Roger Akelius om drömaffären och att hyresgäster krävs på höga höjningar: ”Folk klarar inte mer”
Hösten 2021 var inte helt behaglig för Roger Akelius. Han var orolig. Och det fanns fog för det. Resan som började 1994 med att han bildade bolaget Akelius Fastigheter och köpte hyreshus för 130 miljoner kronor i Sverige var på väg att ta slut.
Han hade byggt upp ett fastighetsbestånd i sju länder som var värt en bit över 100 miljarder kronor. I september 2021, 27 år efter att han startat, hade han sålt nästan 29 000 lägenheter till Heimstaden för 92,5 miljarder kronor. Skälet till att kände sig orolig i månader var att innan affären var helt klar skulle köparen göra en företagsbesiktning, due diligence, av bolaget och kolla så allt såg bra ut.
Affären blev slutligen klar i december 2021. Då kunde han andas ut.
– Jag var väldigt orolig hela hösten över att vi inte skulle hinna sälja innan marknaden kraschade, jag är förvånad över att inte fler såg vad som höll på att hända. Med tanke på att räntan varit så låg länge och centralbankerna öst ut pengar så förstod jag att det inte kunde hålla. Strax efter affären var klar i december hade vi en topp på börsen och sedan kraschade den. Efter det har räntan höjts rejält, säger Roger Akelius, 78, när Hem & Hyra ringer upp honom i Berlin.
Har en rejäl hög med pengar
Därefter har Roger Akelius ägnat sig åt att köpa en del skog men framförallt köpt en stor aktiepost i fastighetsjätten Castellum, vars aktiekurs lägligt nog hade sjunkit rejält. Han har också kvar en del lägenhetsbestånd i bland annat USA, Kanada, London och Paris.
Men mycket av pengarna från försäljningen ligger orörda. Till skillnad från många på fastighetsmarknaden är Akelius starka ekonomiskt. Men om pengarna ska användas för att göra comeback på den svenska hyresmarknaden är inte lätt att få klarhet i.
– Vi skulle nog kunna köpa för 30 – 40 miljarder i morgon men vi tror det kommer bättre köplägen om ett år när räntan har gått upp ännu mer. Men det är inte heller säkert att priserna på hyreshus sjunker om inte så många säljer och då kommer vi inte att köpa, säger han.
Heimstadens höga lån en giftig cocktail
Roger Akelius gjorde en drömaffär när han sålde lägenheterna till Heimstaden för 92,5 miljarder kronor, räntan var rekordlåg och fastighetspriserna rekordhöga.
För Heimstadens del är läget lite annorlunda. I stället för en rejäl pengahög så har flera medier den senaste tiden rapporterat om bolagets skyhöga lån, en giftig cocktail när det kombineras med dagens höga räntor.
– Det gäller bara att de klarar kostnaderna och kan övervintra tills räntorna går ner. Jag tror att de gjorde ett bra köp, i alla fall om man ser det på fem-tio års sikt. Jag tror många får problem nästa år när lån med låg ränta löper ut och de måste teckna nya med höga räntor. Då tror jag många kommer att behöva sälja eller ta in pengar från ägarna i en nyemission för att täcka ökade kostnader, säger Roger Akelius. Han tillägger att det också är svårt att sälja fastigheter när en hög ränta gör att köparna inte är villiga att betala så höga fastighetspriser.
Hem & Hyra har bett om en intervju på telefon med en representant från Heimstaden. Bolagets kommunikationschef i Sverige, Robin Wilhelmsson, har valt att svara på frågorna via mejl.
Ni gjorde en jätteaffär när ni köpte Akelius bestånd för 92,5 miljarder strax innan börsen kraschade och räntorna började gå upp, vad tänker ni kring det ?
– Akelius var en unik portfölj som praktiskt taget aldrig kommer ut på marknaden och vi gjorde förvärvet med attraktiva finansiella villkor, så mot den bakgrunden är vi nöjda.
Såg ni det komma?
– Det var nog ingen som kunde förutse kriget i Ukraina och hur det skulle påverka marknaden och samhället i stort.
Sett i backspegeln, betalade ni för mycket för Akeliusbeståndet?
– Vi är trygga med investeringen nu som då, det var en unik portfölj som hjälpt oss bredda verksamheten på nyckelmarknader.
Om man bortser från räntor, avkastningskrav och fastighetspriser och riktar in sig på de som ser till att hyresvärdarna får in sina pengar – hyresgästerna – så är det klart att de redan fått ta en del av smällen av den höga inflationen och räntehöjningarna.
Hyresgästerna krävdes på rekordstor hyreshöjning
Inför årets hyresförhandlingar krävde hyresvärdarna rekordstora hyreshöjningar. Det slutade med höjningar på en snitthöjning på lite över fyra procent, men flera fick ännu högre. En rekordstor höjning och mycket talar för att värdar kommer att kräva höga höjningar även 2024.
Men som det inte var nog så sticker flera bolag ut även från denna skara av rekordhöga hyreskrav. Trots att Heimstaden och några andra bolag i Malmö har höjt hyran en gång 2023 med fyra-fem procent vill de höja hyran med ytterligare två procent i sommar.
– Jag förstår att alla vill höja men det går inte att höja så här mycket, folk har fått ökade kostnader på massa områden och små löneökningar – de har inte råd med så stora höjningar. Jag är orolig över att många pensionärer men även andra drabbas hårt och att det kan leda till social oro, säger Roger Akelius.
Men vad finns det för alternativ för hyresvärdar till att höja hyran rejält?
– Stoppa aktieutdelningar, stoppa renoveringar, ta in mer kapital från ägare eller sälja med förlust, säger han.
”Det kommer att bli värre”
I senaste kvartalsrapporten skrev Heimstaden ner värdet på sina fastigheter med sex procent, något som bland annat gjorde att pensionsjätten Alectas tillgångar i Heimstaden sjönk med miljardbelopp.
Roger Akelius tror att det kommer att bli värre och att fastigheterna kan komma att förlora mer i värde. Något som kan drabba till exempel Heimstaden och andra fastighetsbolag som dragit på sig stora lån.
– En köpare av hyreshus vill få åtminstone lika stor avkastning på sina pengar som om denne placerar pengar i obligationer. Dessa obligationer ger idag sju till åtta procent. En fastighet som tidigare gav fyra procent, ska nu ge åtta procent. Då måste priset på husen halveras. Hyresintäkter ökar fem till tio procent, men räntebetalningar ökar två- till fyrahundra procent. Det kan bli kris för många fastighetsbolag, säger Roger Akelius.
Trots att Heimstaden har skulder på lite över 200 miljarder kronor samtidigt som räntorna är höga, är Robin Wilhemson, inte jätteorolig över läget.
– Med en diversifierad förfallostruktur på lån är vi väl positionerade för att hantera de skarpare villkoren på finansmarknaden, men självklart följer vi marknadsläget noga precis som alla andra och förbereder oss i enlighet med utvecklingen.
Hur kommer Heimstadens ekonomiska situation påverka hyresgästerna i form av förvaltning, underhåll?
– Vi är en långsiktig hyresvärd som ska fortsätta leverera bra service till våra kunder och ta hand om våra fastigheter.
Ni vill ha en andra hyreshöjning i Malmö senare i sommar, varför?
– För att Malmö haft bland de kraftigaste taxehöjningarna. Förhoppningen var att tidigare förhandlingsöverenskommelse om 5% hyresjustering per 1 januari 2023 skulle räcka men givet den negativa kostnadsutvecklingen med bland annat stigande räntor och inflation, har vi behövt agera. Det är flera fastighetsbolag som gör den bedömningen.
Ni har cirka 40 000 lägenheter i Sverige och 160 000 totalt, planerar ni att försöka höja hyran en andra gång i andra delar av erat bestånd?
– Det är inget vi tagit beslut om utan vårt fokus är i Malmö.
Skänker bort en miljard 2023
När vi pratar med Roger Akelius kan det låta som att fastighetsaffärer och bostadsmarknaden tar upp det mesta av hans tid, men så är inte fallet. Han berättar att han ägnar det mesta åt sin tid åt att och ta fram utbildningsplaner till flyktingbarn, ett projekt som är en del av Akelius stöd till bland annat FN.
– Jag har inte så mycket annat för mig än att arbeta. Jag tänker att det går mycket enklare att lära sig något om det är roligt och därför prövar jag olika saker och tar fram utbildningar för barn så man lär sig samtidigt som man leker eller är ute i skogen. Betyg tror jag inte alls på, det är bara de bästa barnen som vill ha det. Vi kommer att skänka bort allt i Akelius Foundation utom fem procent som ska gå till arvingarna. Under 2023 ger vi bort en miljard, säger han.
