Retroaktiva hyreshöjningar – det här gäller när ny hyra dröjer
Årets hyresförhandlingar drar ut på tiden. Vi är i mitten av februari och bara drygt 400 000 av de 1,5 miljoner hyror som Hyresgästföreningen förhandlar är klara.
Höga yrkanden på ofta omkring 10 procent, i kombination med att de tre parterna på hyresmarknaden, Sveriges allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, för första gången förhandlar enligt en ny gemensam modell, är två av förklaringarna till de segdragna förhandlingarna.
Det gör att risken för en retroaktiv dubbel hyressmäll ökar för hundratusentals hyresgäster. Dels för att förhandlingarna drar ut mer på tiden är brukligt, dels för att hyreshöjningarna i år är avsevärt högre än på många år.
För dig som ännu inte fått din nya hyra finns det några saker att ha med sig.
Inga regler för hur retroaktivitet hanteras
Det finns inga regler för hur retroaktiva hyreshöjningar ska hanteras. Det är helt upp till parterna att göra upp om i förhandlingarna. Exempelvis: Nyligen kom Örebrobostäder och Hyresgästföreningen överens om en hyreshöjning på 4,95 procent från första mars. Någon hyreshöjning för januari-februari togs inte ut. De stora kommunala bolagen i Stockholm höjer med 4,45 procent, efter beslut i Hyresmarknadskommittén (HMK). Det innebär en hyreshöjning med 311 kronor i månaden för den som har en hyra på 7000 kronor i månaden. I ramavtalet för privatvärdarna i Stockholm, rekommenderas de flesta värdar att ta ut 4,75 procents höjning. I båda de senare fallen lär det bli tal om retroaktiva höjningar. Vad gäller de kommunala värdarna kommer retroaktiviteten delas upp på fem månader. För privatvärdarna är rekommendationen att dela upp på sex månader.
Vanligt att dela upp retroaktiviteten
Att göra som i Stockholm och dela upp den retroaktiva hyran är vanligt förekommande. Det gör att hyresgästerna slipper få hela den ekonomiska smällen på en och samma månad. Men det förekommer även att värden och Hyresgästföreningen kommer överens om att slopa retroaktiv höjning, som i årets förhandling med Örebrobostäder.
Viktigt för dig som får bidrag till hyran
För dig som har bostadsbidrag eller bostadstillägg är det viktigt att senast 14 dagar efter besked om retroaktiv hyreshöjning att anmäla det till Försäkringskassan eller Pensionsmyndigheten.
Har du sjuk- eller aktivitetsersättning och får bostadstillägg från Försäkringskassan kan du bara få höjt tillägg för hyreshöjningar tre månader tillbaka i tiden. Detsamma gäller dig som är ålderspensionär och får bostadstillägg från Pensionsmyndigheten. Vad gäller bostadsbidrag finns ingen gräns om tre månaders retroaktivitet.
Rekordmånga förhandlingar har kört fast – lägg undan pengar
En förklaring till att ny hyra dröjer för hyresgäster hos kommunala värdar är att rekordmånga förhandlingar strandat och överlämnats till Hyresmarknadskommittén (HMK). Hittills har 60 allmännyttor strandat förhandlingarna, vilket är rekord sedan kommitteen startade sitt arbete 1957. I fjol var det 37 bolag totalt. I listan härintill ser du de strandningar där parterna varit officiella med att man lämnat över till HMK.
Antal ärenden i Hyresmarknadskommittén
Strandning innebär att förhandlingen drar ut på tiden. När väl ett beslut kommer anger HMK enbart om nivå på höjningen. Retroaktivitet eller ej är upp till parterna lokalt att besluta om.
Det är alltså läge att lägga undan pengar för att klara en retroaktiv hyressmäll. Förhandlingar om din nya hyra för 2023 pågår med stor säkerhet – även om du inte hört något från värden eller Hyresgästföreningen.
Hyresgästföreningen: I år borde värdarna efterskänka
Att dela upp en retroaktiv höjning på flera hyresavier är ett vanligt förekommande. Men Erik Elmgren, förbundschef på Hyresgästföreningen, tycker att värdarna kunnat slopa retroaktiva höjningar helt i år.
– Hyreshushållen är ekonomiskt pressade av höjda matpriser och allt annat som blivit dyrare. Retroaktiviteten skapar administration för värdarna och irritation bland hyresgästerna, säger Erik Elmgren, förbundschef på Hyresgästföreningen.
Håkan Larsson, ekonomichef på Sveriges allmännytta, som organiserar de kommunala bostadsbolagen, bekräftar att retroaktiva hyreshöjningar skapar administrativa problem för värdarna. Ett dilemma är att bokföringsprogram kan ha svårt att hantera hyreshöjningar i efterhand.
– Retroaktiviteten hanteras olika. Oftast fördelas den ut på ett antal månader, men ibland efterskänks den också. Det är för tidigt att säga hur retroaktivitet hanteras i år, men man kan konstatera att många bolag, framför allt på svaga marknader, kommer att visa röda siffror. Nästa år ser det ännu värre ut. Kostnadsökningar, inte minst högre räntor, spelar in, säger Håkan Larsson.
Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna Sverige, bekräftar att retroaktiva hyror innebär administrativt krångel för privatvärdarna.
– Det är en diskussion som känns mer relevant när det handlar om renoveringar eller större förändringar. Nu handlar det om inte om de nivåerna på höjningarna. Det blir en administrativt jobbig sak för en relativt liten justering.
”Krav på 10 procent låste förhandlingarna”
Av allt att döma ser årets hyreshöjningar ut att bli de högsta under hela 00-talet. Erik Elmgren, förbundschef på Hyresgästföreningens riksförbund, tycker att värdarnas utgångskrav på många gånger omkring 10 procent var problematisk.
– Vi förstod att det skulle bli högre höjningar än vanligt, men 10 procent är fem års höjningar som yrkades på ett år. Det låste förhandlingarna.
”Hyresgästerna landar mjukt”
Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna Sverige, menar att 10 procent är lågt med tanke på de kostnadsökningar som drabbat fastighetsförvaltningen.
– För de allra flesta hyresgäster handlar årets hyreshöjningar om hundralappar. För dem som äger sitt boende handlar de ökande boendekostnaderna ofta om flera tusenlappar. Jag vet att många hyresgäster har kärv ekonomi, men hyrorna kan inte sättas utifrån dem som har det allra sämst. Det kommer leda till dåligt underhållna hyresbostäder. Vi som skattebetalare måste ta vårt ansvar, exempelvis genom att bostadsbidraget höjs, säger Tomas Ernhagen.
