelius bedömer att priserna nu har nått max i Sverige och har börjat sälja av som i Helsingborg och Halmstad. Det är en varningsklocka, säger Peter Olsén.
Enligt Peter Olsén slog affärsmodellen igenom när räntorna började dala och bolagen fick mer pengar att röra sig med. Från början var hans oro framför allt högre hyror men ju mer han har studerat fenomenet i regionen och i landet desto fler allvarliga konsekvenser ser han. Han har jämfört fastighetsvärden hos privata bostadsbolag med kommunala. I till exempel Trelleborg och Lund är vissa fastigheter nära dubbelt värderade.
Susanne Rikardsson som är vd för Fastighetsägarna Syd ser dock ingen risk med att konceptrenoveringar driver fram en bubbla.
– Det är populistiskt om man förenklar en fråga så mycket. Anledningen till renoveringarna och prisutvecklingen är mycket mer komplex. Fastighetsägarna investerar i sina bestånd med utgångspunkt i ett långsiktigt ägande.
Enligt henne är bakgrunden till den här typen av renoveringar helt enkelt efterfrågan.
– Hyresgäster vill ha moderna kök och badrum. Så klart finns det de som inte vill, men det är svårt att få en hållbar kalkyl utan koncept eller standardiserad renovering. Det är ett sätt att hålla nere kostnaderna.
De som kan komma i kläm, enligt henne, när lägenheter renoveras till nyproduktionsstandard är hyresgäster med svagare ekonomi eller de som inte har kommit in på bostadsmarknaden.
Susanne Rikardsson menar också att det är just efterfrågan som är bakgrunden till de ökade fastighetsvärdena.
– De styrs helst enkelt efter vad vi tycker något är värt. Det investeras kolossalt mycket just nu och branschen har en enorm tillväxt. Fastighetsbranschen är het.
• Konceptrenoveringar beskrevs i enkäten som ”renoveringar som görs enskilt i en fastighet utan stambyten”. Bolagen kallar det olika som ”First Class” och ”uppgradering”.
Läs också om Gärd som flyttade in i en nyrenoverad lägenhet och fick betala tusen kronor mer än tidigare hyresgäst.
