Risken för miljontapp bygghinder
Att bygga en ny hyresfastighet kan vara kostsamt. Riktigt dyrt blir det om fastighetens byggkostnad blir högre än det faktiska marknadsvärdet. Ett exempel på det finns i Gällivare, där det kommunala bolaget TOP Bostäder tvingades sänka värdet på en nybyggd fastighet, med 20 procent.
Hem & Hyra har granskat situationen i norra Norrland och det visade sig att TOP inte på något sätt är ensamma om att brottas med riskerna att en fastighets värde måste sänkas. Även Kirunabostäder har tvingats sänka värdet på en fastighet. I det fallet var det en gammal fastighet som byggdes om. När den väl var klar, visade det sig att marknadsvärdet var lägre än kostnaderna.
En annan kanske mer allvarlig effekt, är att fastighetsbolag på mindre orter undviker att bygga nytt även om det finns behov.
– Det är utan tvekan en parameter vi måste räkna in. Vi kan inte bygga om det finns en risk att värdet sänks när det är klart, säger Haparandabostäders vd Karl-Axel Köysti.
Det är precis det som hänt i Haparanda. Mellanstora och stora lägenheter är det inte brist på. Men små lägenheter för ungdomar saknas.
– Exakt hur stort behovet är vet vi inte. Men ett 20-tal små lägenheter finns det nog ett behov av, säger Karl-Axel Köysti.
Men risken är uppenbar att ett nybygge i Haparanda kommer kosta mer att bygga än vad marknadsvärdet är. Det hade inneburit att Haparandabostäder tvingats sätta högre hyror än nödvändigt i nybygget, för att täcka förlusten så lång som möjligt.
– Och då hade den tänkta målgruppen för de lägenheterna inte haft råd att bo där, säger Karl-Axel Köysti.
– Vi hamnar i en situation där vår ungdomar inte får en chans att komma in på bostadsmarknaden. Det är ett moment 22.
Att renovera och höja standarden kan betyda att värdet på huset måste sänkas. Det blir i stället bara nödvändiga åtgärder. Ett exempel på det är Skellefteås kommunala bostadsbolag Skebo. Bolaget har byggt och bygger nytt mer eller mindre hela tiden. Det är möjligt tack vare att Skellefteå har tillväxt.
– Det går bra för Skellefteå och det märks också på fastighetsvärdena i kommunen. Vi har inga problem med att bygga nytt, eftersom marknadsvärdet är i nivå med byggkostnaden, säger Skebos vd, Åsa Andersson.
– Däremot ser vi en uppenbar problem när det gäller renoveringar i det gamla beståndet.
Att genomföra en totalrenovering av en äldre fastighet, med byte av kök, stammar, badrum, tak och allt annat, är ofta något som Skebo tvingas låta bli, även om viljan finns:
– Det är ju bra för alla om standarden höjs. Men risken är uppenbar att värdet på fastigheten i det läget blir för högt, säger Åsa Andersson.
– Vi kan inte alltid lägga hyran på en nivå som motsvarar värdet av standardhöjningen.
Det innebär att Skebo i stället fokuserar på löpande underhåll och nödvändig renovering i delar av beståndet. Det i sin tur ger risken att vissa fastigheterns värde hamnar under marknadsvärdet, och värdesäkningen är ett faktum.
– Det innebär ju att värdet på vårt bestånd påverkass negativt. Men så är situationen för oss, säger Åsa Andersson.
– Det är viktigt också att komma ihåg att vi är hyresledande och att vi inte ska medverka till en för hög hyresnivå. Bara för att en hyresgäst har råd med en rejält höjd hyra, betyder inte det att nästa har det. Vi måste ha differentierade hyror.
